|
|
|
REAL ESTATE CU
CHRIS LEPSA
|
|
Va
cade cu tronc una…si mai departe?
OK, am vrut sa scriu ca va cade cu tronc o casa nu altceva.
Pai mai departe urmeaza oferta care este o chestie cu o mie de
capete vorbind o limba necunoscuta .
Vanzatorii pun casa la vinzare si cumparatorii vin cu
oferta sa o cumpere si din cind in cind ramin surprins cit de
putina experienta sau informatie au toti participantii la acest
important moment. De
fapt acest moment ar trebui sa fie pregatit in avans si o
tactica pusa la punct pentru ca la orice negociere si mai ales
pentru o valoare asa de mare nu poti lasa totul in baza
norocului, impulsului, intuitiei sau altora. Uneori nici agentii
nu stiu mai mult
decit au invatat intr-o ora de curs la obtinerea licentei de
real estate. Un alt lucru important este ca agentii lucreaza cu anumite
forme deja tiparite cu cele mai multe conditii acestea fiind
aprobate si impuse de asociatia lor care se numeste aici Toronto
Real Estate Board (TREB). Bineinteles ca aceste forme au fost
aprobate de avocati si sint revizuite anual. Folosinta lor este
desigur limitata la agentii imobiliari si oricine altcineva,
persoane care vind casa pe cont propriu sau avocati ar trebui sa foloseasca orice alte forme dar nu acestea. Pe
linga textul tiparit deja exista si anumite conditii speciale
care de fapt se bazeaza pe elementele specifice casei la vinzare
si care conditii specifice au cea mai mare importanta.
De asemenea este bine sa stiti ca prezentarea unei oferte
ca si tot ce se intimpla dupa aceea sunt in mare parte dictate
de proceduri pe care agentii le invata atit la scoala cit mai
ales in activitatea practica de zi cu zi, sau poate ar trebui sa
spun de noapte cu noapte pentru ca cu exceptia sfirsitului de
saptamina ofertele sunt prezentate si negociate de la 7 seara
pina la 1 dimineata.
Dar sa pornim de la inceput. Cumparatorii au vazut casa Dvs. o data sau chiar de 2 ori si
in fine, spre fericirea agentului lor care le-a tot aratat case
de citeva saptamini, luni sau chiar ani (!) se hotaresc sa puna
o oferta. Am lucrat
cu cumparatori care vroiau sa negociez verbal ceea ce va da o idée
cit de putin informati erau. Orice negociere incepe numai si
numai in scris si numai dupa ce cumparatorii semneaza oferta si
agentul lor o inregistreaza cu firma imobiliara care reprezinta
vinzatorii. In momentul in care se inregistreaza oferta
agentul vinzatorilor ia legatura cu clientii lui si cu
celelalt agent care se consulta si el cu clientii lui,
cumparatorii si toti cad de acord asupra celui mai bun timp de
prezentare a ofertei care asa cum am spus este de obicei dupa
orele 7 seara, adica dupa ce vinzatorii au luat masa de seara si
nemaifiind flaminzi nu incearca sa-i manince pe cumparatori de
vii. Uneori unul din agenti are o alta prezentare si asa cum mi
s-a intimplat de multe ori trebuie sa alergi de la un loc la
altul si de aceea se poate intimpla ca negociezi la oferte
uneori si pina la 1 dimineata. De asemenea, atunci cind una
dintre parti este infometatata (de bani) negocierea poate sa
dureze ore intregi ca si atunci cind de fapt vinzatorii si
cumparatorii sunt la oarecare distanta si agentul cumparatorilor
trebuie sa alerge dintr-un loc intr-altul. Ceea ce recomand
intotdeauna este ca cumparatorii sa fie intr-un Tim Horton sau
alt loc de fast food sau cafea din apropiere sau chiar in masina
in fata casei ceea ce salveaza
mult timp in procesul de negociere cind trebuie sa mergi
cu oferta de la cumparatori la vinzatori si invers de citeva ori.
De obicei oferta se face irevocabila pina la miezul noptii
in ziua respectiva sau cel mult pina la miezul noptii ziua
urmatoare. Sunt
desigur si exceptii atunci cind in listings se solicita oferta
irevocabila pentru 48 ore sau pentru 24 ore si transmisa numai
pe fax in loc de prezentare in persoana asa cum se obisnuieste
in Canada si cum nu se mai obisnuieste in USA.
Vedeti Dvs. la noi inca se practica real estate cu o
atingere umana sau sau personala sau oricum vreti sa o numiti.
Desigur ca sunt si agenti imobiliari care vor sa
transforme aceasta ocupatie in ceva industrial, robotic in care
ofertele sunt negociate pe fax, la rece fara comentarii sau
argumente personale. In realitate tactica aceasta este in
defavoarea tuturor si mai ales a agentilor care alearga cu copii
proaste de fax si incearca sa negocieze un deal la rece.
Am vazut multe listings care apartin acelorasi agenti si
care au tupeul sa scrie ca vinzatorul a solicitat oferte numai
pe fax cind de fapt ei sunt cei care impun acest mod de lucru.
Toamna trecuta o familie de romani rabdatori si
intelegatori asa cum suntem noi de fapt a trebuit sa astepte o
saptamina pentru a negocia o oferta, in loc de citeva ore si
asta din cauza acestui gen de agent imobiliar care nici el nu
stie de ce face asa ceva. Cind
l-am intrebat daca i-a placut timpul pierdut si posibilitatea de
a vedea ca cumparatorii nu mai contrasemneaza oferta si deci
practic ies din negociere mi-a raspuns cu nerusinare ca
vanzatorul i-a impus asta.
L-am intrebat daca toti vanzatorii lui au fost la aceeasi
scoala caci asta `scrie in toate listing-urile pe care le ia la
vinzare. Va
inchipuiti ca am auzit doar un “good bye” sec si tonul. Asta
mi-a dovedit ca omul avea si scoala canadiana. Probabil ca daca
avea video telefon imi arata stiti ce.
In numerele urmatoare vom continua sa ne ocupam de acest
subiect important care este negocierea unei oferte.
Aceste articole sunt foarte instructive atit pentru
vanzatori cit si pentru cumparatori si poate si pentru agentii
romani incepatori care au inceput sa apara ca ciupercile in
real estate. Urmaresc lunar anunturile noastre de
asociatie cu numele agentilor noi si imi tresare inima cind mai
vad un nume romanesc. Se
pare ca suntem pe drumul bun si ca sa fac o analogie este o
inviere a spiritului romanesc in comunitatea canadiana. Poate ca
nu ar fi rau sa facem chiar un club sau asociatie a agentilor
imobiliari romani,sa ne putem intilni macar o data pe luna sau
pe trimestru sa schimbam idei si sa ne ajutam unii pe altii asa
cum fac canadienii. Adevarul este ca aceasta ocupatie nu este
usoara si este chiar foarte stresanta mai ales in primii ani
cind banii sunt putini si problemele multe. Este greu sa fii
inteles chiar de familie deoarece numai cei care sunt in
business stiu, inteleg si simt efectiv prin ce trecem zi de zi
cind ai de-a face cu natura umana dezbracata de orice caci
niciodata nu poti cunoaste adevarata natura a omului ca atunci
cind este vorba de bani si nu cred ca exista ceva mai evident si
puternic decit vanzarea sau cumpararea unei case.
In
numarul viitor vom continua cu alte exercitii mintale privind
casele (poate va dau vreo idée si cumparati prima casa sau
vindeti actuala casa sa va mutati la mai bine!).
Daca
aveti sugestii sau anumite subiecte pe care le doriti discutate
cu prioritate va rog nu ezitati si trimiteti-mi un E-mail.
Vreau sa multumesc pe aceasta cale tuturor celor care
mi-au solicitat sfatul si care practic inspira aceste articole.
Acest
seminar de Real Estate este oferit prin amabilitatea D-ului Cristian
Lepsa, Broker/Owner - HomeMarket
Realty Inc. - Tel. 416-760-9090
sau E-mail chrislepsa@trebnet.com.
Pentru mai multa informatie privind piata actuala de case
vizitati www.ChrisLepsa.com.
Nu
uitati sa pastrati o copie la dosarul Dvs. de case dar daca ati
uitat puteti citi din nou unele din articolele trecute la
www.faptudivers.com
rubrica
“Real Estate in Canada”
sectia Arhiva “Real Estate cu Chris Lepsa”.
|
|
Vine,
vine, vine…. primavara!
Azi
este marti si se anunta inca 15 cm de zapada.
Va mai amintiti poate de povestea aceea cu iarna in
Canada care tot circula printre romani in fiecare iarna. Pai
povestea accea este pentru copii comparat cu ce am primit din
cer anul acesta. Cu
zapada de azi si cea anuntata pentru joi o sa depasim recordul
sau oricum o sa fim pe aproape. Unii au ajuns foarte deprimati,
altii mai norocosi merg de 2- 3 ori sau citeva luni la caldurica
in Florida sau Mexic iar agentii imobiliari tot asteapta sa se
topeasca zapada si sa apara ghioceii, adica casele la vanzare.
Practic
piata de primavara care incepe in forta de obicei in februarie
este déjà intirziata cu 2 luni si bineinteles ca se vede dupa
numarul de vanzari redus. In prima jumatate a lunii martie
numarul de vanzari comparabil cu aceeasi perioada anul trecut au
fost cu 14% mai joase in GTA si 18% in Toronto, diferenta de 4%
fiind probabil datorata taxei Miller. Preturile nu s-au redus
insa ci din contra au crescut pe principiul cererii si ofertei.
Va amintiti probabil ca anul trecut iarna a fost ca si primavara
si ca atare nici nu mi se pare ca 14% inseamna foarte mult mai
ales cind in cifre absolute ar fi vorba de vreo 1000 de case
dintr-un total de 8500 de case. Vanzatorii au retineri sa puna casa la vanzare iar
cumparatorii nu cumpara deoarece nu au de unde alege.
Iar cind au de unde alege se trezesc in competie de
oferte chiar si in zone la care nu se intimpla asa ceva de
obicei. Pentru cei care au de gind sa vanda va sfatuiesc sa
pregatiti casa de vanzare si la primul semn de primavara sa
puneti pe piata adica cind inventarul este inca redus dar
cumparatorii sunt cuprinsi de febra cumparatului de case, masini,
barci, etc.
Adevarul
este ca sint mult mai multi romani care au nevoie sa cumpere o
casa si foarte putini care vor sa o vinda.
In timp proportia se va schimba pe masura ce comunitatea
devine mai puternica si noi veniti incep sa cistige mai bine si
sa se stabileasca in societatea canadiana.
Problema cu romanii este ca prefer sa cumpere case noi de
la constructor si dup ace se muta in prima casa nu mai vand,
adica la fel ca in Romania. Cum perioada aceasta este insa
importanta pentru vanzatori m-am hotarit sa scriu in continuare
de vinzarea de case dar cu detalii legate si de cumparatori.
A
venit deci timpul sa faceti al doilea pas important in
activitatea dvs. imobiliara si
sa va vindeti casa pentru a va muta la o casa mai mare,
sau mai frumoasa, sau mai aproape de serviciu si cu siguranta
mai scumpa decit cea actuala. Este firesc sa incepeti mai intii
sa va uitati la case sa vedeti daca ceea ce cautati exista
pentru banii care ii puteti avansa. Tendinta este sa va
supraapreciati valoarea casei actuale si mai ales cu ce ramineti
net in mina dupa ce deduceti diverse cheltuieli si bineinteles
ca veti considera ca puteti cumpara cealalta casa, superioara
din toate punctele de vedere pentru aceiasi bani sau pentru o
mica diferenta. Cu
alte cuvinte tot vanzatorul se uita sa ia o palarie de bani
pentru casa lui si sa cumpere alta pe nimic. Imi cer scuze in
fata cititorilor care sint realisti, realitatea este insa ca
marea majoritatea judeca exact asa.
Cu toata jena vreau sa recunosc ca la vinzarea celor 4
case precedente nici eu nu am fost o exceptie.
Stiti dvs. cum vine chestia cu pantofii cizmarului sau
costumul croitorului. Se numeste ca sintem oameni si traim intr-o
societate in care ai nevoie de bani din ce in ce mai multi care
trebuie sa vina de undeva si dupa cum stiti cu costul vietii in
crestere si salarii stagnante nu prea ai alte ocazii cinstite ca
sa te imbogatesti.
Ceea
ce vreau sa spun este ca inainte de a va aventura la
vanzarea-cumpararea de case trebuie sa va faceti calculele
foarte bine cu cea mai buna si cea mai rea varianta, caci altfel
veti avea mari surprize si cind vorbim de surprize la case
vorbim de mii si mii de dolari. Asa cum v-am sugerat si in
trecut chiar daca aveti o casa si o pozitie buna nu strica sa
cereti o pre-aprobare la banca pe baza situatiei financiare
actuale. Unii au fost surprinsi sa afle de la banca ca in
situatia lor actuala banca nu le-ar mai fi aprobat nici macar
suma de mortgage care o au la casa actuala, nemaivorbind de
ideea sa se mute intr-o casa mai scumpa. Criteriile folosite de
banca la acordarea aprobarii nu sint chiar asa de simpliste si
tot ce cistigati sau datorati trebuie declarat ca sa stiti pe
cit puteti conta. Nu
uitati ca bancile au acces la toata informatia dvs. financiara si nu pastreaza secrete unele fata de celelalte. Va sfatuiesc
sa cereti o copie a raportului privind creditul Dvs. si sa-l
studiati putin inainte de a incepe orice tranzactie.
Aveti grija insa sa aveti ceva palinca sau Tylenol in
apropiere. Una dintre durerile de cap provine de la faptul ca
ori de cite ori ati solicitat un imprumut, un cont de magazin
sau de Visa, Master Card, etc. biroul de credit v-a inregistrat
si la multi este evident ca au cerut credit la toate companiile
de pe continentul american ceea ce nu suna de loc bine pentru
banca. Veti mai
descoperi ca datoria care ati uitat s-o platiti intr-o luna cind
ati fost in vacanta nu numai ca v-a facut sa platiti dobinda dar
a si fost inregistrata ceea ce va scade evaluarea de credit si
da posibilitatea celor la care mai solicitati credit sa va
refuze deoarece sinteti caracterizat in mod elegant ca fiind
incet in plati. Institutiile financiare realizeaza profit de
bilioane in fiecare an si ca sa faca banii astia trebuie sa nu
aiba nici mama nici tata. Probabil
ca nu exista vreo alta modalitate mai perfectionata de a spiona
in viata fiecaruia decit acest sistem de credit. Din nefericre,
cind te-ai nascut in alta parte si vrei sa traiesti aici la un
nivel de societate pe care il meriti nu ai alta solutie decit sa
soliciti credit, fie pentru masina, fie pentru casa, fie pentru
marfuri si ca urmare in mod automat intri in rindul muritorilor
de rind despre care se poate afla orice.
Dupa
ce v-ati facut calculele si stiti pe ce puteti conta puteti sa
va apucati de cautat case sau de pus la vanzare.
Asa cum scriam de curind este bine sa vanzi ca sa stii pe
ce poti conta in loc sa cumperi si sa vanzi sub stress dar asa
cum mi s-a intimplat si mie frecvent iti cade cu tronc o casa si
nu-ti vine sa renunti caci nu stii cind mai gasesti o asemenea
casa.
In
numarul viitor vom continua cu alte exercitii mintale privind
casele (poate va dau vreo idée si cumparati prima casa sau
vindeti actuala casa sa va mutati la mai bine!).
Daca
aveti sugestii sau anumite subiecte pe care le doriti discutate
cu prioritate va rog nu ezitati si trimiteti-mi un E-mail.
Vreau sa multumesc pe aceasta cale tuturor celor care
mi-au solicitat sfatul si care practic inspira aceste articole.
Acest
seminar de Real Estate este oferit prin amabilitatea D-ului Cristian
Lepsa, Broker/Owner - HomeMarket
Realty Inc. - Tel. 416-760-9090
sau E-mail chrislepsa@trebnet.com.
Pentru mai multa informatie privind piata actuala de case
vizitati www.ChrisLepsa.com.
Nu
uitati sa pastrati o copie la dosarul Dvs. de case dar daca ati
uitat puteti citi din nou unele din articolele trecute la
www.faptudivers.com
rubrica
“Real Estate in Canada”
sectia Arhiva “Real Estate cu Chris Lepsa”.
|
|
Ce
puteti face cu banii adusi din Romania?
Scriam
acum o saptamina ca si in anii trecuti despre investitia in
condo. Se pare ca
ultimele statistici arata ca Toronto a devenit capitala
vanzarilor de condo pe acest continent.
Unul din motive este ca pina acum 30 de ani acest oras
era un tirgusor prapadit. Uitati-va
numai la cocioabele din downtown sau la alte zone ca Bloor West
Village si o sa vedeti cit de prapadite erau casele pe care unii
le-au cumparat cu numai citeva mii de dolari. Cam asa cum au
cumparat unii in Romania dupa revolutie, nu-i asa? Adica pe
undeva pe la inceputurile acestei societati. Asa se explica de
fapt si faptul ca partea cea mai atractiva in apropierea lacului
este inca nedezvoltata cum ar trebui sa fie intr-un oras asa de
important.
In
plus datorita cresterii preturilor la case peste posibilitatile
muritorilor de rind ca si a spatiului limitat in zona centrului
toti constructorii s-au orientat catre blocuri si
uneori o combinatie de blocuri cu townhouses pe 3 nivele.
Totul se construieste pe verticala.
Ceea
ce pare ciudat unora este faptul ca preturile la condo au
crescut mai tare decit la case in unele zone si mai ales in
centru. In viata stresanta de azi o armata de oameni care
lucreaza in centru prefera un condo de lux in care au la
dispozitie tot ce isi doresc si de fapt nu au nevoie sa repare,
sa dea zapada. Practic
au devenit prototipul viitorului. Nu degeaba japonezii au
inceput un proiect de blocuri ca un mini oras suspendat deasupra
apei iar in Dubai au mutat nisip ca sa faca cartiere de case si
blocuri luxoase in mijlocul apei.
Cind apa acopera cea mai mare mare a planetei este normal
sa cauti sa construiesti chiar si peste apa. Nu ca n-ar fi
destul pamint pe continentul Nord American spre exemplu dar
ofera o viata cu totul si cu totul diferita. Asta pentru cei
care au bani de nu le stiu numarul si vor ceva excitant.
Am
primit multe mesaje din partea celor interesati sa investeasca
sau chiar sa se mute in bloc cu o locatie excelenta si dotat cu
tot ce este mai avansat. Din aceste discutii am inteles totusi
ca lumea nu are o idee clara asupra a ceea ce este pe piata si
care sunt limitele, avantajele si dezavantajele si ca atare in
acest articol o sa caut sa fiu mai explicit.
Subiectul
saptaminii este deci cumpararea unui apartament condo fie ca
locuinta principala fie ca investitie.
Daca
vreti sa cumparati pentru dvs. puteti sa luati unul la re-sale
adica la re-vanzare si atunci puteti scapa cu un avans de numai
5% sau chiar cu 0% atita timp cit intelegeti ca banca va da
acest avans dar pentru faptul ca risca 100% va taxeaza cu citeva
mii de dolari. Cind
te gindesti ca valoarea casei creste cu multe mii de dolari din
primul an nu este o idee rea.
Totul este sa pui cifrele pe hirtie in mod realist si sa
iei o decizie de om de afaceri nu una plingacioasa. In plus cu
noile inlesniri de amortizare te poti califica pentru cumpararea
la un pret mai mare si cu cheltuieli lunare mai mici ceea ce din
nou te costa mii de dolari in plus fata de amortizarea la 25 ani
dar cu posibilitatile de a majora platile lunare si a depune
sume de bani din cind in cind nu esti afectat aproape deloc.
Totul este sa stii ce portite exista si dupa ce te vezi
inauntru cum sa-ti iei banii inapoi.
Pai asta este toata teoria romanului descurcaret, nu-i
asa?
Greutatea
nu este deci la avans sau chiar la calificare ci se afla in
propria noastra minte in sensul ca fiecare s-ar vrea intr-un
palat cu lot mare si inca asa peste noapte si daca nu se poate
asa mai bine stau cu chirie la bloc. Ce uita multi este ca este
altceva sa ai propriul tau apartament si mai ales faptul ca la
chirie il ajuti pe altul mai destept sa-si plateasca investitia
in loc sa te bucuri tu de cresterea valorii de piata.
V-am sugerat de multe ori sa cititi previziunile de piata
pentru 2008 pe website-ul meu la www.ChrisLepsa.com
pentru ca foarte multa informatie este acolo.
Esenta este ca cumparatorii nu-si pot permite altceva si
valoarea apartamentelor creste substantial si ea ceea ce in mod
firesc inseamna ca se va ajunge sa fie greu de cumparat si un
apartament. Suna familiar pentru cei care au trait in Romania?
Cind preturile la case cresc cu mai mult decit inflatia si
salariul dvs. gros nu creste nici macar atit darmite la net
inseamna ca pe an ce trece este mai greu de cumparat ceva sau
altfel spus de la an la an ceea ce puteti cumpara pentru aceeasi
suma de bani este din ce in ce mai inferior.
Daca
vreti sa cumparati ca investitie trebuie sa ai un avans de
10-15% platibil in 30/60/150 days
si inca 5% la mutare ceea ce evident nu este la indemina
oricui. Cei mai multi cumparatori abia reusesc sa adune 5% si
deci trebuie sa fii in categoria celor care investesc sau te
muti de la o casa mai mare si ai destui bani ca sa acoperi 20%.
Cerinta aceasta cu 15% acum si 5% la mutare vine de fapt de la
banca care finanteaza proiectul si care vrea sa se asigure ca
dupa 3-4 ani cind este blocul gata cumparatorii se pot muta.
Un depozit substantial este intotdeauna o garantie pentru
vanzator ca nu te retragi pierzind un depozit.
Orice proiect nou are nevoie de un anumit procent vandut
ca sa inceapa constructia si dupa ce trece de 80% vandute mai
ofera si diverse inlesniri dintre care una este cash back sau
imbunatatiri in valoare de $5,000 si un avans de numai 10% in
loc de 15% platibil in 30/60 days.
Aceasta
este partea pe care vreau sa o explic mai bine caci nu pare sa
fi fost inteleasa. La
apartamentele noi fie ca luati ca investitie fie ca vreti sa va
mutati ca locuinta principala aveti nevoie nu de 5% ci de 15%
plus 5% la mutare. Atunci
cind apare aceasta ocazie de a lua ceva nou cu numai 10% in loc
de 20% inseamna ca este o ocazie deosebita de a lua ceva nou
caci altfel va trebuie 20%. Practic aceasta inlesnire deschide
usa atit celor care vor sa cumpere acum si sa se mute la anul ca
si mai ales celor care vor sa investeasca si sa faca bani
frumosi. Practic cu un avans de $25,000 poti cumpara un
apartament cu 1 bdrm/1 den si 2 bai care poate fi folosit ca un
2 bdrm, esential fiindca are 2 bai.
Exemplul
acesta este pentru un apartament de lux situat in centrul din
Mississauga si unii au exprimat interesul sa cumpere numai in
Toronto, ceea ce este bine si frumos daca ai bani caci daca nu
ai iei ceea ce se poate si te multumesti sa faci profit de
$25,000 in 2 ani in loc de 1,350,000 in 10 ani. Si mie mi-ar
place sa cumpar in Toronto downtown sau la lac unde se pot lua
chirii mai mari si valoarea creste cel mai repede.
Problema este insa ca pentru $250,000 nu primesti un
1bdrm/1den cu 2 bai si 715 sqft ci 1 bdrm cu o baie si 450 sqft
ca sa nu mai vorbim ca unele blocuri iti dau loc de parcare daca
cumperi de la 2 bdrms in sus si chiar si atunci pe linga pretul
de $250,000 vor $25,000 pentru loc de parcare si $5,000 pentru
locker. In plus marea majoritate inca vor 15% in citeva luni si
10% la mutare ceea ce nu prea este la indemina romanilor de
rind.
Solutia
ideala ar fi desigur sa cumperi un apartament cu 1 bdrm/1 den si
2 bai in GTA downtown sau lac cu conditia sa aiba o suprafata
acceptabila chiar daca este mai scump caci banii vor creste mai
repede. Singura
conditie este sa aveti 15% acum si 5% la mutare si vorbim deci
de peste $30,000 in primele luni si $10,000 peste citiva ani.
Asa
cum am scris in trecut apar tot felul de proiecte dar nu toate
merita. In
imobiliare idea de baza este locatia si de aceea ceea ce se
vande intr-o locatie excelenta poate sa fie dublu decit la
citeva strazi mai incolo. Primesc informatie despre aceste
proiecte si atunci cind consider ca se pot face bani frumosi imi
informez clientii si cumpar si eu.
Saptamina viitoare sper sa va dau detalii despre
proiectul de la Bayview Village.
Daca
sunteti interesati in investitii sau pentru locuinta principala
este bine sa-mi dati un E-mail sa va pun pe lista mea si sa fiti
informati cind apare ceva pe piata, de obicei chiar inainte sa
fie pus la vanzare. Daca aveti cel putin $25,000 puteti sa
profitati de aceasta ocazie in Mississauga dar daca aveti mai
mult puteti sa fiti invitatii mei la urmatorul proiect care se
va vande la preturi de pre-constructie sau $10,000 mai putin
decit la deschiderea pentru public. Oricum ar fi nu ezitati sa-mi
scrieti, o sa va raspund in functie de situatia fiecaruia si o
sa stiti pe ce puteti conta.
S-ar putea sa va dau chiar vreo idee la care nici nu v-ati
gindit.
Daca
aveti sugestii sau anumite subiecte pe care le doriti discutate
cu prioritate va rog nu ezitati si trimiteti-mi un E-mail.
Vreau sa multumesc pe aceasta cale tuturor celor care
mi-au solicitat sfatul si care practic inspira aceste articole.
Acest
seminar de Real Estate este oferit prin amabilitatea D-ului Cristian
Lepsa, Broker/Owner - HomeMarket
Realty Inc. - Tel. 905-803-0707 sau 416-760-9090
sau E-mail chrislepsa@trebnet.com.
Pentru mai multa informatie privind piata actuala de case
vizitati www.ChrisLepsa.com.
Nu
uitati sa pastrati o copie la dosarul Dvs. de case dar daca ati
uitat puteti citi din nou unele din articolele trecute la
www.faptudivers.com
rubrica
“Real Estate in Canada”
sectia Arhiva “Real Estate cu Chris Lepsa”.
|
|
Ce
ziceti de profit 150%?
Dar
despre o casa pentru numai
$100 !
Toata lumea stie cum merge piata de case la vecinii
nostri si tot asteapta sa cada piata si aici ca sa cumpere mai
ieftin. Asa se face ca unii stau cu suta de mii la saltea si
asteapta sa cada para malaiata.
Cind te uiti ca un GIC iti plateste poate $4,500 pe an si
valoarea caselor se duce in sus cu $40,000 sau mai mult pe an
iti dai seama ca de fapt bati pasul pe loc.
Unii si mai putin inspirati i-au investit poate in
stocuri sau mutual funds si piata a crescut acolo si mai prost,
adica deloc in 2007. In acelasi timp cei care au investit in
condo in 2005 spre exemplu se uita sa faca un profit de cel
putin 150%.
In luna aceasta se vor pune la vanzare 2 proiecte
noi in locatii excelente si anume Bathurst cu Lakeshore si
Bayview cu Sheppard. Primul proiect va fi gata in octombrie 2010
si va avea numai 15 etaje cu un total de 187 de apartamente
incepind de la $196,900 pentru 1bedroom/1 bath de 425 sqft si
pina la $370,900 pentru 2 bedroom +den si 2 baths de 1015 sqft.
Practic preturi intre $365 - $463/sqft
ceea ce este foarte rezonabil pentru o locatie in centru.
Poate va mai amintiti de Borat si de blocul la 1 Bloor cu
preturi de $1000 pe sqft.
Al doilea proiect este deja sub constructie pentru
ca constructorul vrea sa puna la vanzare cind este deja inceputa
constructia, probabil ca sa fie efectul mai mare.
Acel bloc este construit pe stil francez si are o serie
de terase in cascada si cred ca va inchipuiti cit de deosebita
va fi aceasta cladire in terase de jos pina sus in piramida. Nu
stiu inca care vor fi preturile acolo decit ca incep de la
$300,000 pentru 600 sqft si merg pina la peste 1 milion pentru
2000 sqft.
2 proiecte diferite in locatii diferite si pentru
buzunare diferite. Cine are cel putin $30,000 de investit poate
sa cumpere un condo si sa faca bani frumosi. Sunt multi
cumparatori care iau banii de pe linia de credit, platesc
dobinda de $2000 pe an si dupa 3 ani fac profit 150% sau $45,000
cel putin de unde isi pot permite evident sa plateasca $6,000
dobinda.
Nu tóate proiectele sunt bune sau rezonabile la
pret dar cind apare unul este pacat sa bateti pasul pe loc. Iar
daca va ingrijoreaza previziunile americane este bine sa cititi
previziunile canadiene in primul rind si sa stiti ca atit
vanzarile cit si inchirierile merg foarte bine.
Daca nu vreti sau nu este piata de vandut se poate
inchiria. Pentru mai multe detalii puteti sa ma contactati sau
puteti contacta prietenul de familie cu licenta de distractie.
Din pacate insa cumpararile la primul proiect sunt pe
baza de invitatie iar la al doilea numai agentii care au vandut
foarte multe proiecte in trecut sunt invitati la o prezentare
speciala. Oricum ar fi daca reusiti sa cumparati prin agenti
salvati citeva mii de dolari si puteti obtine apartamentele cu
cea mai buna vedere. Din pacate pentru chilipirgii cind te duci
singur platesti mai mult si iei ce a ramas. Nu intotdeauna
lucreaza smecheria cu intratul pe usa din spate ca altii san u
faca nici un ban. Apropos de chestia asta unii s-au specializat
pina la obsesie sa culeaga informatie dupa care sa mearga
singuri si sa elimine pe cel care le-a dat informatia si practic
le-a deschis ochii cum sa faca bani. Este bine sa stiti ca
nimeni nu este prost sa va dea toata informatia pe tava si de
fapt ceea ce este mai profitabil pastreaza pentru clienti
cinstiti nu pentru smecheri.
Oricum subiectul zilei este faimoasa tragere din
America in care poti obtine o casa pentru $100. Atit presa si TV de aici cit si din intreaga lume se uita la
chestia asta ca o minune. Daca
nu sunteti familiari cu subiectul sa va explic pe scurt.
O familia americana a incercat mai bine de un an
sa-si vanda ferma renovata situata la 13607 Indian Springs Road
in Big Pool, Maryland in Washington County pentru $425,000. Casa
a fost construita in 1929, are 2 nivele, 2724 sqft, este complet
renovata in 2005-2006 si are 3.2 acres dar cel mai important
este inconjurata de 1500 acres de padure linga un riu cu
pastravi si un resort de ski si golf. Viata ideala la un pret
rezonabil dar nu in conditiile de piata actúale. Casa este
nelocuita si desigur ca proprietarii au ajuns la disperare.
Nu se stie daca ei sau agenta lor imobiliara sau
altcineva a venit cu idea dar intr.-o vineri seara o firma
specializata pentru website a primit comanda si in numai 6 ore
au creat un website pe care poti vedea detalii si poti cumpara
un bilet pentru tragere pentru $100.
In prímele 24 de ore s-au vandut 50 de bilete iar in
urmatoarele 24 de ore inca 50. Ceea ce suna frumos dar ca
tragerea sa aiba loc trebuie vandute tóate cele 7000 de bilete
caci aceasta tragere este organizata de o organizatie de
caritate pentru copii care ofera si o Toyota Camry, un covor,
set de mobila si $1000 cash. Casa este evaluata la $390,000 de
fapt si dupa ce se platesc tóate se spera sa ramina $100,000
pentru copii. Tragerea este pe 13 martie si de fapt nu trebuie
sa fii prezent ca sa cistigi ceea ce poate fi o idee buna pentru
Canadieni. Am
inteles ca s-au vandut bilete in intreaga lume.
De fapt chestia asta cu tragerea nu este nimic nou
pentru Canada. Chiar
zilele acestea am primit brosura colorata de la Princess
Margaret Hospital care la scara mare nu mica ca cei de mai sus
prezinta aceeasi tragere. Aici avem insa case cu un Mertan in fata si casele respective
sunt mai mult casoaie si desigur sunt noi.
Daca cistigi una se cheama ca ai trecut in alta clasa a
societatii. Sigur
ca mai ai de platit si taxele peste $20,000 pe an si cind faci
$60,000 salariu brut si ramii cu $40,000 nu stiu daca iti poti
permite dar ce conteaza ca le poti vande si te poti muta inapoi
la bloc cu banii la saltea. Cind te uiti la prímele 2 casoaie
in Woodbridge sau la casa de vacanta in Kawartha Lakes nu cred
ca poti sa rezisti sa cumperi un bilet pentru $100 sau chiar 3
bilete pentru $250. Mult succes la toti cititorii ziarului si nu
uitati sa ma chemati daca vreti sa le vandeti!
Daca aveti sugestii sau anumite subiecte pe care le
doriti discutate cu prioritate va rog nu ezitati si trimiteti-mi
un E-mail. Vreau sa
multumesc pe aceasta cale tuturor celor care mi-au solicitat
sfatul si care practic inspira aceste articole.
Acest
seminar de Real Estate este oferit prin amabilitatea D-ului Cristian
Lepsa, Broker/Owner - HomeMarket
Realty Inc. - Tel. 416-760-9090
sau E-mail chrislepsa@trebnet.com.
Pentru mai
multa informatie privind piata actuala de case vizitati www.ChrisLepsa.com.
Nu uitati sa pastrati o copie la dosarul Dvs. de
case dar daca ati uitat puteti citi din nou unele din articolele
trecute la www.faptudivers.com rubrica “Real Estate in Canada” sectia Arhiva
“Real Estate cu Chris Lepsa”.
|
|
Abecedarul
vanzatorului !
Am re-publicat in numarul trecut Abecedarul
cumparatorului si m-am gindit ca ar fi bine sa re-public si pe
cel al vanzatorului. Vanzatorii sunt cei care au o casa deja si
desigur ca au trecut prin procesul de cumparare dar una este
cind privesti cu ochii cumparatorului si alta cind esti vanzator.
Conform unui articol publicat in Globe and Mail pe
25 ianuarie piata de case in Canada si mai ales Toronto va
continua sa fie robusta. In primul rind se asteapta ca foarte
multi sa-si transfere banii din stocuri in condo si cred ca este
evident de ce cind piata de stocuri nu a crescut deloc anul
trecut iar la condo faci profituri imense doar prin cumpararea
la preturi de pre-constructie si vanzarea dupa citiva ani cu
profit care efectiv multiplica depozitul. Sigur ca la fel ca la
stocuri únele aduc mai mult profit decit altele si de aceea
este esential sa stii ce cumperi. Iar ca sa stii ce cumperi
trebuie sa ai acces la informatia agentilor imobiliari.
Banca Canadei a redus prime rate si se asteapta sa
mai reduca curind ceea ce inseamna ca dobinda pe care o platiti
la liniile de credit se va micsora ceea ce inseamna ca puteti
intra si mai mult in datorie ceea ce in consecinta tine economía
in stare buna. Din pacate numai dobinzile la imprumuturile variabile
fluctueaza in functie de prime.
Daca aveti nervii sa luati o dobinda variabila puteti
economisi mii de dolari in dobinda cu conditia ca prime sa nu o
ia din nou in sus cum s-a intimplat in toamna lui 2005. Pina in
2007 a crescut de 8 ori sau cu alte cuvinte cu 2%. Cite mii de
dolari in plus la dobinda inseamna 2%? Nu vreti sa stiti!
Conform aceluiasi articol ofértele multiple la
vanzarea de case au continuat si in ianuarie si cererea este
mult mai mare decit oferta ceea ce desigur impinge preturile in
sus si vande inventarul actual repede, in medie in 41 de zile
dar in realitate in numai citeva saptamini cind locatia este
buna si pretul rezonabil. In prima jumatate a lunii ianuarie
s-au vandut deja cu 11% mai multe case decit in aceeasi perioada
anul trecut si mai mult ca sigur ianuarie si februarie vor avea
un numar record de vanzari deoarece foarte multi incearca sa
cumpere ceva cu mutare pina pe 28 februarie ca sa evite taxa
Miller si in felul acesta sa salveze mii si mii de dolari.
Este interesant de vazut ce se va intimpla dupa 28
februarie in Toronto, mai precis daca se confirma exodul catre
905. Apropos de Miller va amintiti ca a cerut sa se aprobé taxa
de transfer ca sa nu mareasca taxele de proprietate la toti.
Acum vrea sa le mareasca si pentru toti proprietarii din
Toronto cu 3-4%. Curat
murdar!
A vande casa este o decizie
importanta si trebuie pregatita cum trebuie incepind bineinteles
cu obtinerea a ceea ce se numeste “Comparative Market
Analysis” (CMA) sau cu alte cuvinte un studiu de piata pentru
ultimele 6 luni din care se poate vedea cu cit s-au vandut si cu
cit inca incearca unii sa vanda o casa similara cu a Dvs. Prima
categorie reprezinta realitatea adica ce se poate obtine in mod
realist, cealalta reprezinta visul sau ceea ce viseaza unii sa
obtina. Asta nu este nimic deosebit caci toata viata plutim
intre realitate si vise si vanzarea unei case nu este o exceptie
desi poate pentru multi este mai mult pe partea viselor deoarece
spera sa dea lovitura si sa se imbogateasca vanzind casa pentru
mai mult decit face. Realitatera mai arata ca unii chiar reusesc
sa gaseasca cite un fraier dar nu asa de des ca sa nu mai vorbim
ca trebuie sa ai nervii tari si sa fii chiar fixat pe semnul
dolarului.
Ca sa poti obtine un CMA trebuie sa contactezi unul
sau mai multi agenti imobiliari si sa-i chemi la un interviu
pentru slujba de a vande casa. Pe cine chemi depinde de ce te
sfatuiesc prietenii, cine are mai multe semne de vanzare in zona,
cine te bate la cap la telefon, la usa sau cu maculatura sau
uneori cine apare in “Faptu’Divers” desi acolo fac
publicitate romanii si unii nu vor sa se incurce cu romanii,
nu-i asa?. Procesul acesta de selectie este asa de vast incit
putem discuta pentru ore. Sa
zicem ca l-ati ales pe cel mai bun agent imobiliar si dupa multa
negociere la comision puneti casa la vanzare la un prêt ceva
mai mare ca sa aveti de unde scadea si sa va ramina oricum mai
mult decit a ramas vecinilor ca doar nimeni nu are asa palat ca
Dvs. Nu uitati ca
de alegerea agentului si de pretul de vanzare depinde cit de
repede si cit de bine reusiti.
Daca agentul v-a incintat si
nu are substanta si daca pretul este exagerat se cheama
ca va asteapta multe dureri de cap si puteati foarte bine sa va
lasati pagubasi de la inceput.
Pentru unii comisionul este mai important decit
orice si devine asa de obsedant incit pentru citeva sute sau mii
aleg pe cel mai ieftin agent imobiliar si lipsa de experienta si
de preocupare característica pentru cei care vand la volum in
loc de calitate se traduce in pierderea de mai multe mii de
dolari decit credeti ca ati economisit. Poti sa gasesti un agent
imobiliar cu experienta, cinstit si devotat care sa ofere un
comisión rezonabil mai ales atunci cind acelasi agent vande
casa actúala si va cumpara urmatoarea casa. Sunt totusi multe
zone in GTA in care agentii imobiliari nu-si reduc comisionul
deloc si cei care au case de vanzare acolo nu pun casa la
vanzare cu cei care ofera comisión mai mic deoarece au invatat
ca fac mai multi bani folosind un agent cu experienta.
Bun inteles ca veti semna ceva hirtii si desi poate vi se
pare ca tóate casele se vand la fel veti fi surprinsi sa aflati
ca sunt anumite technici care va pota juta sa vandeti mai bine
si mai repede. Din nou experienta! Un semn va apare in fata
casei, agentul se va oferi sa faca “open house”
unde se vand numai alte case nu si a Dvs. si de unde
agentul culege noi clienti dupa care urmeaza o perioada de
liniste in care nu se intimpla nimic sau mai apare cite o vizita
din joi in paste de la cumparatori care vor doar sa compare
casele din zona sa fie siguri ca ce au ales este bun. Fiti
bineveniti la vanzarea de case in Canada la care puneti casa la
vanzare cu un agent si alti agenti urmeaza sa aduca cumparatorul.
Oricum subiectul acestui articol este sa dea doar directiile de
baza sau ce se intimpla cind pui casa la vanzare.
Sa zicem ca pretul este rezonabil sau primiti o
oferta rezonabila si cu ajutorul agentului Dvs. o acceptati.
Oferta are conditii generale dar si specifice cum ar fi
cele doua conditii legate de finantare si inspectia casei de
catre un inspector de case specializat in decurs de 5 zile
lucratoare. Feriti-va sa acceptati conditii precum conditionat
de vanzarea proprietatii pe care o detin cumparatorii. Exista
variante care dau flexibilitate necesara vanzarii fara sa
permita joaca de-a casele. Urmeaza deci citeva zile de asteptare
in care timp practic casa este inafara pietii deoarece orice
agent care suna sa ceara o vizita afla ca este vanduta
conditional si nu-si mai pierde timpul sa-si aduca clientii caci
de cele mai multe ori totul decurge cu bine si oferta devine
ferma. De asemenea atentie ca depozitul sa fie corespunzator.
Daca nu sunt probleme cu aprobarea financiara si cu
inspectia cumparatorul semneaza un “Waiver” adica un
document care zice ca cele 2 conditii initiale se anuleaza si
deci Oferta din conditionata devine ferma.
Ce urmeaza in continuare este partea usoara in sensul ca
veti decide ce avocat vreti sa folositi si agentul Dvs.
imobiliar va transmite copii dupa aceste documente avocatului si
il va informa si numele avocatului pentru Cumparator ca acestia
doi sa poata sa se coordoneze. In principiu cu avocatul va
intilniti doar cu citeva zile inainte de mutare ca sa semnati
documentele.
In rest mai ramine sa va contactati prietenii sa
vina la mutare, sa adunati cutii goale pentru impachetat, sa
gasiti o modalitate de transport si mai ales unde sa va mutati
care este cu total alta afacere.
Nu uitati sa aranjati cu Canada Post sa va
redirectioneze scrisorile si sa dati telefon la toata lumea si
mai ales la Utilities, Cable, Internet, Bell, etc. sa anuntati
ca va mutati din casa.
Desigur ca in realitate exista multe variatiuni ale
acestui abecedar dar acum aveti o idée generala cu care sa
porniti la drum si cu cit mai repede cu atit mai profitabil.
Daca aveti sugestii sau anumite subiecte pe care le
doriti discutate cu prioritate va rog nu ezitati si trimiteti-mi
un E-mail. Vreau sa
multumesc pe aceasta cale tuturor celor care mi-au solicitat
sfatul si care practic inspira aceste articole.
Acest
seminar de Real Estate este oferit prin amabilitatea D-ului Cristian
Lepsa, Broker/Owner - HomeMarket
Realty Inc. - Tel. 416-760-9090
sau E-mail chrislepsa@trebnet.com.
Pentru mai
multa informatie privind piata actuala de case vizitati www.ChrisLepsa.com.
Nu uitati sa pastrati o copie la dosarul Dvs. de
case dar daca ati uitat puteti citi din nou unele din articolele
trecute la www.faptudivers.com rubrica “Real Estate in Canada” sectia Arhiva
“Real Estate cu Chris Lepsa”.
|
|
Scurt
Abecedar de cumparat casa ideala!
Am mai publicat acest Scurt Abecedar in anii
trecuti dar de fiecare data cind incep sa lucrez cu o familie de
romani pentru cumpararea unei case aud cit de instructive sunt
aceste articole dar desi se dovedesc cunoscatori al unor detalii
mai grele nu toata lumea are o imagine clara asupra a ceea ce
urmeaza pas cu pas cind vrei sa cumperi o casa.
Cum acum este o perioada buna pentru cumparat la
preturile de anul trecut si cum sezonul de primavara incepe la
case in februarie m-am gindit deci sa reiau acest Abecedar in
citeva cuvinte simple si fara prea multe detalii.
Inainte de a repeta acest scurt Abecedar vreau sa
sfatuiesc pe cei interesati sa faca un efort sa cumpere cit mai
repede. Ideal ar fi
fost ieri sau in primavara anului trecut sau acum 20 de ani dar
niciodata nu este prea tirziu.
Ceea ce rezulta foarte clar din statisticile de pe pagina
“Market Watch since 2000” este ca preturile la case cresc de
la an la an cu mai mult decit rata de inflatie dar salariul nu
creste nici macar cu rata de inflatie. Ca sa compenseze pentru
crestere ar tebui ca salariul sa creasca cu aproximativ 8-10%
sau chiar mai mult in functie de zona.
Acesta este al doilea sfat pe care vreau sa vi-l
dau inainte de orice. Chiar
daca CMHC a estimat ca piata va creste in GTA in medie cu 4.7%
in 2007 in realitate a crescut cu 6.9% si de fapt in mod
constant estimarile sunt mai mici decit ceea ce s-a intimplat pe
piata. In plus nu uitati ca este doar o crestere medie.
In realitate preturile cresc foarte diferit in functie de
zona in ordinea Centru, Nord, Vest, Est ca si de tipul de casa
adica detached, link, semi, townhouse freehold, condo desi sunt
condo la care creste valoarea mai mult decit la un detached
datorita zonei. Cum romanii sunt in majoritate de neam domnesc
si le plac lucrurile deosebite sa nu va asteptati ca aceasta
crestere pentru ce cumparati sa fie numai 4.7%.
Clientii mei au intotdeauna usa deschisa sa ma
intrebe cu cit au crescut preturile in zona de cind au cumparat
si cum se vand casele similare din zona ceea ce desigur le da un
sentiment de incredere vazind ca valoarea a crescut substantial.
Multi dintre ei pot beneficia de equity din casa prin obtinerea
unei linii de credit asigurate de casa si pe aceasta baza pot
investi in imobiliare. Orice
este posibil dar putini, chiar foarte putini profita de aceste
sanse. Daca inca mai investiti in stocuri in loc de im,obiliatre
cred ca ce se intimpla acu mar trebui sa va determine sa faceti
o schimbare. De fapt piata imobiliara profita de piata proasta
la stocuri deoarece banii se muta in imobiliare.
A cumpara o casa este o decizie
importanta si trebuie pregatita cum trebuie incepind bineinteles
cu obtinerea pre-aprobarii de mortgage de la banca cu care aveti
de-a face sau si mai bine cu un mortgage broker. Aceasta pre-aprobare
nu va obliga cu nimic dar va spune pina la ce suma puteti
cumpara, va garanteaza ca dobinda nu creste si va usureaza
aprobarea finala dupa ce puneti oferta. Multi inca cred ca un
mortgage broker este numai pentru cei care un sunt acceptati de
banca. Nimic mai gresit. Un
mortgage broker este platit de institutia financiara nu de Dvs.
dar are acces la 30-40 de institutii financiare, va poate obtine
bani mai multi si nu in ultimul rind va poate sfatui mai bine si
cu mai multe detalii si rabdare decit banca.
Ca vreti sa recunoasteti sau nu fiecare business are
specificul lor si este usor pentru banca sa va ofere un produs
care nu se compara cu alte produse desi dobinda pare mai buna.
Acolo se dovedeste un mortgage broker util.
Sigur ca si acesti specialisti de mortgage sunt ca in
orice profesie mai mult sau mai putin profesionisti si depinde
de dvs. cu cine vreti sa lucrati. Uneori un numai dobinda
conteaza ci si mai ales consultatia si cinstea respectivului
specialist ca si cit de deschis este in a va atentiona de
eventualele capcane.
Etapa urmatoare este sa alegeti un agent imobiliar
cu experienta care sa fie capabil sa gaseasca casa dorita fara
sa va puna pe drumuri pentru nimic sau sa va arate case linga
terenul de golf (gunoi), calea ferata, peretele de autostrada.
Contrar opiniei ca un agent bun are rabdare sa arate sute
de case realitatea este ca azi cu ajutorul internetului si cu
tot ce avem la dispozitie numai agenti ruginiti sau nepregatiti
pot sa iroseasca timpul cumparatorului in timp ce toti cei care
sunt priceputi la computer si cunosc sistemul de MLS bine trimit
informatia pe E-mail in fiecare zi.
Dupa ce l-ati ales cum trebuie urmeaza ca fie pe
telefon, E-mail sau la o cafea sa aveti o discutie deschisa
privind ceea ce va doriti si mai ales unde trebuie sa fie
situata casa in functie de unde lucrati, unde merg copii la
scoala sau universitate. Stiind
pretul maxim si zona sau de fapt perimetrul cu strazile la
N-S-E-V va situeaza deja pe o pozitie avansata deoarece de acum
inainte veti primi pe E-mail informatie zilnica cu toate casele
care sunt sau apar la vanzare in zona respectiva. Casele acestea
sunt numai acelea care se potrivesc cu ce va doriti adica nu o
sa primiti informatie de case fara garaj spre exemplu daca Dvs.
vreti neaparat sa aveti garaj. Sistemul nostru ne permite sa stabilim acest program pina la
detalii ca de exemplu dimensiunea lotului, zona sau strazile,
numar de camere, bai, family room, incalzire, tip de casa si de
garaj, subsol finisat sau nu si asa mai departe.
Desigur ca daca va place sa va uitati pe Internet la
www.mls.ca sau pe “Resale Homes” veti gasi mult mai multe
case deoarece criteriile de selectie nu sunt asa de precise sau
informatia nu este actualizata. Ceea ce trebuie sa retineti este
ca informatia pe care o primiti pe E-mail vine direct de pe
sistemul pentru agenti si celelalte sunt doar mijloace de
publicitate care preiau numai partial informatia de pe sistemul
pentru agenti.
Bun inteles ca dupa o perioada scurta veti deveni experti
la case in zona in care cautati adica veti vedea ce tipuri de
case si mai ales ce preturi sunt pentru fiecare tip de casa. Mai
mult decit atit veti selecta din sute de case pe acelea care va
plac si dupa ce veti face turul zonei ca sa vedeti daca este
poluata sau nu, daca este aproape de statia de bus pentru metro
veti solicita agentului imobiliar sa ceara appt. ca sa le vedeti
inauntru si eventual va veti indragosti de una. Este momentul sa
puneti o Oferta pentru care agentul va va cere ceva detalii de
genul cit vreti sa oferiti, ce depozit aveti si cind vreti sa va
mutati caci celelalte conditii sunt mai mult sau mai putin
aceleasi. Oferta are conditii generale dar si specifice cum ar
fi cele doua conditii legate de finantare si inspectia casei de
catre un inspector de case specializat.
Agentul imobiliar va pregati Oferta si celelalte
documente legate de ea si Dvs. dupa ce analizati activitatea de
vanzare si preturile in zona o sa le semnati nu inainte insa ca
Agentul sa va explice in detaliu continutul lor. Daca ati mai
semnat astfel de documente cu alt agent de curind este bine sa
va ginditi bine inainte de a semna si mai ales este bine sa fiti
cinstiti si deschisi cu Agentul Dvs. Asa cum am explicat in alte
articole daca lucrati cu mai multi agenti nu este corect, se
afla in final si va poate costa bani in plus. Dupa ce semnati
aceste documente Agentul imobiliar suna la agentul care are casa
la vanzare si care reprezinta pe Vanzator si inregistreaza
Oferta dupa care asteapta telefon sa afle cind merge sa o
prezinte, daca nu cumva i se va cere sa o trimeata pe fax.
De obicei Oferta se plimba de la cumparator la
vanzator de citeva ori fiecare mai oferind ceva in plus la prêt
si dupa negociere se cheama ca aveti o Oferta acceptata dar
conditionata de finantare si inspectie pentru 5 zile lucratoare.
Oferta trebuie insotia de un cec fie imediat dupa acceptare fie
in urmatoarele 24 ore prin cec certificat de banca sau
draft/money order. Acest cec reprezinta depozitul care face
Oferta serioasa caci fara un depozit nu are decit valoare
de hirtie. Suma ar trebui sa fie 5% din valoarea casei dar in
mod obisnuit este in jur de $10,000.
Deci inainte de a incepe vanatoarea de case este bine sa
aveti de unde sa luati acesti bani fara intirziere in ziua dupa
ce puneti Oferta. Alti bani nu trebuie sa mai dati pina la ziua
de mutare si in acea zi veti avea de platit suma cu care ati
cumparat mai putin acest depozit.
Oferta conditionata si o copie dupa informatia de
casa (listing) se transmite imediat la mortgage broker sau banca
pentru obtinerea aprobarii financiare finale dupa care veti
stabili ziua de inspectie cu un inspector de case (selectat din
cel putin 3) si cu acordul vanzatorului.
Inspectia costa in jur de $300 si dureaza cam 2 ore in
functie de marimea si problemele casei dar si in functie de cite
intrebari aveti. La inspectie trebuie sa participe cumparatorul,
agentul lui si desigur inspectorul. Vanzatorul nu trebuie sa fie prezent si cu atit mai putin
agentul lui.
Daca nu sunt probleme cu aprobarea financiara si cu
inspectia cumparatorul semneaza un “Waiver” adica un
document care zice ca cele 2 conditii initiale se anuleaza si
deci Oferta din conditionata devine ferma.
Ce urmeaza in continuare este partea usoara in sensul ca
veti decide ce avocat vreti sa folositi si agentul Dvs.
imobiliar va transmite copii dupa aceste documente avocatului si
il va informa si numele avocatului pentru Vanzator ca acestia
doi sa poata sa se coordoneze. In principiu cu avocatul va
intilniti doar cu citeva zile inainte de mutare ca sa semnati
documentele de proprietate si de mortgage si sa dati cecuri
pentru diferenta de bani care nu este acoperita de banca sau de
depozit, inclusiv pentru land transfer tax si cheltuielile cu
avocatul, in medie cam 1.5% din valoarea casei. Verificati cu
multa atentie aceste cifre deoarece de multe ori se fac greseli
si unii chiar aproape au avut un atac de inima cind au vazut ce
li se cere sa plateasca.
In rest mai ramine sa va contactati prietenii sa
vina la mutare si zugravit, sa adunati cutii goale pentru
impachetat si sa gasiti o modalitate de transport pentru cutii
caci nu cred ca aveti foarte multa mobila. Este bine sa va dati
citeva saptamini intre ziua de mutare in casa si ultima zi la
bloc ca sa puteti sa aranjati casa si sa mutati cutiile si
mobila treptat cu masina proprie in loc sa platiti o companie
specializata. Nu uitati ca in general la bloc trebuie sa
informati ca va mutati pe 1 ale lunii si cu 60 de zile inainte
de mutare.
Nu uitati sa aranjati cu Canada Post sa va
redirectioneze scrisorile si sa dati telefon la toata lumea si
mai ales la Utilities, Cable, Internet, Bell, etc. sa anuntati
ca va mutati in noua casa. Dupa ce va mutati este bine sa va
faceti si mutatia pe carnetul de conducere.
Puteti trimite si invitatiile la BBQ mai ales celor
care v-au ajutat sa cumparati casa.
Desigur ca in realitate exista multe variatiuni ale
acestui abecedar dar acum aveti o idée generala cu care sa
porniti la drum.
In numarul viitor vom continua
cu exercitiile mintale privind casele (poate va dau vreo idée
si indrazniti sa-mi dati un telefon, singura surpriza este ca va
puteti trezi proprietari de casa peste noapte).
Daca aveti sugestii sau anumite subiecte pe care le
doriti discutate cu prioritate va rog nu ezitati si trimiteti-mi
un E-mail. Vreau sa
multumesc pe aceasta cale tuturor celor care mi-au solicitat
sfatul si care practic inspira aceste articole.
Acest
seminar de Real Estate este oferit prin amabili | | |