|
REAL ESTATE
IN CANADA CU
CHRIS LEPSA
|
|
Unde puteti investi banii adusi din Romania? (680)
Simbata, 19 martie am participat la un seminar de taxe si
investitii in Kitchener, organizat de Asociatia Inginerilor
Romani din Canada, filiala Ontario Sud.
Mi s-a parut o initiativa foarte generoasa, un bun
prilej de socializare si largire a sferei de cunoasteri
reciproce in cadrul comunitatii romanesti din Canada. Multumim
pe aceasta cale organizatorilor pentru invitatie.
Domnul Cristian Cupen a prezentat strategii legate de
impozitul pe venit si eu am avut ocazia sa dau citeva sugestii
privind investitia in general si investitia in condominium in
particular. O combinatie perfecta in sensul ca am dat sfaturi
de facut bani si colegul meu a dat sfaturi de cum sa tii mai
mult pentru tine in loc sa dai guvernului. Avind
in vedere interesul celor prezenti cred ca este o idee buna sa
reiau citeva aspecte pentru cititorii ziarului. Interesant ca
atunci cind m-am prezentat toata lumea stia de articolele din
“Faptu’Divers”.
Ultimele statistici arata ca Toronto a devenit capitala
vanzarilor de condo pe acest continent.
Unul din motive este ca pina acum 30 de ani acest oras
era un tirgusor prapadit.
Uitati-va numai la cocioabele din downtown sau la alte
zone ca Bloor West Village si o sa vedeti cit de prapadite
erau casele pe care unii le-au cumparat cu numai citeva mii de
dolari. Cam asa cum au cumparat unii in Romania dupa revolutie,
nu-i asa? Adica pe undeva pe la inceputurile acestei societati.
Asa se explica de fapt si faptul ca partea cea mai atractiva
in apropierea lacului este inca nedezvoltata cum ar trebui sa
fie intr-un oras asa de important.
In plus datorita cresterii preturilor la case peste
posibilitatile muritorilor de rind ca si a spatiului limitat
in zona centrului toti constructorii s-au orientat catre
blocuri si uneori
o combinatie de blocuri cu townhouses pe 3 nivele. Totul se
construieste pe verticala.
Ceea ce pare ciudat unora este faptul ca preturile la
condo au crescut mai tare decit la case in unele zone si mai
ales in centru. In viata stresanta de azi o armata de oameni
care lucreaza in centru prefera un condo de lux in care au la
dispozitie tot ce isi doresc si de fapt nu au nevoie sa repare,
sa dea zapada. Practic
au devenit prototipul viitorului.
Ultimele statistici pentru condo sunt cu adevarat
semnificative, chiar socante.
Spre exemplu numarul total de vinzari pentru new condo
a fost in 2010 de 20,349, ceea ce reprezinta cel mai bun an
dupa 2007. Vinzarile
in 2010 au fost cu 30% mai mari decit in 2009.
Daca ne uitam la preturi si acestea au crescut in 2010 cu
11% fata de 2009 si de fapt au crescut cu 46% in ultimii 4 ani.
Sigur ca preturile nu au crescut la fel in toate zonele si un
exemplu bun este cresterea preturilor la condo in centru vest
cu 9% fata de numai 3% in centru est. Din nou sa ne amintim ca
totul in imobiliare este legat de locatie. Nu cred ca exista
vreo comparatie cu restul sau ca exista vreo indoiala ca
investitia in condo face sens. Ceea ce nu face sens este insa
ca unii sa cumpere direct de la constructor fara sa aiba la
dispozitie toate aceste statistici si mai ales toate
calculatoarele de care dispunem din ianuarie 2011.
Am analizat pentru acest seminar un apartament de
1bdrm+1den cu 1.5 bai si un apartament de 2 dormitoare
cu 2 bai complete construit la One Park Tower in Mississauga
si puteti vedea detaliile in tabelul din articol. Concluzia
este aceeasi cu a specialistilor care au analizat toate
vinzarile de condo si anume ca face sens sa cumperi 1 dormitor
cu den mai mult decit orice. Cel mai vindut tip de condo in
2010 si de fapt pentru ultimii 4 ani este 1 dormitor + 1 den
la 33%, urmat de cele cu 2 dormitoare (33%). Vinzarile de
numai 1 dormitor au reprezentat 25% din total.
|
Tipul de condo
|
1+1 bdrm/1.5 baths
|
2+1 bdrms/2 baths
|
|
Marimea
|
715 SF
|
965 SF
|
|
Pret de pre-constructie 2005
|
$216,900
|
$292,000.00
|
|
Pret final la inchidere 2008
|
$224,000
|
$300,000
|
|
Avans 15%
|
$32,535
|
$43,800
|
|
Imprumut 80%
|
$173,500
|
$233,000
|
|
|
|
|
|
Chiria lunara
|
$1,400.00
|
$1,700
|
|
Intretinere bloc
|
$327
|
$426
|
|
MTG variabil 2% - dobinda
|
$267
|
$350
|
|
Principal
|
$473
|
$633
|
|
Taxe proprietate
|
$165
|
$208
|
|
Cheltuieli lunare total
|
$1,232
|
$1,617
|
|
Net profit lunar
|
$641
|
$716
|
|
Pret de vinzare 2010
|
$288,000
|
$367,500
|
|
Gross Profit din vinzare
|
$64,000
|
$67,500
|
|
Profit chirie 33 luni
|
$21,000
|
$24,000
|
|
Profit Net
|
$70,000
|
$76,000
|
|
Rate of return
|
|
|
|
Anual
|
25.38%
|
21.93%
|
|
5 ani
|
215.07%
|
173.48%
|
Daca va uitati la venitul generat de un condo cumparat in
asemenea conditii si comparati cu orice alt gen de investitii
cred ca nu mai aveti nici un dubiu. Unde mai puteti face un
asemenea profit ? Sigur ca aceasta comparatie si calculul
se bazeaza pe conditii optime si dobinda variabila la 2%. Nu
uitati ca din 2005 si pina in octombrie 2008 singura
investitie a fost avansul de 15% iar dobinda variabila a fost
chiar si la 1.50% pentru multa vreme.
Daca dobinda creste sau daca nu inchiriati pentru o
perioada sau nu ati cumparat ce trebuie si cind trebuie
profitul acela imens se va diminua dar chiar si asa reprezinta
mult peste ceea ce puteti obtine in orice altceva. Cu toate
datele de mai sus si un calculator de rate of return de pe
internet este foarte usor pentru oricine sa calculeze profitul
bazat pe dobinzi diferite sau inchirieri pentru perioade mai
mici.
Am primit multe mesaje din partea unora interesati sa
investeasca in condo banii veniti din Romania dar am inteles
totusi ca lumea nu are o idee clara asupra a ceea ce este pe
piata si care sunt limitele, avantajele si dezavantajele si ca
atare in urmatoarele articole o sa caut sa fiu mai explicit
pentru ca este pacat sa irositi o ocazie asa de buna de facut
bani numai pentru ca nu ati primit raspuns la toate
intrebarile. In ziua de azi banca va da 1.25%-1.74%, altii va
ofera 2-3% la bonds si stocurile
au crescut in medie cu 8.2% in ultimii 10 ani ceea ce e
departe de peste 20% ca in condo de mai sus.
Pina saptamina viitoare va las sa analizati tabelul de
mai sus, sunt curios ce comentarii o sa aveti.
Daca aveti sugestii sau anumite subiecte pe care le doriti
discutate cu prioritate va rog nu ezitati si trimiteti-mi un
E-mail. Vreau sa
multumesc pe aceasta cale tuturor celor care mi-au solicitat
sfatul si care practic inspira aceste articole.
Acest
seminar de
Real Estate
este oferit prin amabilitatea D-ului Cristian
Lepsa, Broker/Owner - HomeMarket
Realty Inc. - Tel. 905-803-0707 sau 416-760-9090
sau E-mail chrislepsa@trebnet.com.
Pentru
mai multa informatie privind piata actuala de case vizitati www.ChrisLepsa.com.
Nu uitati sa pastrati o copie la dosarul Dvs. de case dar
daca ati uitat puteti citi din nou unele din articolele
trecute la www.faptudivers.com rubrica “
Real Estate
in Canada” sectia
Arhiva “
Real Estate
cu
Chris
Lepsa”.
|
|
Lista
de dotari si visele!®
Am inceput anul discutind mai mult despre imprumuturi si
sper ca ati citit articolul din numarul trecut. Nu vreau sa va
grabesc sa cumparati o casa dar daca cumparati inainte de 18
martie puteti economisi bani seriosi. De fapt poate ca de
aceasta data depinde daca veti cumpara acum sau veti renunta
deoarece banii pe care ii veti primi de la banca dupa 18
martie vor fi mai putini. Vreau sa clarific ca nu trebuie sa
va si mutati pina pe 18 martie ci doar sa aveti oferta semnata
inainte de aceasta data. Nu uitati ca dobinzile la fix incep
sa creasca in februarie si cele pe variabil probabil din mai
vor creste din nou.
Am scris o serie de articole care explicau in detaliu
fiecare etapa prin care trece un cumparator de case.
Pe linga cerinta cu pre-aprobarea de mortgage imi place
sa intreb de la inceput care este lista de dotari la casa ca
sa incerc sa gasesc casa care indeplineste cele mai multe din
aceste conditii.
V-ati hotarit deci sa cumparati o casa si dupa citeva
saptamini de tatonare singuri ati decis sa apelati la un Agent
imobiliar recomandat de prieteni sau din “Faptu’
Divers”. Asta daca nu ati cazut in capcana clasica sa va
duceti la un open house si agentul vanzatorilor sa va
prosteasca asa de bine ca va grabiti sa puneti oferta sa nu se
termine cumva si sa nu luati chilipirul.
Primul lucru care-l faceti este desigur sa-i dati un
“Wish List” ceva de genul NUMAI detached, 3-4 dormitoare,
3 bai, basement finisat, garaj dublu in zona Richmond
Hill/Markham cu $100,000 sub pretul pietii.
Acum, adevarul este ca marea majoritate a cumparatorilor
veniti din Romania in ultimii ani stiu ca au nevoie de
mortgage cu dobinda mica, dar nu toata lumea face treaba
complet. Este
foarte important ca inainte de a incepe vanatoarea de case sa
obtineti o aprobare prealabila de mortgage (pre-approved
mortgage). Aceasta
pre-aprobare nu va costa nimic si nu va creaza nici o
obligatie, in schimb va ofera avantaje substantiale, si anume:
1) va spune citi bani va poate da banca ceea ce
impreuna cu avansul care l-ati economisit va da suma totala
pentru care puteti cumpara casa si deci nu va uitati pentru
case mult mai scumpe 2)va garanteaza pentru 120 zile ca daca
dobinzile cresc a Dvs. ramine la fel, iar daca scad a Dvs.
scade proportional 3)va usureaza aprobarea finala dupa ce ati
pus o oferta conditionata de aprobarea financiara. Pentru
marea majoritate a cumparatorilor angajati in cimpia muncii
pre-aprobarea aceasta este foarte simpla insa este mai
dificila atunci cind lucrati pe cont propriu, sau faceti mult
cash sau ati avut probleme financiare majore in trecut
(bankruptcy). Primul lucru pe care il va intreba banca este
cit aveti pentru avans si dupa cite stiti aveti nevoie de cel
putin 5% din valoarea casei.
Spre exemplu, daca banca va aproba sa cumparati o casa
de $250,000 avansul minim de 5% este $12,500 la care trebuie
sa adaugati in jur de $3500 pentru “closing fees” cum ar
fi avocatul, land transfer tax, etc. ceea ce inseamna in jur
de $16,000. In
Toronto se aplica taxe suplimentare pentru land transfer tax. Cu cit aveti mai multi bani pentru avans cu atit mai mica este asigurarea
care trebuie sa o platiti pentru ca nu va aveti cel putin 20%.
Puteti folosi in anumite conditii banii din RRSP.
De asemenea, va sfatuiesc sa ma consultati care sunt cele
mai bune dobinzi la vremea respectiva deoarece primesc aceasta
informatie saptaminal si sa nu faceti mai mult de 2 cereri de
pre-approved mortgage.
O varianta foarte eficienta este sa lucrati cu
specialisti care iau informatia pe telefon sau internet, va
aproba rapid si vin acasa sa semnati toate documentele in loc
sa lucrati cu personal de la banca cu care trebuie sa faceti
appointment si la care aprobarea dureaza mai mult. Diferenta
este ca primii lucreaza pe comision si-l primesc de la banca
nu de la Dvs. numai daca totul decurge bine – de unde si
efortul lor de a rezolva totul - iar ceilalti sint angajati ca
la stat.
Practic, dupa obtinerea pre-aprobarii sinteti gata sa
incepeti vinatoarea de case.
Nu uitati sa-i dati agentului imobiliar o copie dupa
pre-aprobarea Dvs. si lista cu ce zona si caracteristici va
intereseaza. Agentul
stabileste programul pe computer si informatia incepe sa
soseasca zilnic. O
sa va ia citeva zile pina va obisnuiti cu termenii de
specialitate, mai ales din partea descriptiva dar in curind
veti deveni specialisti. Nu omiteti informatie importanta ca
de exemplu unde lucrati ca eventual casa sa fie intre aceste 2
puncte, daca aveti copii ce virsta au ca sa fie scoala aproape
sau sa existe transport cu autobuzul scolar. Este de asemenea
bine ca membrii familiei sa faca o lista separata fiecare cu
ce sa aiba casa dupa care sa le comparati si sa faceti o lista
de prioritati, adica acele caracteristici de baza pe care casa
trebuie sa le aiba obligatoriu ca de exemplu 3 dormitoare, cel
putin 2 bai, garaj, subsol finisat, etc.
Dupa aceea, dupa acelasi principiu intocmiti o lista cu
ce v-ar face placere sa aiba casa.
Nu uitati sa dati aceste 2 liste agentului imobiliar si
sa-i solicitati opinia privind sansele de a cumpara ceea ce va
doriti la pretul pentru care ati fost pre-aprobati de banca.
De ce va spun acest lucru, este ca de multe ori ceea ce
aveti pe lista inseamna o casa de $400,000 cind de fapt banca
v-a aprobat numai $250,000. Agentul imobiliar va va furniza
informatia necesara ca sa verificati. De asemenea, nu uitati
ca agentul imobiliar lucreaza pentru Dvs. exclusiv ca
“Buyer’s Agent si ca atare nu este indicat sa fiti
secretosi si sa nu-i spuneti ce opinii aveti. In acelasi timp
nu fiti foarte pretentiosi caci casa perfecta nu exista si de
fapt cu cit aveti bani mai multi cu atit puteti pretinde mai
mult. Cum de
obicei, sunteti la cumpararea primei case orientati-va catre o
casa solida, curata, fara probleme si mai ales cu potential de
re-vinzare la un prêt mult mai bun dupa
citiva ani. O
casa care are nevoie de imbunatatiri cumparata la un prêt bun
este mai valoroasa decit o casa aranjata la care vanzatorii au
cheltuit bani cu nemiluita cu contractorii si acum incearca
sa-i recupereze de la Dvs.
Potential inseamna o anumita zona, garaj, lot, etc. dar
un agent imobiliar cu experienta va poate ajuta cu sfaturi
profesionale.
In numarul viitor vom continua cu exercitiile mintale
privind casele (poate va dau vreo idée si indrazniti sa-mi
dati un telefon, singura surpriza este ca va puteti trezi
proprietari de casa peste noapte).
Daca aveti sugestii sau anumite subiecte pe care le doriti
discutate cu prioritate va rog nu ezitati si trimiteti-mi un
E-mail. Vreau sa
multumesc pe aceasta cale tuturor celor care mi-au solicitat
sfatul si care practic inspira aceste articole.
Acest
seminar de
Real Estate
este oferit prin amabilitatea D-ului Cristian
Lepsa, Broker of Record - HomeMarket Realty Inc. Brokerage
- Tel. 416-760-9090 sau E-mail chrislepsa@trebnet.com.
Pentru
mai multa informatie privind piata actuala de case vizitati www.ChrisLepsa.com.
Nu uitati sa pastrati o copie la dosarul Dvs. de case dar
daca ati uitat puteti citi din nou unele din articolele
trecute la www.faptudivers.com rubrica “
Real Estate
in Canada” sectia
Arhiva “
Real Estate
cu
Chris
Lepsa”.
|
|
Va
fi mai greu de cumparat o casa din 18 martie!
Articolul
din numarul trecut este intitulat “ La inceput de an cu vise
multe si citeva sfaturi practice!”. Asa cum era de asteptat
unul din aceste sfaturi practice este sa obtineti o pre-aprobare
de mortgage care nu va obliga si nu va costa nimic dar va
garanteaza o anumita suma la dobinda joasa de azi pentru 120
de zile. Daca vreti sa cumparati prima casa aceasta pre-aprobare
este de aur deoarece ministrul de finante a decis sa stringa
surubul si mai mult incepind din 18 martie 2011. Hai sa o luam
de la inceput ca sa aveti toata povestea clara.
A
fost odata ca niciodata o tara in care se putea cumpara o casa
cu un imprumut care sa fie platit in 25 de ani. Locuitorii se
uitau cu invidie la tara vecina unde amortizarea putea sa fie
40 de ani. Pentru cei care nu stiu cind amortizarea este mai
lunga inseamna ca platile lunare sunt mai mici ceea ce
inseamna insa ca in final dobinda pe care o platesti este mult
mai mare. Sigur ca vrei o dobinda mai mica si deci o
amortizare mai mica. Pe
de alta parte insa cind platile lunare sunt mai mici poti
cumpara o casa mai scumpa ceea ce pentru multi este esential
deoarece numai cu o amortizare mai lunga isi pot permite sa
cumpere altceva decit un apartament la bloc.
La
tara vecina locuitorii aveau multe alte avantaje cum ar fi
creditul acordat mult mai usor, posibilitatea de a cumpara
fara avans si imprumuturi foarte flexibile pentru orice
buzunar. Nu e de mirare ca in 2006 actualul guvern a cedat la
presiunea grupurilor de interese financiare si a permis
amortizarea de pina la 40 de ani si in Canada. Ce a urmat
stiti foarte bine si anume caderea financiara in America si
global si o piata de case la vecini in care numai anul trecut
s-au vandut un milion de case luate de banca. Guvernul
canadian a inteles ca a gresit si in 2008 au redus amortizarea
de la 40 la 35 de ani max, au impus 5% avans si calificare pe
baza de credit bun si la dobinzile pe 5 ani nu numai la 3 ani
sau dupa placul unora la variabil. Piata de case a pierdut
citiva cumparatori la prima casa dar si-a revenit si cu toata
criza la vecini a crescut si mai mult.
Anul
trecut locuitorii provinciei Ontario au fost sub atac
financiar continuu. In primul rind ca a fost introdus HST care
a marit taxa de la 5% (GST) sau 8% (PST) la 13% dar a lovit
dublu prin aplicarea ambelor taxe acolo unde se aplica numai
una. Ati vazut in presa vreo calculatie a efectului pe care il
are HST asupra buzunarului nostru? Dupa HST a urmat cresterea
dobinzii aplicate la linii de credit, imprumuturi obisnuite si
pentru case la variabil ceea ce desigur a mai tras citeva sute
de dolari din buzunar fara sa ne dam seama. Este ciudat si de
neinteles de ce Canada este singura tara dezvoltata care a
marit dobinzile in conditiile unei economii fragile si o
inflatie sub control. Suntem taxati pentru orice , pe toate
partile si in modul cel mai parsiv posibil ceea ce are desigur
o singura consecinta si anume reducerea drastica a nivelului
de trai. Nu este nici un secret desigur ca de la an la an
nivelul de trai se reduce pentru toata populatia exceptind
probabil cei 100 de oameni de afaceri care trebuie sa lucreze
numai 5 ore pe an ca sa faca banii pe care ii fac restul
muncind un an. Salariile acestora au crescut in ultimii ani de
2-3 ori pornind de la o baza de milioane. Un om obisnuit nu
intelege unde se duc banii in fiecare luna si cum de intra si
mai mult in datorie. Este de fapt de acum un fapt recunoscut
ca datoria canadienilor este pe primul loc in lume. Dintr-o
data guvernul canadian si guvernatorul bancii Canadei au
devenit ingrijorati de nivelul record al datoriei si s-au
gindit ca marind dobinda rezolva situatia. Daca ai datorii si
toata lumea are marind dobinda inseamna ca lunar ramii cu mai
putini bani. Teoria oficiala este ca de fapt se urmareste ca
lumea sa nu mai ia bani pe imprumut dar cum ramine cu banii
care ii dam in plus? Ridicind dobinzile intr-o perioada
fragila de redresare a economiei nu faci altceva decit sa
reduci cheltuiala consumatorilor ceea ce incetineste economia.
Imi
pare rau daca nu pare de inteles dar nu cred ca masurile
acestui guvern fac sens economic. Personal cred ca toate
aceste masuri manipuleaza situatia noastra financiara ca sa
asigure lichiditate guvernului care cheltuie mai mult pentru
orice si mai ales pentru toti sustinatorii, prietenii si
rudele care au un os de ros. Daca privim din aceasta
perspectiva masurile anuntate luni de ministrul de finante nu
sunt altceva decit o incercare de a ne ne tine cu chirie ca sa
avem bani sa platim restul. Si uite asa visele de inceput de
an incep sa dispara. Ce se poate face cind te ia curentul?
Pentru
cei care au o slujba sigura si un avans de cel putin 5% sfatul
meu este sa obtineti pre-aprobarea de mortgage cu amortizare
de 35% cit mai sunt dobinzile reduse si sa cumparati o casa
inainte de 18 martie. Retineti ca amortizarea de 30% va da mai
putini bani si dobinzile se asteapta sa urce in curind. Faptul
ca luati amortizare de 35% nu inseamna ca va trebui sa platiti
dobinda mai mare caci prin marirea platilor lunare reduceti
amortizarea oricind dar va da sansa sa luati o casa pentru sa
zicem $35,000 mai mult la un prêt mediu in Toronto. Pe de
alta parte daca dobinzile cresc sa zicem cu 1% pretul aprobat
la casa se mai reduce cu $45,000. Si uite asa este foarte
probabil ca dupa 18 martie veti avea la dispozitie $80,000 mai
putin decit acum. Sigur ca suma aceasta este rezultatul unui
calcul bazat pe un anumit venit, fara datorii si taxe de
proprietate medii. Nu cifra este importanta ci idea ca aveti
nevoie de pre-aprobare cit mai sunt dobinzile jos si de
cumparat inainte de 18 martie. De curiozitate puteti solicita
celui care va da pre-aprobarea de mortgage un calcul de
scenarii diferite bazate pe amortizare si dobinzi diferite ca
sa vedeti ce pierdeti daca nu actionati imediat.
Pentru
cei care au casa si vor sa foloseasca valoarea acumulata ca sa
consolideze alte datorii tineti cont ca pentru refinantare
procentul s-a redus din nou de la 90% la 85% dupa ce in 2008 a
fost redus de la 95% la 90%. Si mai multe restrictii vor fi
pentru linii de credit si nu va fi de mirare sa vedem ca
avansul se mareste la 10% si condo fees se iau in consideratie
100% in loc de 50%. Toate aceste masuri vor face din ce in ce
mai greu sa detii o casa ceea ce confirma un alt studiu
publicat in 5 Octombrie 2010 in Toronto Star care arata ca
societatea se va imparti intre bogati si saraci iar clasa
medie din care ne place sa ne consideram va disparea. Din 2.5
milioane cit are Toronto 1 milion traieste in zone care se
degradeaza social si clasa medie s-a redus de la 66% in 1970
la 29% in 2005 ceea ce este foarte mult.
Ma intreb cit va fi acest procentaj in 2011 avand in
vedere HST, dobinda marita si toate celelalte cresteri de prêt
la mincare, energie, benzina s.a.m.d. Daca am fi fortati sa ne
platim datoriile azi credeti ca am fi mai bogati sau mai
saraci decit cei de acasa care traiesc de la zi la zi dar fara
sa poata lua bani pe credit ca aici?
Daca
va intrebati de ce atita efort sa aveti o casa ginditi-va ca
pe linga placerea de a locui la tine acasa in loc de casa
altuia detinerea unei case este de fapt garantia ca la pensie
veti avea o alta sursa de venit decit pensia meschina de la
guvern care nu ajunge nici macar sa platesti chiria. Daca nu
stiti ce putini bani da guvernul si in cenditii faceti un tur
pe site la www.servicecanada.gc.ca.
Iar daca conteaza ca vandeti casa si aveti citeva sute de mii
de dolari in plus uitati-va la articolele din ultimele luni ca
sa stiti in ce zona este ideal de cumparat.
Acest
seminar de
Real Estate
este oferit prin amabilitatea D-ului Cristian
Lepsa, Broker/Owner - HomeMarket
Realty Inc. - Tel. 416-760-9090
sau E-mail chrislepsa@trebnet.com.
Pentru mai multa informatie privind piata actuala de
case vizitati www.ChrisLepsa.com.
Nu
uitati sa pastrati o copie la dosarul Dvs. de case dar daca
ati uitat puteti citi din nou unele din articolele trecute la
www.faptudivers.com
rubrica “
Real Estate
in Canada” sectia
Arhiva “
Real Estate
cu Chris Lepsa”.
|
|
La
inceput de an cu vise multe si citeva sfaturi practice!
Am
inceput un An Nou care pare sa fie mai contradictoriu decit
inceputul anului trecut cind este vorba de case.
Pentru cei care au cumparat in ultimul trimestru al
anului 2009 va amintiti poate ca ati dat mai multi bani decit
se cerea deoarece inventarul de case era redus si casele cum
apareau cum se vandeau cu oferte multiple. Piata de case parea
sa fie din nou motorul economiei canadiene si ca atare
preturile in 2010 au crescut substantial in prima jumatate.
Dupa aceea insa marii specialisti au venit cu reguli mai
stricte pentru imprumuturi care au eliminat multi cumparatori
saraci, cu taxa armonizata care nu numai ca a marit procentul
dar ne-a lovit dublu prin aplicarea a 2 taxe unde inainte era
numai una ceea ce a eliminat multi cumparatori mai ales de
case noi unde se aplica in principal si cu Banca Canadei fiind
singura din grupul tarilor dezvoltate care a ridicat rata
preferentiala nu o data ci de 3 ori fara o motivatie serioasa
dar pretinzind ca le pasa de faptul ca consumatorii pot lua
bani cu imprumut ieftin ceea ce ii baga in datorie pe care nu
o sa o poata plati cind dobinzile cresc din nou. Sigur ca cu
atitea “stimulente” piata de case a incetinit ritmul in a
doua jumatate si odata cu ea si economia care a stagnat.
Asa
cum este normal in asemenea situatii si mai ales la inceput de
an toata lumea se intreaba ce se va intimpla cu piata de case
in 2011. Sunt unii care inca spera sa cada preturile ca la
vecini si sa cumpere ieftin. Nu cred ca se va intimpla asa
ceva dar daca cititi pe net opinia asociatiei agentilor
imobiliari din Canada (CREA) veti fi incurajati de previziunea
lor ca in 2011 preturile vor scadea in medie in Canada cu
1.3%. Daca insa cititi previziunea unor firme imobiliare de
renume veti vedea ca se asteapta o crestere de 3% in medie la
preturi in Canada desi numarul vanzarilor va fi mai redus
decit in 2010.
Sigur
ca asemenea previziuni pentru Canada si ca medie nu inseamna
ca preturile in GTA nu vor creste cu mai mult. De fapt,
Asociatia agentilor imobiliari din Toronto se asteapta la o
crestere medie de 3-5% bazat pe faptul ca locatia in GTA este
cautata si majoritatea imigrantilor vin aici de cele mai multe
ori cu bani care sunt investiti. De fapt investititia si
exporturile catre o piata americana care pare sa-si revina vor
fi esentiale, urmate de cheltuiala consumatorilor care desi
temperata va fi inca substantiala considerind dobinzile joase
si optimismul canadienilor care desi detin recordul la datorie
imprumuta intr-o veselie. Cred ca cei mai multi sunt imigranti
ca noi care am venit aici cu putin dar vrem sa traim la un
nivel mai bun ca sa stim de ce am renuntat la altele. Care
altele au devenit din ce in ce mai amare acasa, nu-i asa?
Oricum
revenind la ce va puteti astepta pe piata de case in 2011 cred
ca lunile urmatoare sunt bune de cumparat deoarece cei care
pun casele la vanzare se uita in general la preturile cu care
s–au vandut case similare anul trecut. Pe masura ce incep
vanzarile si eventual vanzarile peste pretul cerut preturile
cresc mai ales din luna martie. Asa ca cei care cumpara acum
si in februarie sunt cei mai inspirati. Problema este insa ca
la ora actuala inventarul este redus si pe buna dreptate nu ai
de unde alege. De saptamina viitoare insa veti vedea ca apar
din ce in ce mai multe case pe piata. Depinde numai de dvs.
daca sunteti capabili sa gasiti ceva care sa va salveze bani
si sa indeplineasca multe din criterii. Ginditi-va la miile
economisite la casa si adaugati miile economisite la mortgage
si comparati-le cu unele cerinte care nu sunt decit mofturi.
Nu uitati ce am tot scris in fiecare saptamina aici sa “Nu
lasati pe maine ce puteti face azi deoarece pe piata de case
va costa mii de dolari in plus”. Cite zeci de mii, pai
faceti singuri socoteala la 9% crestere de prêt medie anul
trecut.
Inainte
de orice insa ar trebui sa va luati o pre-aprobare de
mortgage. Dobinzile sunt inca foarte, foarte joase dar in mod
obisnuit din februarie incep sa creasca. Cu redresarea
economica si cu foamea bancilor practic orice pretext va fi
folosit ca sa ridice dobinzile. Daca aveti o pre-aprobare insa
aceste dobinzi joase sunt garantate pentru 90-120 de zile ceea
ce va da timp destul ca sa cumparati. Ginditi-va ca de fapt va
asigurati ca nu platiti citeva mii sau zeci de mii in plus la
mortgage printr-o simpla cerere de pre-aprobare de mortgage.
Pre-aprobarea
de mortgage este o cerinta pentru toti clientii mei deoarece
nu pot concepe sa lucrez cu un cumparator care nu stie dintr-o
sursa sigura pe citi bani poate conta si ca atare pina la ce
suma se poate uita la case. Aiureli de genul ca am calculat
singur sau eu cred ca ar fi atit nu fac decit sa demonstreze
superficialitate si pierdere de timp. Ginditi-va ca la ora
actuala inca puteti obtine pre-aprobare pentru o suma mai mare
deoarece amortizarea este inca 35 de ani. L-ati auzit probabil
pe ministrul de finante vorbind de reducerea amortizarii ceea
ce automat va reduce suma la ca puteti cumpara ca si de
marirea avansului ceea ce iarasi va face cumpararea unei case
mai dificila. Nu iese fum fara foc si daca mai asteptati mult
o sa aveti nevoie de mai mult decit 5% pentru avans si in loc
sa puteti cumpara pentru $300,000 veti primi de ajuns numai
pentru $250,000 si probabil ca nu veti avea ce cumpara pentru
suma respective decit un apartament mic la bloc.
Nu
stiu citi au citit articolele mele constant dar as vrea sa
repet doua paragrafe importante pe care daca as putea le-as
tot repeta pentru fiecare cititor nou.
Cumpararea
unei case este cea mai mare investitie a vietii dupa copii
desigur si ca atare nu puteti sa va dati pe mina oricui. Am
cunoscut foarte multi agenti imobiliari care sunt
experimentati si sunt profesionisti dar foarte putini care sa
aiba constiinta. Multi nici nu stiu ce inseamna cuvintul
acesta si nesansa de a lucra cu o persoana ca aceasta se
traduce in pierderi imense pentru client.
Norocul este ca marea majoritate a clientilor nu
realizeaza niciodata ce au pierdut. Este foarte frumos sa
ajutati un prieten sau o ruda cu business dar este important
sa va asigurati ca acela sau aceea stiu despre ce este vorba.
Daca va consoleaza cu ceva am vazut agenti imobiliari care nu
au fost in stare sa-si cumpere propria casa cum trebuie.
Comunitatea noastra este mica si incetul cu incetul oamenii
invata sa se fereasca de cei care te imping sa platesti mai
mult decit face casa sau care te pun sa semnezi hirtii si
colecteaza comision de la cei care fac slujba in locul lor, ca
sa dau numai doua exemple.
Aminti-va
ce am scris de multe ori si anume ca cu cit aveti mai multa
informatie cu atit puteti sa luati decizia cea mai buna. Iar
cind luati decizia de a cumpara o casa ginditi-va ca este
cuibusorul vietii si veti sta probabil acolo pina la batrinete
ca marea majoritate a romanilor dar ginditi-va si ca este cea
mai mare investitie si de cit de bine alegeti acum veti avea
la dispozitie banii cu care sa aveti o batrinete linistita. Cu
aceeasi suma de bani investita azi puteti sa aveti citeva sute
de mii in plus decit altul care nu a investit unde trebuie sau
deloc. Daca cititi
articolele din ultimele luni veti vedea unde cresc preturile
la case mai mult si veti lua o decizie simpla dar extreme de
valoroasa pentru mai tirziu in viata. Ca sa realizati ceva
trebuie insa sa porniti de undeva si pentru asta trebuie sa
fiti hotariti acum.
Acest
seminar de
Real Estate
este oferit prin amabilitatea D-ului Cristian
Lepsa, Broker/Owner - HomeMarket
Realty Inc. - Tel. 416-760-9090
sau E-mail chrislepsa@trebnet.com.
Pentru mai multa informatie privind piata actuala de
case vizitati www.ChrisLepsa.com.
Nu
uitati sa pastrati o copie la dosarul Dvs. de case dar daca
ati uitat puteti citi din nou unele din articolele trecute la
www.faptudivers.com
rubrica “
Real Estate
in Canada” sectia
Arhiva “
Real Estate
cu Chris Lepsa”.
|
|
In
ce zona ai vrea sa cumperi? Est in jur de Danforth
Am
inceput acum citeva luni o serie de articole care sa va dea
informatie la care au acces numai agentii imobiliari pe
sistemul MLS despre zone specific in care s-ar putea sa vreti
sa cumparati. Este
bine sa recititi numerele trecute ca sa puteti compara si
intelege ce posibilitati aveti sa faceti bani mai multi decit
altii pornind de la aceeasi suma de bani. Pentru comparatie am
preluat statisticile la zi anul acesta si in luna august 1996.
Marele Toronto
este impartit la vanzarea de case in 4 zone fiecare zona este
impartita intr-un numar de districte. Ne
ocupam azi de zonele de est apropiate de centru si situate la
sud si nord de Danforth, anume E1 si E3.
Imi
amintesc cum la venirea in Canada prietenii romani locuind
desigur in partea de est ma duceau sa vad zona greceasca care
a ramas foarte pitoreasca. Case mici si vechi dar cu valoare
mare datorita zonei, mai putine detached si mai multe semi.
Zona de est este foarte atractiva in general cu foarte mult
spatiu verde, multe parcuri, terenuri de golf ca sa nu mai
vorbim de DVP care este cu totul deosebit fata de restul
autostrazilor. Si acum imi face placer sa merg la un
restaurant in zona sau sa cumpar celebrele placinte grecesti.
Apropierea de central orasului si linia de metrou sunt foarte
importante pentru locuitorii din zona.
Prima
zona care a inregistrat o crestere surprinzator de mare este
E1 marginita de DVP si Lake Ontario dar si de Danforth la nord
si Coxwell la Est. Din toate zonele descrise pina acum aici
sunt cele mai mare cresteri de prêt la toate tipurile de
case, spre exemplu 303% la detached, 287% la semi, 331% la
freehold townhouses, 260% la condo townhouses si 378% la
apartamente. Acum 14 ani puteai cumpara un detached sau un
semi pentru $180,000. Numarul de case vandute aproape s-a
dublat in ultimii 14 ani si inventarul este foarte redus in
prezent fiind dominat de semi-detached si detached cu cit mai
multe etaje. Nu am mai vazut prin alte zone dar aici se pare
ca garajul este foarte rar drept dovada ca un garaj dublu se
vande cu $89,000 si unul triplu cu $179,000. Acestea
sunt urmate de o colectie jalnica de cocioabe mai mici
probabil decit garajele respective, listate la preturi in jur
de $300,000. Abia de la $450,000 in sus mai apare ceva care se
poate numi casa. Pretul mediu la casele puse la vanzare este
$520,000 si cea mai scumpa casa este la $799,900 in zona Pape/Danforth
pe Hazelwood. Lotul fiind mic se construieste pe verticala si
se renoveaza in loc sa se construiasca case noi de milioane pe
loturi mari cu bungalow mici.
Zona
situata la nord de Danforth este E3 si probabil ca nu mai este
predominant greceasca ci romaneasca datorita celor care
locuiesc la blocuri pe Barrington. Glumesc desigur. Sunt multi
romani care sunt numai in transit acolo si cumpara case
oriunde in est dupa ce se conving ca nu pot cumpara in
apropiere. Sunt si
mai multi care ma tot suna in fiecare an sa le caut ceva
ieftin in zona ceea ce bineinteles ca nu este posibil. Media
de vanzare la detached in zona este in jur de $485,000 iar la semi
in jur de $455,000. Preturile nu au crescut la fel de mult ca
la vecinii la sud de Danforth dar inca nu este usor de
cumparat ceva decent la bani putini cind esti la prima ta
casa. Spre exemplu la detached au crescut cu 263%, semi cu
270%, apartamente 231% si townhouses freehold 257% si numai
151% la condo. Acum 14 ani puteai cumpara o casa in zona
pentru mai putin de $200,000. Numarul de vanzari in ultimii 14
ani nu este nici el spectaculos si anume cu numai 31% in plus.
Oricum preturile incep de la $259,000 dar la fel ca si la
vecini multe cocioabe desi sunt cam 33 de case sub $400,000 si
93 de case peste, din care 5 case peste milion. Tot ce este
scump este mic dar barbierit. Cele mai multe case sunt pe 2
nivele si mai sunt si bungalow, oricum mai putin pe verticala
fata de vecinii la sud.
Chiar
la usa blocurilor romanesti pe Main Street poti cumpara un
freehold townhouse end unit (ca un semi) renovat pentru
$339,000 sau un
semi mai prapadit la $319,000 sau mai aranjat la $359,900
toate fiind cu numai 2 dormitoare.
Daca aveti peste $430,000 puteti gasi tot pe Main
Street semi cu 3, 4, 6 si chiar 7 dormitoare. Tot in apropiere
pe Rosevear sau Balfour sau Dawes se poate cumpara un semi cu
3 dormitoare la preturi in jur de $350,000 sau un townhouse
mai nou la $389,000. Daca vreti sa locuiti numai in apropiere
probabil ca veti putea gasi ceva care sa aiba potential in
sensul ca sa puteti renova sa va bucurati de casa si sa-i
cresteti valoarea dar va trebui sa urmariti cu atentie tot ce
apare si sa aveti un prieten contractor ca pretenul meu de
acum 20 de ani (Dodi) care sa va dea cel mai bun sfat. Dupa
cite stiu unii care sunt abonati déjà puteti primi direct de
pe MLS in fiecare dimineata tot ce apare nou la vanzare in
zona. In felul
acesta nu mai pierdeti timpul conducind pe strazi si cel mai
important veti vedea ce este la vanzare imediat ceea ce va va
putea permite sa dati lovitura cind apare casa potrivita.
Altfel o sa va treziti ca este déjà vanduta dupa numai
citeva zile.
Asa
cum scriam in numerele trecute si o repet deoarece este
important inainte de a va uita unde cumparati o casa ar trebui
sa aveti aceasta informatie si analiza detaliata de piata. In
primul rind ca va va ajuta sa nu pierdeti timpul caci veti
putea vedea de la inceput ce puteti cumpara pentru banii pe
care ii aveti si uneori daca chiar puteti cumpara ceva acolo.
Dupa ce ati clarificat acest aspect important si stiti ca
puteti cumpara acolo al doilea aspect este daca ce cumparati
face sens si ca investitie. De la o zona la alta sau district
la district sau poate chiar strazi la citeva minute distanta
sau de la tip de casa la alt tip banii pe care ii aveti se pot
inmulti foarte diferit.
Daca aveti sugestii sau anumite subiecte pe care le doriti
discutate cu prioritate va rog nu ezitati si trimiteti-mi un
E-mail. Vreau sa
multumesc pe aceasta cale tuturor celor care mi-au solicitat
sfatul si care practic inspira aceste articole.
Acest
seminar de Real Estate este oferit prin amabilitatea D-ului Cristian
Lepsa, Broker/Owner - HomeMarket
Realty Inc. -
Tel. 416-760-9090 sau E-mail chrislepsa@trebnet.com.
Pentru
mai multa informatie privind piata actuala de case vizitati www.ChrisLepsa.com.
Nu uitati sa pastrati o copie la dosarul Dvs. de case dar
daca ati uitat puteti citi din nou unele din articolele
trecute la www.faptudivers.com rubrica “
Real Estate
in Canada” sectia
Arhiva “
Real Estate
cu
Chris
Lepsa”.
|
|
In
ce zona ai vrea sa cumperi?
Vest in Oakville, Burlington, Milton, Caledon
Am
inceput acum citeva luni o serie de articole care sa va dea
informatie la care au acces numai agentii imobiliari pe
sistemul MLS despre zone specific in care s-ar putea sa vreti
sa cumparati. Este
bine sa recititi numerele trecute ca sa puteti compara si
intelege ce posibilitati aveti sa faceti bani mai multi decit
altii pornind de la aceeasi suma de bani. Pentru comparatie am
preluat statisticile la zi anul acesta si in luna august 1996.
Marele Toronto
este impartit la vanzarea de case in 4 zone fiecare zona este
impartita intr-un numar de districte. Ne
ocupam azi de zonele cele mai de vest si anume Oakville (W21),
Burlington (W25), Milton (W22) si Caledon (28).
Imi
amintesc cum am trecut prima data prin Oakville, Burlington la
intoarcerea de la cascada Niagara acum mai bine de 20 de ani
si cum mi s-a spus de multe ori ca Burlington este orasul cu
cel mai mare venit pe cap de locuitor in Canada. Nu costa
putin sa traiesti in Burlington si am ramas surprins ca spre
exemplu apartamentele din centru sunt la preturi de Toronto.
Locatia la lac si calitatea zonei se vede ca conteaza. Cu
siguranta ca si aici s-a construit foarte mult si drept urmare
numarul vanzarilor de case a crescut in 14 ani de 13 ori ceea
ce inseamna ceva. O casa detached in Burlington costa in medie
$549,039 ceea ce inseamna o crestere de valoare de 271% fata
de luna august 1996 cind inca puteai cumpara un detached in
medie pentru $190,262. Marea majoriate a caselor sunt detached
iar pentru cei care cauta ceva mai ieftin, in jur de
$300-350,000 se pot orienta la semi sau townhouses. Pentru
milionari sunt 70 de case la vanzare cea mai scumpa fiind pe
3064 Lakeshore Road la pretul de 9,400,000.
Linga
Burlington dar mai aproape de Toronto este Oakville la care
s-a construit de asemenea mult si preturile la detached au
crescut cam la fel (262%) desi pretul mediu este mult mai mare
si anume $702,790. Pina acum citiva ani puteai cumpara mai
ieftin in Oakville decit in Mississauga spre exemplu dar
trebuie sa ai cit de cit o suma de bani pentru ca aici s-au
construit in general case mai mari si desi valoarea este mai
buna tot trebuie sa poti sa-ti permiti o anumita suma. Si aici
predomina detached si sunt cam de 3 ori mai multe case la
vanzare decit in Burlington.
Cum s-ar spune ai de unde alege si desi media este
foarte ridicata la pretentii mai mici poti cumpara un detached
si pentru $329,000 desi arata ca o cocioaba. Nu sunt decit 14
case detached sub $400,000 si 72 sub $500,000. Ceea ce este cu
adevarat socant este ca din 326 case detached la vanzare acum
230 de case sunt peste milion. Nu cred ca mai este alta zona
asa de bogata in case peste milion. Cea mai scumpa este la
2100 Lakeshore Blvd. East la pretul de 22 milioane.
Alta
informatie socanta este ca de fapt Oakville este foarte poluat.
Scriam in martie anul acesta “Locuitorii din Oakville si
Mississauga au protestat vehement si au fost ignorati ceea ce
evident ii face foarte nefericiti deoarece poluarea le
afecteaza sanatatea déjà. Premierul provinciei decide ca va
amplasa cea mai mare sursa de poluare din Canada in Oakville
dar va face studii de cum sa reduca poluarea existenta de la
fabrica de ciment Holcim, rafinaria lui Petro Canada, Ford
Canada, Ralston Purina si inca multe altele. Promisiuni
desarte si ipocrizie crasa! Locuitorii din zona se trezesc
dimineata chiar si vara cu o patura alba ca de bruma care este
de fapt depunerea de ciment si alte substante poluante. Va
inchipuiti cum arata plaminii lor.” Din fericire guvernul a
dat inapoi aici acum citeva saptamini dar in 2010 trebuia sa
se deschida inca una in Halton Hills/Milton si in 2012 inca
una in King Township. Linga
Aeroport doar ce a inceput sa functioneze a doua statie in
iunie 2009 pe linga cea existenta din 2005. Unele nu vor
functiona la capacitate maxima la inceput dar cu cresterea
consumului se va intimpla si asta. Este foarte interesant ca
actualul govern nu are nici cel mai mic respect pentru cei
care s-au hotarit sa se mute din oras in zone mai putin
poluate.
Statisticile
de acum citiva ani aratau ca in mod surprinzator Milton a
inregistrat o crestere exponentiala in populatie si comparind
numarul de vanzari in ultimii 14 ani am primit confirmarea.
Nu cred ca mai exista alta zona la care numarul de
vanzari sa creasca in 14 ani de 64 de ori. Cu toate acestea
preturile au ramas mai rezonabile decit in zonele apropiate.
Daca puteai cumpara un detached in 1996 pentru pretul mediu de
$212,736 acum ai nevoie de $479,862. Nu sunt prea multe case
la vanzare dar si aici ca in toate zonele satelit marea
majoritate sunt detached. Poti cumpara un detached si pentru
$349,000 si sunt 18 detached sub $400,000 si 64 sub $500,000.
Surprinzator dar si aici sunt 10 case peste milion. Daca
cautati o locatie apropiata de oras dar cu case mai mici si
rezonabile Milton este o alegere potrivita.
In
fine o zona pentru cei care vor o casa mare pe un lot mare si
fara sa aiba vecini multi in apropiere este Caledon la care
valoarea medie la detached este in jur de $549,000
si la care preturile au crescut in valoare in ultimii
14 ani cu 246%. Daca lucrezi de acasa sau nu ai nevoie sa vii
in oras Caledon este o alegere potrivita. Poti alege din 25 de
case detached pina in $400,000 sau daca ai bani din 67 de case
peste milion. Va inchipuiti ca o casa de milioane aici este de
citeva ori mai mare decit in oras. Cea mai scumpa casa la
vanzare este 18.5 milioane.
Cred
ca ati observat ca in aceste zone satelit sunt de fapt mai
multe case peste milion decit in cele mai apropiate de
Toronto. Sunt multi profesionisti care desi lucreaza in oras
prefer sa traiasca in asemenea zone si cind sunt acasa sa se
simta bine, relaxati si fara poluarea si stresul orasului. Nu
mai vorbim de cei care au business de acasa sau calatoresc.
Asa
cum scriam in numerele trecute si o repet deoarece este
important inainte de a va uita unde cumparati o casa ar trebui
sa aveti aceasta informatie si analiza detaliata de piata. In
primul rind ca va va ajuta sa nu pierdeti timpul caci veti
putea vedea de la inceput ce puteti cumpara pentru banii pe
care ii aveti si uneori daca chiar puteti cumpara ceva acolo.
Dupa ce ati clarificat acest aspect important si stiti ca
puteti cumpara acolo al doilea aspect este daca ce cumparati
face sens si ca investitie. De la o zona la alta sau district
la district sau poate chiar strazi la citeva minute distanta
sau de la tip de casa la alt tip banii pe care ii aveti se pot
inmulti foarte diferit.
Daca aveti sugestii sau anumite subiecte pe care le doriti
discutate cu prioritate va rog nu ezitati si trimiteti-mi un
E-mail. Vreau sa
multumesc pe aceasta cale tuturor celor care mi-au solicitat
sfatul si care practic inspira aceste articole.
Acest
seminar de Real Estate este oferit prin amabilitatea D-ului Cristian
Lepsa, Broker/Owner - HomeMarket
Realty Inc. -
Tel. 416-760-9090 sau E-mail chrislepsa@trebnet.com.
Pentru
mai multa informatie privind piata actuala de case vizitati www.ChrisLepsa.com.
Nu uitati sa pastrati o copie la dosarul Dvs. de case dar
daca ati uitat puteti citi din nou unele din articolele
trecute la www.faptudivers.com rubrica “
Real Estate
in Canada” sectia
Arhiva “
Real Estate
cu
Chris
Lepsa”.
|
|
In
ce zona ai vrea sa cumperi?
Vest
in Brampton
Am
inceput acum citeva luni o serie de articole care sa va dea
informatie la care au acces numai agentii imobiliari pe
sistemul MLS despre zone specific in care s-ar putea sa vreti
sa cumparati. Este
bine sa recititi numerele trecute ca sa puteti compara si
intelege ce posibilitati aveti sa faceti bani mai multi decit
altii pornind de la aceeasi suma de bani. Pentru comparatie am
preluat statisticile la zi anul acesta si in luna august 1996.
Marele Toronto
este impartit la vanzarea de case in 4 zone fiecare zona este
impartita intr-un numar de districte. Ne
ocupam azi de Brampton care este impartit in 2 districte,
anume W23 si 24. Brampton
este situat la nord de Mississauga si Vest de Toronto.
Brampton
a fost populat la inceput de foarte multi canadieni si
italieni dar ca peste tot sau poate mai mult ca in alte zone
populatia din Brampton reflecta politica de imigratie
canadiana. Nu este nici un secret ca sunt inca zone vechi cu
populatia foarte diversificata si cu multi proprietari
originali dar zonele noi sunt dominate de imigranti indieni.
Am mai scris ca este de admirat cum o familie de indieni poate
sa aduca inca 200 iar romanii nu pot sa stea nici cu parintii.
Care o fi secretul? Pentru o perioada scurta am stat linga o
casa in care traiau 3 familii si pe masura ce au progresat
s-au mutat la propria lor casa in care au adus la rindul lor
alte familii inrudite sau au inchiriat. Casa care am vandut-o
in Etobicoke a fost cumparata tot de o familie de indieni
prieteni cu vecinii si care au cumparat-o numai dupa ce au
fost siguri ca pot sa sparga fundatia sa faca intrare separata
la subsol. Am vandut si cumparat case in Brampton si un subsol
cu apartament de 2 camere complet si intrare separata este
esential in zona. Indienilor le place sa traiasca in case noi
si mari pe masura familiilor dar din pacate zonele sunt
afectate de trafic si de numarul mare de masini parcate in
fata.
Am
cunoscut multi romani care au cumparat in Brampton fie direct
de la constructor fie la re-vanzare.
Primii au cumparat ca au vrut casa noua si ieftina dar
dupa ce s-a umplut strada de vecini au pus la vanzare iar
ceilalti au cumparat pe o strada unde au vazut déjà cine
sunt vecinii si nu au avut nici o problema. Lasind la o parte
zonele dominate complet de indieni si cresterea mai mica in
valoarea de investitie Brampton se prezinta ca o zona cu
foarte mult spatiu verde si multe lacuri mici in jurul carora
s-au construit cartiere de case noi foarte deosebite.
Daca mai adaugi si faptul ca aceste case sunt cu curtea
la lac si ravina si au subsol la acelasi nivel cu curtea ca si
foarte multe dotari este usor de inteles atractia pentru
cumparatori in ultimii ani. Poti cumpara o casa detached
superba in Brampton pentru banii cu care cumperi un condo mic
in alte zone. Explicatia este ca preturile au crescut mult mai
incet in Brampton ceea ce insa inseamna ca te poti bucura de o
casa adevarata pina cind o vanzi si iei mult mai putin decit
varul care a cumparat in alta zona dar care nu a avut cu ce sa
se laude.
Districtul
W24 este marginit la sud de Mississauga, la est de Etobicoke,
la vest de W23 (heart Lake Road/410) si la nord de Mayfield
Road. Aici puteai cumpara in 1996 o casa detached in medie
pentru $179,844. Dupa 14 ani preturile medii la detached au
crescut cu 244% ceea ce nu este asa de mult ca in alte zone
dar nici prea rau comparabil cu alte zone catre Est. Pretul
mediu la un detached in W24 este $439,575. Si restul de tipuri
de case au crescut si anume 201% (link), 208% (semi), 217%
(freehold townhouses), 205% (condo townhouses) si 180% (apartamente).
Casele in zona sunt in general detached pe loturi mari si cu
mult spatiu verde adica cam ceea ce isi doresc toti romanii.
Numarul
de vanzari a crescut in W24 cu 276% ceea ce arata ca se
construieste mult dar se si vand multe case. La ora actuala
sunt 498 case la vanzare din care 311 sunt detached.
Cea mai ieftina detached pe Torbram Road este listata
la vanzare pentru 1 dolar cu prezentare de oferte pe 17
Noiembrie. Cu alte
cuvinte vanzarea la licitatie fara nici o indicatie de prêt.
Din pacate este o licitatie oarba deoarece la case nu stie
nimeni cit ofera ceilalti. Sunt 20 de case detached la vanzare
sub $300,000 si un numar impresionant de 72 de case sub
$400,000 si chiar 11 case peste milion care va inchipuiti ca
sunt imense si pe loturi foarte mari.
Cea mai scumpa este aproape 4 milioane si este un
adevarat palat. Daca nu ai bani de detached poti trai cu
adevat pentru mai putin decit o chirie la bloc cumparind un
freehold townhouse sub $200,000 sau un semi sub $250,000.
Linga
W24 este W23 care se invecineaza la vest cu Halton Hills. Are
tot case detached in majoritate dar si semi-detached si
apartamente condo. Si aici au crescut preturile desi foarte
putin comparabil cu celelalte zone si anume cu 208%
(detached), 194% (link), 207% (semi), 213% (link), 201% (free
townhouses), 194% (condo townhouses) si 174% la apartamente.
Pretul mediu la detached in W23 este chiar mai mic decit in
W24 si anume $390,043.
Si
aici au crescut vanzarile de case foarte mult (298%). Sunt la
vanzare acum 708 case din care cele mai multe sunt detached
(436), semi (109) si apartamente
(77). Poti cumpara un detached pentru $209,900, un freehold
townhouse sau semi numai peste $230,000. Sunt 30 de case
detached la preturi sub $300,000 si peste 200 sub $400,000.
Pentru cei care vor detached si nu au bani multi W23 este zona
in care au de unde alege.
Pentru cei care au bani si vor un palat sunt
numai 6 case peste milion, cea mai scumpa fiind 3.5 milioane.
Cind cumperi o casa ca asta primesti si un lot mare cu o
locatie la care nu prea mai iti pasa cine sunt vecinii ca sunt
oricum prea departe.
Asa
cum scriam in numerele trecute si o repet deoarece este
important inainte de a va uita unde cumparati o casa ar trebui
sa aveti aceasta informatie si analiza detaliata de piata. In
primul rind ca va va ajuta sa nu pierdeti timpul caci veti
putea vedea de la inceput ce puteti cumpara pentru banii pe
care ii aveti si uneori daca chiar puteti cumpara ceva acolo.
Dupa ce ati clarificat acest aspect important si stiti ca
puteti cumpara acolo al doilea aspect este daca ce cumparati
face sens si ca investitie. De la o zona la alta sau district
la district sau poate chiar strazi la citeva minute distanta
sau de la tip de casa la alt tip banii pe care ii aveti se pot
inmulti foarte diferit.
Daca aveti sugestii sau anumite subiecte pe care le doriti
discutate cu prioritate va rog nu ezitati si trimiteti-mi un
E-mail. Vreau sa
multumesc pe aceasta cale tuturor celor care mi-au solicitat
sfatul si care practic inspira aceste articole.
Acest
seminar de Real Estate este oferit prin amabilitatea D-ului Cristian
Lepsa, Broker/Owner - HomeMarket
Realty Inc. -
Tel. 416-760-9090 sau E-mail chrislepsa@trebnet.com.
Pentru
mai multa informatie privind piata actuala de case vizitati www.ChrisLepsa.com.
Nu uitati sa pastrati o copie la dosarul Dvs. de case dar
daca ati uitat puteti citi din nou unele din articolele
trecute la www.faptudivers.com rubrica “
Real Estate
in Canada” sectia
Arhiva “
Real Estate
cu
Chris
Lepsa”.
|
|
In
ce zona ai vrea sa cumperi? Vest in Mississauga (3)
Am
inceput acum citeva luni o serie de articole care sa va dea
informatie la care au acces numai agentii imobiliari pe
sistemul MLS despre zone specific in care s-ar putea sa vreti
sa cumparati. Este
bine sa recititi numerele trecute ca sa puteti compara si
intelege ce posibilitati aveti sa faceti bani mai multi decit
altii pornind de la aceeasi suma de bani. Pentru comparatie am
preluat statisticile la zi anul acesta si in luna august 1996.
Marele Toronto
este impartit la vanzarea de case in 4 zone fiecare zona este
impartita intr-un numar de districte. Ne
ocupam azi de 2 districte in zona central si de nord din
Mississauga, anume W15, 19 care ocupa de fapt zona marginita
la sud de Dundas, la vest de Credit River, la est de 2nd
line/Cawtra si la nord de Brampton de-a lungul lui 407.
Am
amintit in numarul trecut citeva caracteristici ale zonei cum
ar fi siguranta vietii, ritmul deosebit de constructii,
amplasarea multor companii cu renume, citeva milioane daca nu
bilioane surplus, un primar de 89 de ani reales timp de 25 de
ani, taxe tinute sub control, strazi largi cu mult spatiu
verde, biserica romaneasca Sf. Andrei mereu arhiplina,
magazinul romanesc “Carpati” cu produse gatite proaspat
zilnic si restaurantul romanesc “Napoca” ca sa mentionam
numai citeva.
Mississauga
se imparte in 2 zone prin strada principala de la nord la sud
numita Hurontario sau Highway 10. Mississauga de est are
desigur case mai vechi construite din 1980 iar Missisauga de
vest are atit case vechi in W13, W15, W16 cit si multe case
noi in W19, W20. Populatia din aceste zone reflecta si ele
politica de imigratie canadiana in sensul ca Mississauga de
est si sud este dominata de italieni, portughezi, polonezi,
ucrainieni, europeni in general iar Mississauga de vest si
nord are o varietate fara insa ca o anumita populatie sa fie
predominanta ca in Brampton.
Districtul
cel mai central este W15 care contine de fapt central orasului
cu al doilea mall ca marime in Ontario si in jurul lui o
multime de blocuri mai vechi sau mai noi ca si multe altele
care se vor construi in viitor. Efectiv central orasului va
lua acelasi contur ca toate marile orase cu foarte multe
blocuri cu diferenta ca aici inca exista spatiu intre ele ca
si spatiu verde si alte constructii.
Tipul de proprietati la vanzare reflecta aceasta fiind
la vanzare in prezent 278 de apartamente si 33 condo
townhouses si numai citeva freehold, anume 20 detached, 6
semi, 1 link. Tot
datorita acestor blocuri noi vanzarile au inregistrat o
crestere de 227% in 14 ani. Puteai cumpara in 1996 o casa
detached in medie pentru $208,212 dar
acum pretul mediu este $523,378 ceea ce inseamna o crestere de
prêt de 251% in ultimii 14 ani. Si restul de tipuri de case
au crescut si anume 224% (semi si townhouses), 228% (apartamente).
Daca
vrei sa fii la distant de mers de orice si sa traiesti modern
dar mai ieftin decit in central Toronto Mississauga central
reprezinta o optiune excelenta mai ales multor avantaje si a
distantei mici de orice. Atentie insa ca nu toate blocurile
sunt la fel. Unele
construite cu multi ani in urma sunt extreme de ieftine si
mult mai mari decit cele noi care sunt frumoase dar mici.
Spatiul redus este de fapt marea problema cu apartamentele noi
dupa care urmeaza costurile de intretinere care sunt cu atit
mai mari cu cit este blocul mai vechi. Sunt insa si blocuri,
desi putine la care aceste costuri sunt tinute sub control
caci pina la urma totul depinde de compania care se ocupa de
administrare.
Ati
citit probabil articolul din 1 Noiembrie publicat in mai multe
ziare privind apartamentele condo. La fel ca si in ultimii 7
ani preturile la condo vor creste constant nu numai pentru ca
lumea prefera sa stea in centru dar mai ales pentru ca
preturile la celelalte tipuri de case sunt asa de mari incit
oamenii nu isi mai pot permite sa cumpere altceva. Pe de alta
parte preturile vor creste deoarece investitia in condo este
cea mai sigura azi. Daca va ginditi ce puteti face ca la
pensie sa aveti un venit sigur investitia in condo este ideala.
Chiria este in crestere si acopera toate cheltuielile si ofera
treptat profit marit iar in citiva ani valoarea de piata
creste si ea. E
frumos sa ai pensie si un apartament sau mai multe inchiriate
si care sa-ti aduca un venit sigur lunar dar pentru a face cea
mai buna alegere trebuie sa planifici asa ceva cu multi ani
inainte si sa stii ce faci. Cel mai bine este sa cumperi un
condo nou la preturi de pre-constructie la deschiderea numai
pentru agenti imobiliari. Ce va trebuie acum este doar
depozitul de 15%. Constructia va dura citiva ani in care timp
valoarea de piata creste. Ideal este la preluare sa-l
inchiriati si sa-l tineti inchiriat pentru citiva ani cel
putin. Sigur ca acest gen de investitie nu este pentru toata
lumea, mai ales daca dupa citva timp aveti nevoie de banii
pusi ca depozit.
La
nord de W15 este districtul W19 care este o combinatie de case
detached, townhouses si apartamente. Si aici au crescut
preturile cu 232% (detached, semi, link), 215% (free
townhouses), 209% (condo townhouses) si 194% la apartamente.
Multe case noi. Si aici au crescut vanzarile de case cu 234%
datorita constructiilor noi. In 1996 puteai cumpara un
detached in 1996 pentru $236,948 dar media actuala este de
$549,642. Poti
cumpara un semi pentru $336,800, un freehold townhouse pentru
$354,900 si un detached incepind de la $419,000.
Nu sunt decit 11 case sub $500,000 si 10 case peste
milion din care cele mai multe sunt la nord de 401 in jur de
Mavis. Toata zona are case destul de noi si foarte diferite
deoarece au lucrat aici cel putin 10 constructori.
Asa
cum scriam in numerele trecute si o repet deoarece este
important inainte de a va uita unde cumparati o casa ar trebui
sa aveti aceasta informatie si analiza detaliata de piata. In
primul rind ca va va ajuta sa nu pierdeti timpul caci veti
putea vedea de la inceput ce puteti cumpara pentru banii pe
care ii aveti si uneori daca chiar puteti cumpara ceva acolo.
Dupa ce ati clarificat acest aspect important si stiti ca
puteti cumpara acolo al doilea aspect este daca ce cumparati
face sens si ca investitie. De la o zona la alta sau district
la district sau poate chiar strazi la citeva minute distanta
sau de la tip de casa la alt tip banii pe care ii aveti se pot
inmulti foarte diferit.
Daca aveti sugestii sau anumite subiecte pe care le doriti
discutate cu prioritate va rog nu ezitati si trimiteti-mi un
E-mail. Vreau sa
multumesc pe aceasta cale tuturor celor care mi-au solicitat
sfatul si care practic inspira aceste articole.
Acest
seminar de Real Estate este oferit prin amabilitatea D-ului Cristian
Lepsa, Broker/Owner - HomeMarket
Realty Inc. -
Tel. 416-760-9090 sau E-mail chrislepsa@trebnet.com.
Pentru
mai multa informatie privind piata actuala de case vizitati www.ChrisLepsa.com.
Nu uitati sa pastrati o copie la dosarul Dvs. de case dar
daca ati uitat puteti citi din nou unele din articolele
trecute la www.faptudivers.com rubrica “
Real Estate
in Canada” sectia
Arhiva “
Real Estate
cu
Chris
Lepsa”.
|
|
In
ce zona ai vrea sa cumperi? Vest in Mississauga (2)
Am
inceput acum citeva luni o serie de articole care sa va dea
informatie la care au acces numai agentii imobiliari pe
sistemul MLS despre zone specific in care s-ar putea sa vreti
sa cumparati. Este
bine sa recititi numerele trecute ca sa puteti compara si
intelege ce posibilitati aveti sa faceti bani mai multi decit
altii pornind de la aceeasi suma de bani. Pentru comparatie am
preluat statisticile la zi anul acesta si in luna august 1996.
Marele Toronto
este impartit la vanzarea de case in 4 zone fiecare zona este
impartita intr-un numar de districte. Ne
ocupam azi de 3 districte la vest de Toronto (Etobicoke),
anume W13, 16, 20 care ocupa de fapt zona marginita la sud de
lac, la est de Credit River, la vest de Winston
Churchill/Ninth line si la nord de Brampton de-a lungul lui
407.
Am
amintit in numarul trecut citeva caracteristici ale zonei cum
ar fi siguranta vietii, ritmul deosebit de constructii,
amplasarea multor companii cu renume, citeva milioane daca nu
bilioane surplus, un primar de 89 de ani reales timp de 25 de
ani, taxe tinute sub control, strazi largi cu mult spatiu
verde, biserica romaneasca Sf. Andrei mereu arhiplina,
magazinul romanesc “Carpati” cu produse gatite proaspat
zilnic si restaurantul romanesc “Napoca” ca sa mentionam
numai citeva.
Mississauga
se imparte in 2 zone prin strada principala de la nord la sud
numita Hurontario sau Highway 10. Mississauga de est are
desigur case mai vechi construite din 1980 iar Missisauga de
vest are atit case vechi in W13, W15, W16 cit si multe case
noi in W19, W20. Populatia din aceste zone reflecta si ele
politica de imigratie canadiana in sensul ca Mississauga de
est si sud este dominata de italieni, portughezi, polonezi,
ucrainieni, europeni in general iar Mississauga de vest si
nord are o varietate fara insa ca o anumita populatie sa fie
predominanta ca in Brampton. Zona centrala este dominata de al
doilea mall ca marime in Ontario (Square One) si de foarte
multe blocuri noi in W15.
Districtul
de sud la lac este W13 unde puteai cumpara in 1996 o casa
detached in medie pentru $285,570 ceea ce reprezenta cel mai
mare prêt la detached in Mississauga in 1996. Dupa 14 ani
preturile medii la detached au crescut la un nivel de necrezut,
mult mai mult decit in alte zone prezentate si anume cu 297%
ceea ce inseamna ca pretul mediu la un detached in W13 este
$848.363. Si restul de tipuri de case au crescut si anume 219%
(semi), 246% (freehold townhouses), 209% (condo townhouses) si
182% (apartamente). Casele in zona sunt in general mari pe
loturi mari si cu mult spatiu verde adica cam ceea ce isi
doresc toti romanii. Apropierea de QEW si de 403 ca si de GO
permit locuitorilor sa ajunga oriunde si mai ales in Toronto
centru mai usor decit din Vaughan sau Markham. Daca comparati
W13 cu W12 vedeti ca de fapt cresterea de prêt a fost mai
mare in W12 dar la detached preturile medii in W13 sunt mult
peste W12. Zona faimoasa si extrem de cautata este de-a lungul
lui Mississauga Road si este numita Lorne Park. La fel ca si
zona Port Credit din W12 preturile aici au crescut cu mult mai
mult decit cresterea generala in W13.
De unde si importanta cumpararii unei case intr-o
locatie care sa va aduca maximum de profit.
La
ora actuala sunt 253 de case la vanzare din care 190 sunt
detached. Cea mai
ieftina detached (power of sale) este o cocioaba pe
Johnson’s Lane la $349,900 cu un lot frumos de 44’x180’.
Nu sunt decit 20 de case detached la vanzare sub $500,000 si
un numar impresionant de 99 de case la vanzare peste milion
din care 57 sunt sub 2 milioane si restul de 42 peste, cea mai
scumpa fiind pe 2290 Saxony road la peste 10 milioane. Cele
mai multe din aceste case sunt la sud de QEW si de fapt in
zona cea mai cautata numita Lorne Park intre Mississauga Road
si Clarkson.
La
nord de W13 este districtul W16 care are tot case detached in
majoritate dar si condo townhouses. Si aici au crescut
preturile desi foarte putin comparabil cu celelalte zone si
anume cu 238% (detached), 217% (semi), 213% (link), 207% (free
townhouses), 187% (condo townhouses) si 179% la apartamente.
Multe case vechi si multe case inchiriate dar cu toate acestea
media la detached este in jur de $553,857. Aici vanzarile de
case au ramas aproape la fel ca in 1996 ceea ce arata ca zona
este plina de proprietari multumiti cu ce au si care nu prea
vor sa se mute. Nu prea mult spatiu ramas pentru constructii
noi de unde si stagnarea numarului de vanzari. Sunt
la vanzare acum doar 147 de case din care cele mai multe sunt
detached (70) si condo townhouses(42). Poti cumpara un condo
townhouse pentru mai putin de $200,000 dar un freehold
townhouse sau semi numai peste $300,000 si un detached pentru
cel putin $370,000. Sunt numai 19 case detached la preturi sub
jumatate de million si 17 case peste milion, cea mai scumpa
fiind la $3,950,000 pe Harkis Road. Daca va intrebati de ce va
dau si numele de strazi este ca sa va orientati sa cumparati
cea mai ieftina casa in cea mai scumpa zona.
Deasupra
lui W16 este W20 care a fost initial o zona veche cu multe
case ieftine pe loturi adinci dar s-a transformat in ultimii
ani intr-o zona noua cu case moderne la care garajul nu apare
in fata ci este incorporat. Locuitorii din zona au cheltuit o
palarie de bani pe landscaping si ca atare zonele arata foarte
bine. Sigur ca noua infatisare este foarte atractiva dar
probabil ca nu este pe placul romanilor care vor un lot mare
ca sa faca gradina si sa tunda iarba saptaminal. Constructorii
au marit latimea ca sa poata alinia garajul cu casa dar au
redus lungimea ceea ce se traduce intr-o curte de spate foarte
ingusta. Studiile facute de specialisti au aratat ca prin
aceasta orientare constructorii au facut mai multi bani
deoarece au putut construi mai multe case pe acelasi teren si
aspectul a fost cu mult mai atractiv fata de casele
traditionale anilor 1980 cu garajul in fata casei. Cu toate
acestea cresterea de preturi nu a fost asa de spectaculoasa in
ultimii 14 ani si anume 238% (detached), 239% (link), 231%
(semi), 232% (free townhouses), 201% (Condo townhouses) si
215% (apartamente). Poti cumpara un detached pentru $336,500
dar media este de $532,157. Poti cumpara un condo townhouse
sub $200,000 sau un freehold townhouse pentru $297,000, sau un
semi pentru $299,000. Sunt doar 11 case peste milion cele mai
scumpe fiind pe Summersky Court.
In
numarul viitor o sa incheiem prezentarea zonei Mississauga cu
W15 unde domina apartamentele si W19 unde sunt multe case noi.
Asa
cum scriam in numerele trecute si o repet deoarece este
important inainte de a va uita unde cumparati o casa ar trebui
sa aveti aceasta informatie si analiza detaliata de piata. In
primul rind ca va va ajuta sa nu pierdeti timpul caci veti
putea vedea de la inceput ce puteti cumpara pentru banii pe
care ii aveti si uneori daca chiar puteti cumpara ceva acolo.
Dupa ce ati clarificat acest aspect important si stiti ca
puteti cumpara acolo al doilea aspect este daca ce cumparati
face sens si ca investitie. De la o zona la alta sau district
la district sau poate chiar strazi la citeva minute distanta
sau de la tip de casa la alt tip banii pe care ii aveti se pot
inmulti foarte diferit.
Daca aveti sugestii sau anumite subiecte pe care le doriti
discutate cu prioritate va rog nu ezitati si trimiteti-mi un
E-mail. Vreau sa
multumesc pe aceasta cale tuturor celor care mi-au solicitat
sfatul si care practic inspira aceste articole.
Acest
seminar de Real Estate este oferit prin amabilitatea D-ului Cristian Lepsa, Broker/Owner - HomeMarket
Realty Inc. - Tel. 416-760-9090 sau E-mail chrislepsa@trebnet.com.
Pentru
mai multa informatie privind piata actuala de case vizitati www.ChrisLepsa.com.
Nu uitati sa pastrati o copie la dosarul Dvs. de case dar
daca ati uitat puteti citi din nou unele din articolele
trecute la www.faptudivers.com rubrica “
Real Estate
in Canada” sectia
Arhiva “
Real Estate
cu
Chris
Lepsa”.
|
|
Pe
litoral in Collingwood
648
Saptamina
trecuta scriam de posibilitatile de a avea o casa de vacanta
in care sa va relaxati la sfirsit de saptamina sau in concediu
si eventual la pensie. Piata de case in afara orasului Toronto
este inca amortita si ca atare preturile sunt rezonabile, mai
ales cind vrei sau trebuie sa vanzi.
Am
primit citeva Emailuri pentru cumpararea de pamint sau cabane.
Asta este bine ca romanii au o casa si acum se uita la o
proprietate de vacanta ca investitie. Din pacate atunci cind
ai bani putini trebuie sa te uiti sa cumperi ceva dar care
sa-ti aduca un venit nu sa fie doar o cheltuiala. Este evident
ca a cumpara pamint aici nu este ca in Romania iar ca sa
cmparati o cabana care nu aduce venit iarasi nu este o idée
buna. Am scris de
multe ori ca in Collingwood-Blue Mountain se poate trai ca pe
litoral si munte impreuna si cum se pare ca exista interes si
este momentul potrivit de cumparat asa ceva o sa reiau citeva
elemente pe acest subiect.
Se
spune ca deveniti canadieni cu adevarat atunci cind semnati sa
platiti “mortgage” la prima casa.
Probabil ca se poate spune ca deveniti un “Old
Money” Canadian (cu stare) atunci cind pe linga resedinta
principala va puteti permite sa va cumparati o casa de vacanta.
Se cheama ca intrati in acea categorie de Canadieni la
a nu stiu cita generatie care vineri seara pleaca spre Nord si
se relaxeaza pina duminica seara pe marginea apei sau pe barca
la pescuit . Pare sa
fie un vis care putem doar sa speram ca se va indeplini pentru
copiii nostri la a doua generatie sau poate nici atunci.
Ce
este deosebit pentru Collingwood, Blue Mountain este ca este
mai aproape de Toronto decit Muskoka si exista cel putin 4
posibilitati de condus ceea ce practic elimina aglomeratia pe
sosea atit la ducere cit si la intoarcere.
In plus este activa atit vara datorita faptului ca este
pe marginea lui
Georgian Bay
cit si iarna datorita pirtiilor de ski de pe
Blue
Mountain
. Sint 17,500 locuitori permanenti si foarte multi din afara
care si-au cumparat un cottage care nu este neaparat o
cocioaba pe marginea apei ci un townhouse sau semi sau
detached in apropiere de apa, de pirtia de ski sau de terenul
de golf. Cel mai
vechi complex de vacanta se numeste Cranberry Resort aflat
de-a lungul terenului de golf si acolo se poate locui bazat pe
un sistem de time-share la preturi foarte joase dar cel mai de
clasa este complexul de vacanta de vis-à-vis care se numeste
“Lighthouse Point Yacht and Tennis Club” si care dupa cum
arata si numele este pe marginea lui Georgian Bay (Yacht) si
are 9 terenuri de tenis, 3 bazine de inot descoperite,
incalzite, hectare de natura (conservation area), terenuri de
volei, basket, mini-golf , Un centru de recreere cu bazin
acoperit, sauna, gym, camera de jocuri, camera de petreceri cu
o imensa terasa de pe care puteti admira cele 230 de barci
aflate in marina. Daca vreti sa va simtiti ca acasa pe litoral
nu veti putea gasi un loc mai apropiat in
Canada
decit acesta. Proiectul de 600 case de vacanta s-a terminat in
2006 (a inceput in 1989) dar ca peste tot exista proprietati
la re-vanzare.
Cel
putin 5 familii de romani intreprinzatori au cumparat acolo si
se simt ca in paradis. Daca vreti sa vedeti fotografii si
detalii pentru una din aceste proprietati si ce inseamna
Lighthouse Point puteti merge pe Internet la:
http://www.ChrisLepsa.com.
Selectati Virtual Tour pentru 490 Mariners si o sa aveti o idée
de ce inseamna litoral romanesc in Canada. Preturile
sunt cum se spune pentru fiecare buzunar si poti cumpara ceva
cu 150,000 dar te poti arunca si la 1.8 milioane. Ar fi frumos
sa ne stabilim o comunitate romaneasca aici unde se imbina
muntele cu marea si undeva la ocean caci nu este nimic mai
placut decit sa ai companie de aceeasi cultura si cu aceleasi
traditii si uneori amintiri. Romanii de acasa in marea
majoritate nu suporta sa treaca un an fara sa mearga la mare
si cum nu te poti calatori in Romania la mare in fiecare an
poti sa conduci 2 ore si sa ajungi pe litoralul din Canada.
Avem prieteni din Mangalia care au ramas uimiti si au
zis ca este exact ca la Vama Veche.
Oricum
scopul acestui articol nu este sa faca publicitate turistica
ci sa va dea o idée de investitie pentru prezent si viitor.
Pe scurt, familia de romani a cumparat in 1996 un townhouse cu
2 dormitoare pentru $110,000 ceea ce practic cu un depozit
minim de $15,000 inseamna plati anuale de $12,000 ( include
mortgage, condo fees, taxe, telefon, TV, incalzire, etc). O
companie specializata se ocupa de inchiriere ceea ce inseamna
ca de fapt aceste cheltuieli de $12,000 sunt platite de cele
doua perioade de inchiriere si anume pentru sezonul de ski (4
luni la approx. $7,500) si sezonul de vara (2 luni la approx.
4,500). Celelalte 6 luni din an sunt libere pentru folosinta
personala iar daca nu aveti nevoie sa inchiriati puteti sa
folositi mai multe luni atit pentru ski cit si pentru vara.
Primul
avantaj este deci ca se plateste singur.
Al doilea avantaj este ca il puteti folosi personal sau
daca chiar sinteti pusi pe facut bani puteti sa va trimiteti
rudele si prietenii contra plata. Alt avantaj este ca va veti
face foarte multi prieteni deoarece toata lumea o sa vrea sa
petreaca ceva timp “up North at the cottage” (Canadian
eh!). Al treilea avantaj este ca in timp ii creste valoarea,
spre exemplu de la $110,000 in 1996 a ajuns la $250,000 in
2010 si cu investitia de bani facuta de Intrawest si
imbatrinirea populatiei toata zona va continua sa creasca in
valoare.
Al
patrulea avantaj este ca puteti sa obtineti o linie de credit
imensa la rata preferentiala (prime) plus 1% si nu la 4.50% (linie
de credit neasigurata) sau mai mult 17.9% (Visa) pe care ii
puteti investi in cumpararea altor proprietati sau pur si
simplu pentru a intra in afaceri, a deschide propria firma si
a lucra pe cont propriu sau ca o sursa de bani fara sa mai
aveti nevoie de aprobarea bancii. Asa dupa cum stiti platiti
dobinda numai pe suma imprumutata.
Al
cincilea avantaj este ca la batrinete veti avea acest loc
minunat platit si dupa ce mai cumparati unul similar in
Florida sau Myrtle Beach puteti sa stati 6 luni de iarna grea
canadiana la caldurica pe plaja de la ocean sau jucind golf si
6 luni de vara in Collingwood jucind golf sau la pescuit pe
barca respirind aer curat de munte iar in acest timp primiti
approx. $2000 pe luna venit din inchiriere ceea ce va asigura
o viata buna si lipsita de surprize, cum ar fi lipsa unei
pensii mari sau al altor bani economisiti.
Desi
cele mai multe vanzari de case in Florida si Myrtle Beach sunt
la canadieni va sfatuiesc sa mai asteptati deoarece preturile
nu au ajuns la nivelul cel mai jos. Numarul caselor luate de
banca este in crestere fata de anul trecut si practic numai ce
este chilipirul chilipirului se vande. Am prieteni care au
cumparat in Naples acum citiva ani si prieteni de-ai lor au
luat aceeasi casa la sfert de pret punind oferta la un pret
jos la citeva case pina cind unul a muscat momeala de plata
cash care are mare valoare in America zilele acestea. La fel
si in Myrtle Beach unde primesc informatie zilnica si nu imi
vine sa cred cum au cazut preturile de poti cumpara un condo
cu 3 camere pe plaja si destul de nou sub $200,000 cind
inainte era cel putin dublu. Din pacate pentru ei preturile
vor continua sa scada si se estimeaza ca piata se va opri din
caderea asta libera in 2 ani si va reveni la preturi normale
in 10 ani. Daca aveti de gind sa pastratu casa acolo pentru
mai mult de 10 ani face sens sa cumparati iar daca nu
cumparati in Toronto unde investitia este asigurata.
Dupa
cum vedeti totul in viata depinde de cit de bine te adaptezi
la conditiile de mediu. Daca
porniti cu idea ca nu puteti cumpara o casa aici sau in Nord
viitorul va continua sa fie intre peretii unui bloc sau intr-o
casa care necesita reparatii si solicita bani si fara mari
posibilitati de trai la batrinete.
In schimb, daca va folositi imaginatia si spiritual
creator cu care Dumnezeu i-a dotat pe marea majoritate a
romanilor veti reusi sa realizati mult mai mult decit
generatii intregi de Canadieni.
Apropos
de vizitarea acestei zone intre 22-25 iulie se desfasoara aici
festivalul Elvis Presley si merita de venit si vazut atit
festivalul cit si Poiana Brasov pe munte. Pentru detalii
mergeti pe internet la: www.collingwoodelvisfestival.com.
Puteti petrece un weekend deosebit si sa vedeti cabane
sau complexe turistice in zona.
In
numarul viitor vom continua cu alte exercitii mintale privind
casele (poate va dau vreo idée si cumparati prima casa sau
chiar deveniti intreprinzatori capitalisti!).
Daca aveti sugestii sau anumite subiecte pe care le doriti
discutate cu prioritate va rog nu ezitati si trimiteti-mi un
E-mail. Vreau sa
multumesc pe aceasta cale tuturor celor care mi-au solicitat
sfatul si care practic inspira aceste articole.
Acest seminar de
Real Estate
este oferit prin amabilitatea D-ului Cristian
Lepsa, Broker/Owner - HomeMarket
Realty Inc. - Tel. 416-760-9090
sau E-mail chrislepsa@trebnet.com.
Pentru mai multa informatie privind piata actuala de
case vizitati www.ChrisLepsa.com.
Nu uitati sa pastrati o copie la dosarul Dvs. de case dar daca
ati uitat puteti citi din nou unele din articolele trecute la
www.faptudivers.com
rubrica “
Real Estate
in Canada” sectia
Arhiva “
Real Estate
cu Chris Lepsa”.
|
|
Unde
poti evada? (647)
A
venit in fine vara in Canada, si inca ce vara.
O vara adevarata cu soare mult, calduri si ploaie
putina. Ma simt ca acasa si mai ca imi vine sa fac planuri sa
merg pe litoral ca in fiecare an. Va mai aduceti aminte? Si
atunci si chiar si acum romanii au o traditie sa mearga vara
pe litoral. Cu sau
fara bani, cu permisie de la doctor de stat la soare sau nu
toata familia cu mic cu mare se imbarca in masina sa mearga la
mare. Unii la gazda, altii la hotel si unii la 2 mai pescuind
guvizi in pielea goala si bind seara vinul de Corabioara.
Pentru unii era o obligatie, pentru altii o necesitate
de tratament cu namol dar pentru cei mai multi era atractia
apei, statul pe plaja de dimineata pina seara, arsul la soare
fara solutii sau pericol de cancer de piele, mincatul pe plaja,
spectacolul si muzica tineretii.
Cred
ca sunt mii de romani care inca pastreaza traditia
pelerinajului la mare chiar daca sunt stabiliti in Canada.
Unii se duc desigur la sursa mai ales ca isi pot vedea familia
ramasa acasa si reincarca bateriile. Unii se duc pina la ocean
in Florida sau Myrtle Beach iar altii se duc la casa de
vacanta la citeva ore distanta. Ca si acasa daca vine vara si
nu poti sa schimbi peisajul si sa vezi intinderea de apa parca
nu simti ca te relaxezi cu adevarat.
Saptamina
trecuta am avut ceva prieteni din New York si Belgia in vizita
si mi-a venit ideea sa mergem cu barca din Midland pentru un
tur de 2.5 ore printre citeva din cele 30000 de insule. Am mai
facut croaziera aceasta cu multi ani in urma cind copii erau
mici si in loc sa admiram peisajul stateam sa ii urmarim sa nu
cada in apa. Fara
copii si pe rol de ghid pentru musafiri am descoperit un mod
de vacanta extrem de interesant. Sigur ca pentru unii atractia
apei inseamna ceva iar pentru altii nu inseamna nimic. Nu stiu
daca ati vazut aceste insule dar este impresionant sa vezi o
casa de vacanta cocotata pe virful unei stanci, in multe
cazuri acea stanca imensa fiind de fapt si o insula de unde si
numarul acesta de 30000. Cele
mai multe aveau un debarcader in fata pentru barca si chiar un
garaj pe apa pentru barca. La unele din aceste case de vacanta
accesul este vara numai cu barca proprie sau iarna cu scuterul
de zapada daca este destul de frig ca sa poti merge in
siguranta. Poti
desigur sa ai acces pe apa dar si pe sosea daca casa de
vacanta este situata pe coasta de est intre apa si autostrada.
Oriunde ar fi vederea panoramica a apei in mijlocul naturii
este cu siguranta ceva pentru care face sens sa ai o casa de
vacanta fie ea cit de mica sau prapadita. Prietenul meu roman
din Belgia imi povestea cum a cumparat o casa considerata de
vacanta la numai 15 minute de Bruxelles si a dat citeva zeci
de mii de euro numai deoarece casa era inchiriata dar nu
corespundea cerintelor orasului.
Romanul intreprinzator a luat-o si asa si in citiva ani
a refacut-o complet cu mainile lui avand acum o valoare de
peste jumatate de milion de euro dar mai mult decit orice o
casa pe gustul lui intr-un mediu sanatos in apropiere de oras,
de fapt intre Bruxelles si Waterloo intr-o localitate extrem
de cocheta. Este adevarat ca distantele in Europa sunt mult
mai mici, mai ales in Belgia care este o tara mica cu mai
multe soiuri de bere si ciocolate decit oricare alta tara si
probabil singura tara in care autostrazile sunt complet
luminate noaptea. In citeva ore poti ajunge din Belgia in
multe alte capitale europene ceea ce evident inseamna ceva la
sfirsit de saptamina. Incercati sa ajungeti undeva in
apropiere din Toronto!
Fac
o paranteza ca sa compar vederea si modul de viata de pe lacul
Huron cu locuitul la bloc sau chiar si la casa in oras unde
vederea este asa de tipica cu citeva case in fata si alte
citeva in spate, o curte mica cu vedere de gard sau de vecini
curiosi. Cind vrei sa te plimbi o iei pe strazi in sus si in
jos, unele curate altele murdare, te intilnesti cu diversi si
in functie de ora si zona te simti si mai stresat decit erai
inainte. Viata la
orasul meu este trepidanta desigur, lumea este tot timpul in
miscare de dimineata pina seara in timpul saptaminii si unii
chiar si la sfirsit de saptamina daca mai au o slujba sau au
activitati cu copiii sau cumparaturi sau de mers la biserica
si asa mai departe. Practic esti in priza tot timpul si
astepti sa vina concediul de 2 saptamini sa te duci undeva sau
sa lenevesti acasa. Apropos
de concedii unde noi avem 2 saptamini prietenul meu din Europa
are 2 luni caci acolo companiile mai opresc productia sa-si
intretina benzile de fabricatie nu sa ajunga cu infectii ca in
celebrele noastre linii de productie care trebuie sa mearga
continuu ca sa aduca profit continuu. Se pare ca diferenta
intre America si Europa este imensa la acest capitol, mai ales
ca in Europa cistiga teren incetinirea activitatilor in loc de
accelerarea lor ca aici. Saptamina
de lucru este redusa, companiile inchid pentru vacanta de vara,
oamenii invata sa-si traiasca din nou viata. Cind ai o viata
asa stresanta cu atit mai mult ai nevoie de un loc unde sa
poti evada la sfirsit de saptamina si daca poti ciyeva
saptamini de vara, mai ales cind vara este ca cea din anul
acesta. Multi nu indraznesc insa sa se gindeasca la asa ceva
doarece cei mai multi cred ca aceste proprietati de vacanta
costa milioane si numai cei bogati isi pot permite sa se
relaxeze. Nimic mai gresit.
Asa
cum am inceput sa scriu am ramas impresionat de aceste case de
vacanta la apa si daca tot ma ocup de case mi-au atras atentia
citeva semne de vanzare. Una
dintre ele mi-a placut in mod deosebit deoarece avea cam tot
ce imi doresc eu. O
casa destul de maricica cu basement la nivelul apei, un teren
mare cu acces de la sosea pe drum asfaltat prin padure si cu o
plaja personala superba ca si un debarcader pentru barci.
Vederea de acolo catre apa si canalul de intrare in Penetang
este asa de impresionanta ca nu am cuvinte sa o descriu. M-am
si vazut in mijlocul naturii pe deck sau pe plaja sau facind
un tur cu barca proprie printre aceste 30000 de insule. Stiti
poate ca din loc in loc sunt cite o marina cu multe barci si
magazin universal ca si hoteluri dar cind ai o barca serrioasa
te poti ancora undeva sau chiar la marina si dormi in
leganatul barcii. Te poti conecta la apa si electricitate ca
sa ai un dus cum tebuie si poti gati ce vrei tu in mijlocul
naturii. Casuta respectiva nu este ieftina dar nici scumpa
pentru ce ofera mai ales ca nu este numai de vara ci se poate
locui permanent.
Pentru
cei care nu au bani si nu vor sa locuiasca permanent sunt
casute de vacanta de la mai putin de $100000 in sus si un om
priceput la imbunatatiti poate sa o faca ca un palat la care
sa vina sa se odihneasca. Omul sfinteste locul, nu-i asa? Poti
sa ai o casa mica in oras sau chiar sa stai la bloc dar la
sfirsit de saptamina sa ai locul tau unde poti evada. Daca
aveti curiozitatea sa vedeti ce case sunt la vanzare in zona
Penetang, Midland sau Collingwood, Wasaga Beach va recomand sa
vizitati site-ul meu la www.ChrisLepsa.com
si sa selectati zona care va intereseaza. Alt site pe care
puteti sa vedeti tot ce este la vanzare peste tot in Canada
este www.realtor.ca.
In
numarul viitor o sa vedem cam ce se poate cumpara in aceste
zone de vacanta si mai ales ce face sens la buzunar.
Poti sa ai o casa de vacanta care se plateste singura
din inchirieri sezonale dupa cum poti sa cumperi cu
mentalitatea romanului care vrea cit mai mult pamint.
Daca
aveti sugestii sau anumite subiecte pe care le doriti
discutate cu prioritate va rog nu ezitati si trimiteti-mi un
E-mail. Vreau sa
multumesc pe aceasta cale tuturor celor care mi-au solicitat
sfatul si care practic inspira aceste articole.
Acest
seminar de
Real Estate
este oferit prin amabilitatea D-ului Cristian
Lepsa, Broker/Owner - HomeMarket
Realty Inc. - Tel. 416-760-9090
sau E-mail chrislepsa@trebnet.com.
Pentru mai multa informatie privind piata actuala de
case vizitati www.ChrisLepsa.com.
Nu
uitati sa pastrati o copie la dosarul Dvs. de case dar daca
ati uitat puteti citi din nou unele din articolele trecute la
www.faptudivers.com
rubrica “
Real Estate
in Canada” sectia
Arhiva “
Real Estate
cu Chris Lepsa”.
|
|
Pentru
cine lucreaza un Real Estate cu adevarat? (646)
Nu
pentru CIA cu siguranta, dar de multe ori nici pentru Dvs. mai
ales cind este Agent Dublu.
Sa incepem cu o situatie familiara.
Sa zicem ca v-ati hotarit sa cumparati o casa si ca
orice alt cumparator incepeti prin a conduce pe strazile din
zona dorita in cautarea de semne de vinzare si la sfirsit de
saptamina vedeti acele “Open House” care va dau ocazia sa
vedeti casa la interior. Bineinteles
ca v-ati propus sa va documentati solid atit direct cit si
prin intermediul unor agenti de real estate care va
aprovizioneaza cu informatie gratuita pentru Dvs.
Nimeni nu se intreaba de ce isi petrec acesti lunateci
atitea ore in fata computerelor numai ca sa furnizeze unor
necunoscuti care suna la telefon sau trimit E-mail aceasta
informatie gratuita. Si totusi, la una din aceste case minunea
se intimpla si va indragostiti de acea casa pe care trebuie sa
o aveti cu orice prêt. Cumpararea
unei case este de cele mai multe ori o decizie emotionala
chiar daca toti ne pretindem analitici si mai ales rationali.
Agentii de real estate studiaza vizitatorii si stiu ca de cite
ori partea feminina intra in casa se repede direct la
bucatarie. Daca
aceasta este mare, luminoasa, noua sau renovata si timpul
petrecut acolo este de citeva minute sansele de a obtine un
comparator pentru casa sint mari.
Barbatii nu au o preferinta anume exceptind poate cit
de mare este canapeaua si televizorul la care se uita.
In general toti barbatii stiu dar nu toti recunosc cine
este factorul de decizie la cumpararea casei. Si cind
bucataria este mare….
Si
asa, pe neasteptate va hotariti sa uitati de toate planurile
initiale, chiar si de agentii care au investit o gramada de
timp pina acum si in cautarea unui chilipir incepeti sa-l
tatonati pe agentul cu care este pusa la vinzare in privinta
pretului. Orice agent cu experienta va va sfatui sa puneti o
oferta daca vreti sa aflati cu cit o puteti cumpara.
Altii cu mai putina experienta sau etica va vor indica
un prêt care va va determina sa semnati o oferta imediat, mai
ales ca – spune agentul – alte oferte sint pe drum si
riscati pierdeti chilipirul vietii Dvs. Nu puteti sa dati cu
piciorul la o asemenea ocazie de a va imbogati, caci de asta
am venit toti in Canada, nu-i asa?.
Confruntati cu o asemenea alternativa nu mai ezitati si
uitati de toate sfaturile pe care le-ati citit in rubrica
aceasta din “Faptu”Divers”.
Inainte de a semna oferta agentul va cere sa semnati o
declaratie ca sinteti de accord ca el sau ea lucreaza ca
“Dual Agent” adica reprezinta atit pe Vanzatori cit si pe
Cumparatori. Cind
ia o casa la vinzare Agentul se angajeaza sa reprezinte numai
pe Vanzatori in calitate de”Vendor’s Agent” cu
posibilitatea ca sa fie si Agent Dublu daca este nevoie.
Acum nu stiu cita incredere aveti Dvs. in astfel de
Agenti, dar trebuie sa va spun ca in aceasta situatie Agentul
respectiv are obligatia sa va dea informatie completa asupra
caselor similare vandute in zona
si in principiu nu are voie sa divulge Vanzatorilor
informatie confidentiala primita de la Dvs. dupa care nu are
voie sa va divulge informatie confidentiala primita de la
Vanzatori, ceea ce nu este prea usor mai ales cind esti cel
mai interesat sa aranjezi vinzarea-cumpararea pentru ca
comisionul este dublu (?!).
Daca
nu ati fi fost asa de orbiti de posibilitatea unui chilipir
care de fapt nu exista si nu ati fi cazut in capcana acestui
“Canadian sales” probabil ca ati fi sunat agentul Dvs. de
Real Estate Roman si dupa numeroase intrebari timp de 3 ore
ati fi acceptat eventual sa semnati o oferta numai cu conditia
ca pretul sa fie foarte jos. Vedeti Dvs., pretentiile
de la compatriotii nostri sint intotdeauna mai mari
decit de la alte natii. Agentul Dvs. ar fi studiat casele
similare vandute in zona, istoria de vinzare a casei,
tendintele de crestere a valorii in zona respective, procentul
de vandut fata de cerut si ar fi pregatit un plan de negociere
care sa va asigure cumpararea casei la un prêt in bugetul Dvs.
Acest Agent se numeste “Buyer’s Agent” si cind ati
semnat cu el un document numit “Buyer Representation
Agreement” puteti conta pe loialitate exclusiva dupa cum
Agentul poate conta pe a Dvs, adica ca nu umblati cu mai multi
agenti in acelasi timp si numai unul este platit.
In calitate de cumparatori nu platiti nimic (ZERO)
deoarece vanzatorii sint cei care ii platesc pe amindoi
agentii, chiar daca unul din ei lucreaza exclusiv pentru Dvs.
In cazul in care nu semnati acest “Buyer
Representation Agreement” agentul cu care lucrati este
“Sub-Agent for the Seller” si lucreaza in principal
in interesul Vanzatorilor.
Din
punctul Dvs. de vedere nu
are importanta daca comisionul este impartit de “Seller’s
Agent” cu “Buyer’s Agent “ dar va puteti imagina ce
magnet puternic reprezinta un asemenea comision pentru “Dual
Agent” si consecintele pe care le poate avea asupra Dvs.
Intrebarea fireasca este:
de ce sa iei riscul sa lucrezi cu un “Dual Agent”
cind poti avea un “Buyer’s Agent” fara sa te coste nimic?
Pentru a evita confuzii si actiuni la Tribunal, Toronto Real
Estate Board a publicat o brosura care explica aceste situatii
si orice Agent de Real Estate are obligatia sa va explice si
dea o copie inainte de a semna orice fel de document. Este
evident insa ca daca lucrati cu mai multi agenti nu puteti
semna acest “Buyer Representation Agreement” de unde si
riscurile legate de aceasta alergare dupa 2 sau mai multi
iepuri. Loialitatea este o strada cu doua sensuri si este bine
sa va pastrati valorile traditionale romanesti si sa nu va
adaptati chiar complet la stilul nord American.
Acest
seminar de Real Estate este oferit prin amabilitatea D-ului Cristian
Lepsa, Broker/Owner - HomeMarket
Realty Inc. - Tel. 416-760-9090
sau E-mail chrislepsa@trebnet.com.
Pentru mai multa informatie privind piata actuala de
case si mortgages vizitati www.ChrisLepsa.com.
Nu
uitati sa pastrati o copie la dosarul Dvs. de case dar daca
ati uitat puteti citi din nou unele din articolele trecute la
www.faptudivers.com
rubrica “Real Estate
in Canada” sectia
Arhiva “Real Estate
cu Chris Lepsa”.
Ce
sarbatorim de 1 iulie ? (645)
Anul acesta cred ca sarbatorim de 1 iulie introducerea
taxei armonizate sau combinatia de GST si PST. O sarbatoare pe
cinste pentru cei care sunt la guvern si au gasit in fine
sursa esentiala sa-si acopere datoriile si conturile pentru
citeva generatii de acum inainte.
Unii probabil ca au primit si cecurile de compensare cu
care premierul provinciei s-a gindit sa ne mituiasca.
Bucurati-va de citeva sute caci o sa le dati inapoi de citeva
zeci de ori. Cred ca marea majoritate a populatiei nici macar
nu au cea mai mica idee de ce sume vorbim si de impactul pe
care o sa-l aiba asupra omului de rind si a afacerilor mici
care vor incepe sa dispara si mai tare dupa 1 iulie. Pe de
alta parte demagogia politica ne tot ameteste cu avantajele
pentru afaceri. Afacerile
cui ? Imi amintesc ce razboi politic s-a stirnit acum
citiva ani cind ministrul finantelor la nivel federal a acuzat
provincia ca are taxe prea mari si nu atrage afacerile.
Pentru cei care nu au citit articolul de acum citeva luni
despre HST o sa repet citeva elemente esentiale ca sa stiti la
ce sa asteptati cind este vorba de case. In ceea ce privesc
celelalte cheltuieli nu uitati ca sunt si exceptii dar in
general ce era taxat inainte numai GST la 5% are adaugat si
POST de 8% iar ce era inainte numai PST de 8% are adaugat 5%
GST toate sub denumirea comuna HST.
In primul rind vestile bune pentru cei care nu vor sa
cumpere case noi ca si pentru agentii imobiliari este ca
pretul caselor re-vandute nu este supus taxei HST si de fapt
nu este supus nici taxei de GST sau PST. Asta este cu adevarat
o mare realizare pentru cei care au luptat impotriva acestei
taxe. Vanzarile de case care nu sunt noi sau mai bine zis care
nu sunt cumparate direct de la constructor sunt totusi
afectate in sensul ca HST se aplica la cheltuielile legate de
vanzarea respectiva. Aceste
cheltuieli sunt spre exemplu comisionul agentului imobiliar,
inspectia, avocatul, cei care va muta si la care se aplica
pina acum GST de 5% si la care se va adauga si PST de 8%
pentru o taxa comuna de 13% numita HST. O marire deci de 8% la
aceste cheltuieli si daca comisionul este $10,000 taxa va fi
deci de $1300 in loc de $500. Sume
substantiale si cumulative caci de fapt inainte unele produse
erau taxate numai PST iar unele servicii numai GST iar acum
cele mai multe sunt taxate la 13%. Cred ca este clar ca praful
in ochi aruncat de guvern cu compensarea este inca o minciuna
sfruntata. Daca nu ati inteles inca aceasta este tara in care
oamenii isi pierd din venitul net si in consecinta din
calitatea vietii si nu degeaba canadienii detin recordul la
datoria personala. Fiecare guvern la fiecare nivel nu este
capabil sa obtina echilibru financiar prin controlul
costurilor si atunci apeleaza la taxe. Exemplul cel mai bun
este cu primarul orasului Toronto care a introdus taxe pe
orice incepind cu land transfer tax si continuind cu permise
si licentele de masini si asa mai departe. Alta caracteristica
este ca odata introduse aceste taxe sunt putine sanse ca ele
sa fie retrase deoarece guvernele la nivel municipal,
provincial sau federal sunt compuse din politicieni latratori
si nu de tehnocrati capabili sa administreze. Guvernele
noastre sunt de fapt ca niste companii falimentare sub
protectie de catre guvern si care supravietuiesc prin marirea
taxelor ceea ce evident reduce standardul de trai al
populatiei. Suna
cam socialist nu-i asa dar asta este realitatea pe care
populatia a acceptat-o fara proteste deoarece toti sunt prea
ocupati sa munceasca si sa supravietuiasca. Acum poate
intelegeti de ce populatia nu se mai duce la vot in tara asta.
Ca sa faca lucrurile si mai complicate calculatia de taxa
la comisionul imobiliar depinde de perioada pentru listing, de
closing si este de fapt un calcul prorated. In principiu
pentru orice tranzactii care se desfasoara de acum si pina la
1 iulie este posibil ca partial sa se aplice numai GST.
Spre exemplu am vandut o casa recenta cu closing pe 9
iulie si cum mai mult de 90% din servicii sunt inainte de 1
iulie la comision se va aplica numai GST de 5% in loc de HST
de 13%.
De la 1 iulie se va aplica HST deci dar numai la vanzarea
caselor noi nu si la casele care se vand de catre proprietar.
Este interesant de observat ca numai casele preluate direct de
la constructor sunt supuse la taxa extra de 8% pe linga GST de
5%. Puteti sa cumparati un apartament sau o casa noua in care
nu a stat nimeni inainte dar daca o alta persoana o vande dupa
ce a cumparat-o de la constructor taxa HST nu se aplica la
pretul de vanzare desi se aplica la comision dar nu poti
compara una cu alta. Aceasta
este o situatie interesanta pentru cei care au cumparat spre
exemplu un condo inainte ca legea sa fie aprobata pe 18 iunie
2009 si nu platesc HST la closing si care daca vor sa vanda
imediat cumparatorii urmatori vor lua acest condo fara sa
plateasca HST deoarece acum este o re-vanzare la care nu se
aplica HST. Aceasta inseamna de fapt ca pretul acestui condo
este mai competitiv decit la cele vandute de catre constructor
si deci se pot face mai multi bani decit inainte deoarece
pretul de piata la noile condo se va duce in sus din cauza de
HST.
Retineti ca provincia propune o reducere de taxa HST la
casele noi de circa 75% pe portiunea provinciala la primii
$400,000 din pretul casei pina la un maximum de $24,000.
Aceasta inseamna ca pentru portiunea de peste $400,000 se
plateste HST. Daca
ati cumparat case noi in primavara retineti ca constructorii
va pot fura ca in codru in sensul ca preturile lor actuale
includ déjà diferenta pentru HST si daca calculati 13% la o
casa de $500,000 vorbim de $65,000. Constructorii va pun sa
semnati contracte la pretul majorat dar se grabesc sa termine
casa pina la 1 iulie si deci nu platesc nimic iar toti banii
ramin in buzunarul lor. La atitea si atitea case noi acum este
momentul pentru constructori sa faca extra profituri de
milioane. Chiar
daca termina casa dupa 1 iulie pretul lor include HST dar si
va pun sa semnati hirtii in asa fel incit reducerea de mai sus
le revine lor. Timpurile sunt foarte confuze deoarece este
perioada de tranzitie si nici pentru guvern lucrurile nu sunt
complet clarificate de unde si posibilitatea de interpretari
si abuzuri care 100% nu vor fi in avantajul dvs.
In numarul viitor vom continua cu exercitiile mintale
privind casele (poate va dau vreo idée si indrazniti sa-mi
dati un telefon, singura surpriza este ca va puteti trezi
proprietari de casa peste noapte).
Daca aveti sugestii sau anumite subiecte pe care le doriti
discutate cu prioritate va rog nu ezitati si trimiteti-mi un
E-mail. Vreau sa
multumesc pe aceasta cale tuturor celor care mi-au solicitat
sfatul si care practic inspira aceste articole.
Acest
seminar de
Real Estate
este oferit prin amabilitatea D-ului Cristian
Lepsa, Broker/Owner - HomeMarket
Realty Inc. - Tel. 416-760-9090
sau E-mail chrislepsa@trebnet.com.
Pentru
mai multa informatie privind piata actuala de case vizitati www.ChrisLepsa.com.
Nu uitati sa pastrati o copie la dosarul Dvs. de case dar
daca ati uitat puteti citi din nou unele din articolele
trecute la www.faptudivers.com rubrica “
Real Estate
in Canada” sectia
Arhiva “
Real Estate
cu Chris Lepsa”.
|
|
Ce
se intimpla cu piata de case?
(644)
De vreo 8 saptamini subiectul principal este smecheria dar
multi se intreaba ce se intimpla cu piata de case ca pare sa o
ia razna din nou.
Cititorii cu vechime isi aduc aminte probabil ca am scris
citeva articole in acesti 7 ani de cind tot scriu saptaminal
despre evolutia vanzarilor si preturilor in decursul anului.
Scopul era sa va dea o idee cind este mai bine de cumparat si
respectiv vandut casa. Pina in 2007 analizele statistice
aratau ca in fiecare an piata de primavara incepe in februarie
si preturile cresc constant pina in mai dupa care scad putin
in iulie si august cind lumea merge in concediu ca sa creasca
substantial in septembrie si putin in octombrie, decembrie
fiind de obicei luna cea mai redusa in vanzari. Era deci clar
cind este bine sa cumperi sau sa vanzi si de fapt pentru toti
amatorii de statistici ca si pentru cei care nu cred
statisticile lunare de vanzari si preturi din 2000 si pina in
prezent pot fi gasite la www.ChrisLepsa.com
in sectiunea intitulata “Market watch since 2000”.
Toata lumea stie ca anul 2007 a fost un an de virf ca
vanzari de case iar a doua jumatate a lui 2008 si prima parte
din 2009 au fost in criza datorita sperieturii cu ceea ce se
intimpla la vecinii nostri americani cu care se desfasoara cea
mai mare parte din comert. Americanii au cazut la pat cu gripa
si inca sunt bolnavi pe cind canadienii au stranutat citeva
luni si si-au revenit complet. Nu vreau sa o iau de la capat
cu explicatia faptului ca noi nu am avut o criza de
imprumuturi si o umflare de preturi si cheltuieli fara masura
bazate pe cresterea aceasta. Vreau doar sa va explic de ce
piata de case in Canada nu urmeaza anul acesta evolutia
clasica si la ce sa va asteptati daca aveti de cumparat sau
vandut. Probabil ca pentru unii informatia aceasta sa fie
utila.
Daca va uitati la vanzarile de case de pe website veti
observa urmatoarele:
1.
Criza de vanzari a devenit evidenta in octombrie 2008 si a
durat pina in aprilie 2009 dar de fapt vanzarile au fost mult
reduse inca din ianuarie 2008. In cifre absolute in aceasta
perioada s-au vandut 32440 case fata de 46355 in aceeasi
perioada anul dinainte sau 4634 case pe luna. O scadere de 30%
la vanzari dar numai de 7% la preturi.
2.
Efectul Obama in ianuarie 2009 ca si dobinzile foarte
reduse la tot felul de imprumuturi au dat din nou incredere
cumparatorilor canadieni care au revenit pe piata in forta in
a doua jumatate a anului 2009. In perioada mai 2009 si pina la
sfirsitul lui aprilie 2010 s-au vandut 101810 case ceea ce
inseamna o medie de 8484 case pe luna. Comparati ultimul an cu
perioada de 6 luni inainte cind se vandeau 4634 case pe luna.
O crestere imensa la vanzari de 83%.
3.
Un alt element esential in 2009 a fost numarul redus de
case la vanzare, foare multi neavand incredere sa puna casa la
vanzare. Evident ca o cerere aproape dubla combinata cu oferta
redusa a transformat piata intr-o piata a vanzatorului.
Aceasta este explicatia ca din vara si pina in de curind orice
cocioaba care aparea pe piata intr-o zona mai bunicica si cu
ceva renovari atragea oferte multiple si un pret mult peste
normal.
4.
Lucrurile au inceput sa se schimbe in luna martie anul
acesta cind au aparut un numar record de case la vanzare.
Vanzatorii au vazut ca tot ce apare se vande peste pretul
cerut si s-au gindit sa dea lovitura. Ce pacat insa ca s-au
trezit cam tirziu. Daca puneau la vanzare in ianuarie sau
chiar februarie dadeau lovitura. Piata a inceput sa se
echilibreze.
5.
Dobinzile au continuat insa sa sustina piata insa bancile
in nerabdarea lor de a profita au ridicat dobinzile la fix iar
guvernul a introdus noi reguli de calificare. Urmarea a fost
ca un numar mare de cumparatori, mai ales la prima casa au
iesit de pe piata deoarece suma pentru care se calificau nu le
mai permitea sa cumpere mare lucru. In special din luna mai au
inceput sa se vada rezultatele acestor schimbari. In plus tot
la presiuna bancilor banca Canadei a ridicat “prime” desi
economia este inca in convalescenta si inflatia fiind sub 2%
nu justifica aceasta marire. Toata lumea stia chestia asta
cind au hotari marirea dar au folosit pretextul rezultaterlor
din primul trimestru. Adevarul este ca in ciuda cifrelor
umflate sau manipulate economia este inca in perioada de
recuperare ceea ce se vede si dupa cifrele de somaj.
Cu o cerere scazuta si oferta mare piata s-a echilibrat si
chiar daca dobinzile au scazut din nou se pare ca piata va fi
in continuare echilibrata ceea ce este bine pentru cumparatori
care nu trebuie sa mai alerge de la o casa la alta cu oferte
peste pretul cerut. Atita timp cit aveti o slujba sigura este
ideal de cumparat o casa la revanzare dar nu si o casa noua.
Casele noi au fost intotdeauna mult mai scumpe dar cu
introducerea taxei armonizate de la 1 iulie constructorii au
adaugat 8% la GST de 5% ceea ce practic inseamna 13% in plus
fata de o casa vanduta de proprietar. Retineti ca sunt unii
care au cumparat de la constructor si nu au platit HST si care
vand acum dar fara sa trebuiasca sa platiti HST. Ideea este ca
inca puteti sa cumparati o casa noua dar la revanzare si
economisiti o suma imensa. La o casa de $500000 vorbim de o
economie de $65,000. Cind mai adaugati si diferenta de pret de
la resale la nou economisiti peste $100,000.Un aspect la care
nu se gindeste nimeni pina cind se intimpla este perioada
lunga pina la closing pentru o casa noua comparabil cu una la
revanzare. Daca va pierdeti slujba in aceasta perioada si nu
puteti inchide se cheama ca pierdeti si depozitul care este
intotdeauna substantial la casele noi. Nou este nou si miroase
bine si este o incintare dar nu in conditiile de risc si de
plati majorate cu HST si cheltuieli ale constructorului.
Sigur ca sunt si programe care sa va ajute sa platiti mai
putin daca aceasta este prima casa dupa cum sunt cheltuieli pe
care constructorul le cere la inchidere fara sa va informeze
la cumparare ca si taxe duble daca cumparati in Toronto. De
aceea va sfatuiesc sa va pregatiti cum trebuie inainte de a
incepe vanatoarea de case si a lua hotariri bazate pe impuls
in loc de logica. Daca este ceva de invatat din acest articol
este ca in functie de ce cumparati si unde si cind puteti
economisi o avere.
Daca aveti sugestii sau anumite subiecte pe care le doriti
discutate cu prioritate va rog nu ezitati si trimiteti-mi un
E-mail. Vreau sa
multumesc pe aceasta cale tuturor celor care mi-au solicitat
sfatul si care practic inspira aceste articole.
Acest
seminar de
Real Estate
este oferit prin amabilitatea D-ului Cristian
Lepsa, Broker/Owner - HomeMarket
Realty Inc. - Tel. 416-760-9090
sau E-mail chrislepsa@trebnet.com.
Pentru
mai multa informatie privind piata actuala de case vizitati www.ChrisLepsa.com.
Nu uitati sa pastrati o copie la dosarul Dvs. de case dar
daca ati uitat puteti citi din nou unele din articolele
trecute la www.faptudivers.com rubrica “
Real Estate
in Canada” sectia
Arhiva “
Real Estate
cu Chris Lepsa”.
|
|
Smecheria
inversata sau cum iau pielea clientilor agentii imobiliari.
Un
cititor m-a sunat sa se plinga ca scriu numai de smecheriile
clientilor dar nu si de ale agentilor imobiliari. Drept care o
sa scriu de citeva ca sa stiti de ce sa va feriti.
Una
foarte raspindita se intimpla la “open house” pentru o
casa. Vizitatorii dau semne ca le place casa si intra in vorba
cu agentul care face “open house” ca sa afle detalii
despre casa dar in naivitatea lor pun si anumite intrebari
care de obicei suna alarma in mintea agentului imobiliar.
La faza asta cei care intreaba sunt doar incintati si
poate nu au decis nimic dar agentul imobiliar incepe sa le
spuna ce buna este zona si cum se vand casele de repede.
Dupa ce ii incalzeste bine si le mai da pe la nas cu
chilipirul agentul imobiliar ii indeamna sa puna o oferta
imediat ca sunt deja citiva care vor sa faca asa ceva si sa ia
casa inaintea lor. Ca sa fie si mai convingatori le promit un
chilipir deoarece nu lucreaza cu alt agent imobiliar si ca
atare salveaza din comision. Cumparatorii devin foarte
excitati si de frica ca pierd casa si chilipirul semneaza
oferta fara sa stie ca de fapt agentul respectiv il reprezinta
pe vanzator si are interes sa vanda si sa faca comision mare.
La
faza aceasta nu exista reprezentare si de fapt nici informatia
necesara de pret pentru ce s-a vandut in zona. In plus
conditiile din oferta sunt in favoarea vanzatorului nu a
cumparatorului.
Poate
stiti ca la multe case se permit vizitele dar ofertele se
prezinta intr-o anumita zi. Sunt agenti smcheri care stau la
panda la “open house” si daca ai scapat de capcana
agentului pentru vanzator te agata asta cu promisiunea ca el
aranjeaza sa iei casa inainte de data respectiva si sa nu
trebuiasca sa fii in competitie cu altii. Uneori chiar se
intimpla asa cind celalt agent nu este corect si cind vede ca
nu sunt sanse de mai multe oferte.
Cel care pierde este saracul de cumparator care crede
la toate minciunile.
Alta
smecherie se poate intimpla la licitatiile de casa la care
sunt mai multe oferte dar de fapt nu stii cit sunt de
adevarate. Unii agenti isi cheama un coleg cu prieteni sau
rude ca sa pretinda ca vor sa puna oferta si ca atare ceilalti
pulseaza mai mult si mai mult fara sa fie de fapt o cerere
reala.
Nu
este mai putin adevarat ca pot sa fie mai multe oferte reale
dar dupa primul tur celelalte dispar si ca atare cel care
ramine ar trebui sa poata negocia pretul cum vrea. Din pacate
agentul imobiliar nu vede sau nu vrea sa vada ca nu mai exista
competitie si il impinge pe cumparator sa dea mai mult ca sa
fie sigur ca termina cu el si ia comisionul. Nici uniul nu
vrea sa-si piarda timpul aratind si mai multe case pina cind
clientul se indragosteste de alta casa. Caz concret al unui
alt agent roman care da din gura pina te zapaceste si platesti.
O
alta varianta este atunci cind sunt mai multe oferte si casa
este deja pusa la vanzare la un pret ridicol dar agentul
imobiliar care lucreaza cu cumparatorii nu le spune acestora
ca de fapt casele similare se vand cu mai putin si ii impinge
sa dea chiar $50,000 in plus pentru o cocioaba fara garaj in
plina intersectie de autostrazi. Caz concret si felictari
agentei romance care i-a facut fericiti pe clientii ei romani.
Dupa
cite stiti din campania actuala la radio este bine sa ai
semnat un contract cu agentul tau imobiliar care pe de o parte
te forteaza sa lucrezi numai cu acel agent nu cu toti iar pe
de alta parte creaza anumite obligatii profesionale pentru
agentul imobiliar care te reprezinta. Cei mai multi refuza sa
semneze ca sa poata apela la alti agenti care ii momesc mai
bine si de cele mai multe ori ii pacalesc. Sunt insa si agenti
imobiliari chiar si in comunitatea noastra care te pun sa
semnezi acest contract pentru un an in speranta ca vei cumpara
ceva cu el sau cu altul si o sa faca comision. Smecheria este
ca va pune sa semnati pe un an cind de fapt daca vreti sa
cumparati o casa citeva luni sunt de ajuns.
Vanzatorii
care le stiu pe toate iau de obicei plasa cind cheama la
interviu mai multi agenti imobiliari si il selecteaza pe cel
care cere comision mai mic si promite sa obtina pretul cel mai
mare. O combinatie care nu da gres niciodata. Cei mai multi
nici nu inteleg care este structura comisionului si cind
agentul le spune ca cere numai 1% zic ca l-au apucat pe
Dumnezeu de picior. In realitate comisionul total este 3.5%
pentru ca se da 2.5% la agentul care aduce cumparatorul iar
daca totusi este numai 1% este pentru ca pe MLS agentului care
lucreaza cu cumparatorul i se promite $50.00 in loc de 2.5%. O
mica diferenta acolo. Caz concret vis a vis de o casa pe care
eu am vandut-o si respectivul nu pentru ca smecheria lui a
fost buna sa-l pacaleasca pe vanzator sa-i dea casa la vanzare
dar ceilalti agenti nu si-au adus clientii la casa. In plus
cel care va ia comision normal dar va promite pret mare va tot
suna sa reduceti pretul ca in final sa vandeti pentru mai
putin decit daca alegeati alt agent. Toata lumea vrea bani mai
multi asa ca este foarte greu sa renunti la tentatie.
O
alta smecherie se intimpla cind arati o casa la cumparatori si
primesti un telefon de la agentul vanzatorului tocmai cind
esti in casa ca este deja o oferta si daca clientii vor casa
musai sa vina cu oferta imediat.
Sunt
multe smecherii in domeniul acesta si cum scrie si pe placa de
inmatriculare in Ontario “Yours to Discover” de cite ori
nu lucrati cu profesionisti si va lasati momiti de chilipir.
Daca
aveti sugestii sau anumite subiecte pe care le doriti
discutate cu prioritate va rog nu ezitati si trimiteti-mi un
E-mail. Vreau sa
multumesc pe aceasta cale tuturor celor care mi-au solicitat
sfatul si care practic inspira aceste articole.
Acest seminar de
Real Estate
este oferit prin amabilitatea D-ului Cristian
Lepsa, Broker/Owner - HomeMarket
Realty Inc. - Tel. 416-760-9090
sau E-mail chrislepsa@trebnet.com.
Pentru
mai multa informatie privind piata actuala de case vizitati www.ChrisLepsa.com.
Nu
uitati sa pastrati o copie la dosarul Dvs. de case dar daca
ati uitat puteti citi din nou unele din articolele trecute la
www.faptudivers.com
rubrica “
Real Estate
in Canada” sectia
Arhiva “
Real Estate
cu Chris Lepsa”.
|
|
|
|
|
REAL ESTATE
NEWS |
|
14
ani experienta, profesionalism si dedicatie. Eu va pot economisi
multi bani si va pot scuti de dureri de cap.
Consultatie GRATUITA
la telefon sau prin email.
CRISTIAN
LEPSA
Agentul
dvs. imobiliar romano- canadian
Tel: 416-760-9090
Email:
chrislepsa@trebnet.com
www.chrislepsa.com |
Arhiva
Real Estate in Canada cu Chris Lepsa (click) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|