Faptu_Divers, Canada

REAL ESTATE IN CANADA CU
CHRIS LEPSA

Unde puteti investi banii adusi din Romania? (680)

Simbata, 19 martie am participat la un seminar de taxe si investitii in Kitchener, organizat de Asociatia Inginerilor Romani din Canada, filiala Ontario Sud. Mi s-a parut o initiativa foarte generoasa, un bun prilej de socializare si largire a sferei de cunoasteri reciproce in cadrul comunitatii romanesti din Canada. Multumim pe aceasta cale organizatorilor pentru invitatie.

Domnul Cristian Cupen a prezentat strategii legate de impozitul pe venit si eu am avut ocazia sa dau citeva sugestii privind investitia in general si investitia in condominium in particular. O combinatie perfecta in sensul ca am dat sfaturi de facut bani si colegul meu a dat sfaturi de cum sa tii mai mult pentru tine in loc sa dai guvernului. Avind in vedere interesul celor prezenti cred ca este o idee buna sa reiau citeva aspecte pentru cititorii ziarului. Interesant ca atunci cind m-am prezentat toata lumea stia de articolele din “Faptu’Divers”.

Ultimele statistici arata ca Toronto a devenit capitala vanzarilor de condo pe acest continent. Unul din motive este ca pina acum 30 de ani acest oras era un tirgusor prapadit. Uitati-va numai la cocioabele din downtown sau la alte zone ca Bloor West Village si o sa vedeti cit de prapadite erau casele pe care unii le-au cumparat cu numai citeva mii de dolari. Cam asa cum au cumparat unii in Romania dupa revolutie, nu-i asa? Adica pe undeva pe la inceputurile acestei societati. Asa se explica de fapt si faptul ca partea cea mai atractiva in apropierea lacului este inca nedezvoltata cum ar trebui sa fie intr-un oras asa de important.

In plus datorita cresterii preturilor la case peste posibilitatile muritorilor de rind ca si a spatiului limitat in zona centrului toti constructorii s-au orientat catre blocuri si uneori o combinatie de blocuri cu townhouses pe 3 nivele. Totul se construieste pe verticala.

Ceea ce pare ciudat unora este faptul ca preturile la condo au crescut mai tare decit la case in unele zone si mai ales in centru. In viata stresanta de azi o armata de oameni care lucreaza in centru prefera un condo de lux in care au la dispozitie tot ce isi doresc si de fapt nu au nevoie sa repare, sa dea zapada. Practic au devenit prototipul viitorului.

Ultimele statistici pentru condo sunt cu adevarat semnificative, chiar socante. Spre exemplu numarul total de vinzari pentru new condo a fost in 2010 de 20,349, ceea ce reprezinta cel mai bun an dupa 2007. Vinzarile in 2010 au fost cu 30% mai mari decit in 2009.

Daca ne uitam la preturi si acestea au crescut in 2010 cu 11% fata de 2009 si de fapt au crescut cu 46% in ultimii 4 ani. Sigur ca preturile nu au crescut la fel in toate zonele si un exemplu bun este cresterea preturilor la condo in centru vest cu 9% fata de numai 3% in centru est. Din nou sa ne amintim ca totul in imobiliare este legat de locatie. Nu cred ca exista vreo comparatie cu restul sau ca exista vreo indoiala ca investitia in condo face sens. Ceea ce nu face sens este insa ca unii sa cumpere direct de la constructor fara sa aiba la dispozitie toate aceste statistici si mai ales toate calculatoarele de care dispunem din ianuarie 2011.

Am analizat pentru acest seminar un apartament de 1bdrm+1den cu 1.5 bai si un apartament de 2 dormitoare cu 2 bai complete construit la One Park Tower in Mississauga si puteti vedea detaliile in tabelul din articol. Concluzia este aceeasi cu a specialistilor care au analizat toate vinzarile de condo si anume ca face sens sa cumperi 1 dormitor cu den mai mult decit orice. Cel mai vindut tip de condo in 2010 si de fapt pentru ultimii 4 ani este 1 dormitor + 1 den la 33%, urmat de cele cu 2 dormitoare (33%). Vinzarile de numai 1 dormitor au reprezentat 25% din total.

Tipul de condo	1+1 bdrm/1.5 baths	2+1 bdrms/2 baths
Marimea	715 SF	965 SF
Pret de pre-constructie 2005	$216,900	$292,000.00
Pret final la inchidere 2008	$224,000	$300,000
Avans 15%	$32,535	$43,800
Imprumut 80%	$173,500	$233,000

Chiria lunara	$1,400.00	$1,700
Intretinere bloc	$327	$426
MTG variabil 2% - dobinda	$267	$350
Principal	$473	$633
Taxe proprietate	$165	$208
Cheltuieli lunare total	$1,232	$1,617
Net profit lunar	$641	$716
Pret de vinzare 2010	$288,000	$367,500
Gross Profit din vinzare	$64,000	$67,500
Profit chirie 33 luni	$21,000	$24,000
Profit Net	$70,000	$76,000
Rate of return
Anual	25.38%	21.93%
5 ani	215.07%	173.48%

Daca va uitati la venitul generat de un condo cumparat in asemenea conditii si comparati cu orice alt gen de investitii cred ca nu mai aveti nici un dubiu. Unde mai puteti face un asemenea profit ? Sigur ca aceasta comparatie si calculul se bazeaza pe conditii optime si dobinda variabila la 2%. Nu uitati ca din 2005 si pina in octombrie 2008 singura investitie a fost avansul de 15% iar dobinda variabila a fost chiar si la 1.50% pentru multa vreme. Daca dobinda creste sau daca nu inchiriati pentru o perioada sau nu ati cumparat ce trebuie si cind trebuie profitul acela imens se va diminua dar chiar si asa reprezinta mult peste ceea ce puteti obtine in orice altceva. Cu toate datele de mai sus si un calculator de rate of return de pe internet este foarte usor pentru oricine sa calculeze profitul bazat pe dobinzi diferite sau inchirieri pentru perioade mai mici.

Am primit multe mesaje din partea unora interesati sa investeasca in condo banii veniti din Romania dar am inteles totusi ca lumea nu are o idee clara asupra a ceea ce este pe piata si care sunt limitele, avantajele si dezavantajele si ca atare in urmatoarele articole o sa caut sa fiu mai explicit pentru ca este pacat sa irositi o ocazie asa de buna de facut bani numai pentru ca nu ati primit raspuns la toate intrebarile. In ziua de azi banca va da 1.25%-1.74%, altii va ofera 2-3% la bonds si stocurile au crescut in medie cu 8.2% in ultimii 10 ani ceea ce e departe de peste 20% ca in condo de mai sus. Pina saptamina viitoare va las sa analizati tabelul de mai sus, sunt curios ce comentarii o sa aveti.

Daca aveti sugestii sau anumite subiecte pe care le doriti discutate cu prioritate va rog nu ezitati si trimiteti-mi un E-mail. Vreau sa multumesc pe aceasta cale tuturor celor care mi-au solicitat sfatul si care practic inspira aceste articole.

Acest seminar de Real Estate este oferit prin amabilitatea D-ului Cristian Lepsa, Broker/Owner - HomeMarket Realty Inc. - Tel. 905-803-0707 sau 416-760-9090 sau E-mail chrislepsa@trebnet.com. Pentru mai multa informatie privind piata actuala de case vizitati www.ChrisLepsa.com.

Nu uitati sa pastrati o copie la dosarul Dvs. de case dar daca ati uitat puteti citi din nou unele din articolele trecute la www.faptudivers.com rubrica “ Real Estate in Canada” sectia Arhiva “ Real Estate cu Chris Lepsa”.

Lista de dotari si visele!®

Am inceput anul discutind mai mult despre imprumuturi si sper ca ati citit articolul din numarul trecut. Nu vreau sa va grabesc sa cumparati o casa dar daca cumparati inainte de 18 martie puteti economisi bani seriosi. De fapt poate ca de aceasta data depinde daca veti cumpara acum sau veti renunta deoarece banii pe care ii veti primi de la banca dupa 18 martie vor fi mai putini. Vreau sa clarific ca nu trebuie sa va si mutati pina pe 18 martie ci doar sa aveti oferta semnata inainte de aceasta data. Nu uitati ca dobinzile la fix incep sa creasca in februarie si cele pe variabil probabil din mai vor creste din nou.

Am scris o serie de articole care explicau in detaliu fiecare etapa prin care trece un cumparator de case. Pe linga cerinta cu pre-aprobarea de mortgage imi place sa intreb de la inceput care este lista de dotari la casa ca sa incerc sa gasesc casa care indeplineste cele mai multe din aceste conditii.

V-ati hotarit deci sa cumparati o casa si dupa citeva saptamini de tatonare singuri ati decis sa apelati la un Agent imobiliar recomandat de prieteni sau din “Faptu’ Divers”. Asta daca nu ati cazut in capcana clasica sa va duceti la un open house si agentul vanzatorilor sa va prosteasca asa de bine ca va grabiti sa puneti oferta sa nu se termine cumva si sa nu luati chilipirul.

Primul lucru care-l faceti este desigur sa-i dati un “Wish List” ceva de genul NUMAI detached, 3-4 dormitoare, 3 bai, basement finisat, garaj dublu in zona Richmond Hill/Markham cu $100,000 sub pretul pietii.

Acum, adevarul este ca marea majoritate a cumparatorilor veniti din Romania in ultimii ani stiu ca au nevoie de mortgage cu dobinda mica, dar nu toata lumea face treaba complet. Este foarte important ca inainte de a incepe vanatoarea de case sa obtineti o aprobare prealabila de mortgage (pre-approved mortgage). Aceasta pre-aprobare nu va costa nimic si nu va creaza nici o obligatie, in schimb va ofera avantaje substantiale, si anume: 1) va spune citi bani va poate da banca ceea ce impreuna cu avansul care l-ati economisit va da suma totala pentru care puteti cumpara casa si deci nu va uitati pentru case mult mai scumpe 2)va garanteaza pentru 120 zile ca daca dobinzile cresc a Dvs. ramine la fel, iar daca scad a Dvs. scade proportional 3)va usureaza aprobarea finala dupa ce ati pus o oferta conditionata de aprobarea financiara. Pentru marea majoritate a cumparatorilor angajati in cimpia muncii pre-aprobarea aceasta este foarte simpla insa este mai dificila atunci cind lucrati pe cont propriu, sau faceti mult cash sau ati avut probleme financiare majore in trecut (bankruptcy). Primul lucru pe care il va intreba banca este cit aveti pentru avans si dupa cite stiti aveti nevoie de cel putin 5% din valoarea casei. Spre exemplu, daca banca va aproba sa cumparati o casa de $250,000 avansul minim de 5% este $12,500 la care trebuie sa adaugati in jur de $3500 pentru “closing fees” cum ar fi avocatul, land transfer tax, etc. ceea ce inseamna in jur de $16,000. In Toronto se aplica taxe suplimentare pentru land transfer tax. Cu cit aveti mai multi bani pentru avans cu atit mai mica este asigurarea care trebuie sa o platiti pentru ca nu va aveti cel putin 20%. Puteti folosi in anumite conditii banii din RRSP.

De asemenea, va sfatuiesc sa ma consultati care sunt cele mai bune dobinzi la vremea respectiva deoarece primesc aceasta informatie saptaminal si sa nu faceti mai mult de 2 cereri de pre-approved mortgage. O varianta foarte eficienta este sa lucrati cu specialisti care iau informatia pe telefon sau internet, va aproba rapid si vin acasa sa semnati toate documentele in loc sa lucrati cu personal de la banca cu care trebuie sa faceti appointment si la care aprobarea dureaza mai mult. Diferenta este ca primii lucreaza pe comision si-l primesc de la banca nu de la Dvs. numai daca totul decurge bine – de unde si efortul lor de a rezolva totul - iar ceilalti sint angajati ca la stat.

Practic, dupa obtinerea pre-aprobarii sinteti gata sa incepeti vinatoarea de case. Nu uitati sa-i dati agentului imobiliar o copie dupa pre-aprobarea Dvs. si lista cu ce zona si caracteristici va intereseaza. Agentul stabileste programul pe computer si informatia incepe sa soseasca zilnic. O sa va ia citeva zile pina va obisnuiti cu termenii de specialitate, mai ales din partea descriptiva dar in curind veti deveni specialisti. Nu omiteti informatie importanta ca de exemplu unde lucrati ca eventual casa sa fie intre aceste 2 puncte, daca aveti copii ce virsta au ca sa fie scoala aproape sau sa existe transport cu autobuzul scolar. Este de asemenea bine ca membrii familiei sa faca o lista separata fiecare cu ce sa aiba casa dupa care sa le comparati si sa faceti o lista de prioritati, adica acele caracteristici de baza pe care casa trebuie sa le aiba obligatoriu ca de exemplu 3 dormitoare, cel putin 2 bai, garaj, subsol finisat, etc. Dupa aceea, dupa acelasi principiu intocmiti o lista cu ce v-ar face placere sa aiba casa. Nu uitati sa dati aceste 2 liste agentului imobiliar si sa-i solicitati opinia privind sansele de a cumpara ceea ce va doriti la pretul pentru care ati fost pre-aprobati de banca. De ce va spun acest lucru, este ca de multe ori ceea ce aveti pe lista inseamna o casa de $400,000 cind de fapt banca v-a aprobat numai $250,000. Agentul imobiliar va va furniza informatia necesara ca sa verificati. De asemenea, nu uitati ca agentul imobiliar lucreaza pentru Dvs. exclusiv ca “Buyer’s Agent si ca atare nu este indicat sa fiti secretosi si sa nu-i spuneti ce opinii aveti. In acelasi timp nu fiti foarte pretentiosi caci casa perfecta nu exista si de fapt cu cit aveti bani mai multi cu atit puteti pretinde mai mult. Cum de obicei, sunteti la cumpararea primei case orientati-va catre o casa solida, curata, fara probleme si mai ales cu potential de re-vinzare la un prêt mult mai bun dupa citiva ani. O casa care are nevoie de imbunatatiri cumparata la un prêt bun este mai valoroasa decit o casa aranjata la care vanzatorii au cheltuit bani cu nemiluita cu contractorii si acum incearca sa-i recupereze de la Dvs. Potential inseamna o anumita zona, garaj, lot, etc. dar un agent imobiliar cu experienta va poate ajuta cu sfaturi profesionale.

In numarul viitor vom continua cu exercitiile mintale privind casele (poate va dau vreo idée si indrazniti sa-mi dati un telefon, singura surpriza este ca va puteti trezi proprietari de casa peste noapte).

Acest seminar de Real Estate este oferit prin amabilitatea D-ului Cristian Lepsa, Broker of Record - HomeMarket Realty Inc. Brokerage - Tel. 416-760-9090 sau E-mail chrislepsa@trebnet.com. Pentru mai multa informatie privind piata actuala de case vizitati www.ChrisLepsa.com.

Va fi mai greu de cumparat o casa din 18 martie!

Articolul din numarul trecut este intitulat “ La inceput de an cu vise multe si citeva sfaturi practice!”. Asa cum era de asteptat unul din aceste sfaturi practice este sa obtineti o pre-aprobare de mortgage care nu va obliga si nu va costa nimic dar va garanteaza o anumita suma la dobinda joasa de azi pentru 120 de zile. Daca vreti sa cumparati prima casa aceasta pre-aprobare este de aur deoarece ministrul de finante a decis sa stringa surubul si mai mult incepind din 18 martie 2011. Hai sa o luam de la inceput ca sa aveti toata povestea clara.

A fost odata ca niciodata o tara in care se putea cumpara o casa cu un imprumut care sa fie platit in 25 de ani. Locuitorii se uitau cu invidie la tara vecina unde amortizarea putea sa fie 40 de ani. Pentru cei care nu stiu cind amortizarea este mai lunga inseamna ca platile lunare sunt mai mici ceea ce inseamna insa ca in final dobinda pe care o platesti este mult mai mare. Sigur ca vrei o dobinda mai mica si deci o amortizare mai mica. Pe de alta parte insa cind platile lunare sunt mai mici poti cumpara o casa mai scumpa ceea ce pentru multi este esential deoarece numai cu o amortizare mai lunga isi pot permite sa cumpere altceva decit un apartament la bloc.

La tara vecina locuitorii aveau multe alte avantaje cum ar fi creditul acordat mult mai usor, posibilitatea de a cumpara fara avans si imprumuturi foarte flexibile pentru orice buzunar. Nu e de mirare ca in 2006 actualul guvern a cedat la presiunea grupurilor de interese financiare si a permis amortizarea de pina la 40 de ani si in Canada. Ce a urmat stiti foarte bine si anume caderea financiara in America si global si o piata de case la vecini in care numai anul trecut s-au vandut un milion de case luate de banca. Guvernul canadian a inteles ca a gresit si in 2008 au redus amortizarea de la 40 la 35 de ani max, au impus 5% avans si calificare pe baza de credit bun si la dobinzile pe 5 ani nu numai la 3 ani sau dupa placul unora la variabil. Piata de case a pierdut citiva cumparatori la prima casa dar si-a revenit si cu toata criza la vecini a crescut si mai mult.

Anul trecut locuitorii provinciei Ontario au fost sub atac financiar continuu. In primul rind ca a fost introdus HST care a marit taxa de la 5% (GST) sau 8% (PST) la 13% dar a lovit dublu prin aplicarea ambelor taxe acolo unde se aplica numai una. Ati vazut in presa vreo calculatie a efectului pe care il are HST asupra buzunarului nostru? Dupa HST a urmat cresterea dobinzii aplicate la linii de credit, imprumuturi obisnuite si pentru case la variabil ceea ce desigur a mai tras citeva sute de dolari din buzunar fara sa ne dam seama. Este ciudat si de neinteles de ce Canada este singura tara dezvoltata care a marit dobinzile in conditiile unei economii fragile si o inflatie sub control. Suntem taxati pentru orice , pe toate partile si in modul cel mai parsiv posibil ceea ce are desigur o singura consecinta si anume reducerea drastica a nivelului de trai. Nu este nici un secret desigur ca de la an la an nivelul de trai se reduce pentru toata populatia exceptind probabil cei 100 de oameni de afaceri care trebuie sa lucreze numai 5 ore pe an ca sa faca banii pe care ii fac restul muncind un an. Salariile acestora au crescut in ultimii ani de 2-3 ori pornind de la o baza de milioane. Un om obisnuit nu intelege unde se duc banii in fiecare luna si cum de intra si mai mult in datorie. Este de fapt de acum un fapt recunoscut ca datoria canadienilor este pe primul loc in lume. Dintr-o data guvernul canadian si guvernatorul bancii Canadei au devenit ingrijorati de nivelul record al datoriei si s-au gindit ca marind dobinda rezolva situatia. Daca ai datorii si toata lumea are marind dobinda inseamna ca lunar ramii cu mai putini bani. Teoria oficiala este ca de fapt se urmareste ca lumea sa nu mai ia bani pe imprumut dar cum ramine cu banii care ii dam in plus? Ridicind dobinzile intr-o perioada fragila de redresare a economiei nu faci altceva decit sa reduci cheltuiala consumatorilor ceea ce incetineste economia.

Imi pare rau daca nu pare de inteles dar nu cred ca masurile acestui guvern fac sens economic. Personal cred ca toate aceste masuri manipuleaza situatia noastra financiara ca sa asigure lichiditate guvernului care cheltuie mai mult pentru orice si mai ales pentru toti sustinatorii, prietenii si rudele care au un os de ros. Daca privim din aceasta perspectiva masurile anuntate luni de ministrul de finante nu sunt altceva decit o incercare de a ne ne tine cu chirie ca sa avem bani sa platim restul. Si uite asa visele de inceput de an incep sa dispara. Ce se poate face cind te ia curentul?

Pentru cei care au o slujba sigura si un avans de cel putin 5% sfatul meu este sa obtineti pre-aprobarea de mortgage cu amortizare de 35% cit mai sunt dobinzile reduse si sa cumparati o casa inainte de 18 martie. Retineti ca amortizarea de 30% va da mai putini bani si dobinzile se asteapta sa urce in curind. Faptul ca luati amortizare de 35% nu inseamna ca va trebui sa platiti dobinda mai mare caci prin marirea platilor lunare reduceti amortizarea oricind dar va da sansa sa luati o casa pentru sa zicem $35,000 mai mult la un prêt mediu in Toronto. Pe de alta parte daca dobinzile cresc sa zicem cu 1% pretul aprobat la casa se mai reduce cu $45,000. Si uite asa este foarte probabil ca dupa 18 martie veti avea la dispozitie $80,000 mai putin decit acum. Sigur ca suma aceasta este rezultatul unui calcul bazat pe un anumit venit, fara datorii si taxe de proprietate medii. Nu cifra este importanta ci idea ca aveti nevoie de pre-aprobare cit mai sunt dobinzile jos si de cumparat inainte de 18 martie. De curiozitate puteti solicita celui care va da pre-aprobarea de mortgage un calcul de scenarii diferite bazate pe amortizare si dobinzi diferite ca sa vedeti ce pierdeti daca nu actionati imediat.

Pentru cei care au casa si vor sa foloseasca valoarea acumulata ca sa consolideze alte datorii tineti cont ca pentru refinantare procentul s-a redus din nou de la 90% la 85% dupa ce in 2008 a fost redus de la 95% la 90%. Si mai multe restrictii vor fi pentru linii de credit si nu va fi de mirare sa vedem ca avansul se mareste la 10% si condo fees se iau in consideratie 100% in loc de 50%. Toate aceste masuri vor face din ce in ce mai greu sa detii o casa ceea ce confirma un alt studiu publicat in 5 Octombrie 2010 in Toronto Star care arata ca societatea se va imparti intre bogati si saraci iar clasa medie din care ne place sa ne consideram va disparea. Din 2.5 milioane cit are Toronto 1 milion traieste in zone care se degradeaza social si clasa medie s-a redus de la 66% in 1970 la 29% in 2005 ceea ce este foarte mult. Ma intreb cit va fi acest procentaj in 2011 avand in vedere HST, dobinda marita si toate celelalte cresteri de prêt la mincare, energie, benzina s.a.m.d. Daca am fi fortati sa ne platim datoriile azi credeti ca am fi mai bogati sau mai saraci decit cei de acasa care traiesc de la zi la zi dar fara sa poata lua bani pe credit ca aici?

Daca va intrebati de ce atita efort sa aveti o casa ginditi-va ca pe linga placerea de a locui la tine acasa in loc de casa altuia detinerea unei case este de fapt garantia ca la pensie veti avea o alta sursa de venit decit pensia meschina de la guvern care nu ajunge nici macar sa platesti chiria. Daca nu stiti ce putini bani da guvernul si in cenditii faceti un tur pe site la www.servicecanada.gc.ca. Iar daca conteaza ca vandeti casa si aveti citeva sute de mii de dolari in plus uitati-va la articolele din ultimele luni ca sa stiti in ce zona este ideal de cumparat.

Acest seminar de Real Estate este oferit prin amabilitatea D-ului Cristian Lepsa, Broker/Owner - HomeMarket Realty Inc. - Tel. 416-760-9090 sau E-mail chrislepsa@trebnet.com. Pentru mai multa informatie privind piata actuala de case vizitati www.ChrisLepsa.com.

La inceput de an cu vise multe si citeva sfaturi practice!

Am inceput un An Nou care pare sa fie mai contradictoriu decit inceputul anului trecut cind este vorba de case. Pentru cei care au cumparat in ultimul trimestru al anului 2009 va amintiti poate ca ati dat mai multi bani decit se cerea deoarece inventarul de case era redus si casele cum apareau cum se vandeau cu oferte multiple. Piata de case parea sa fie din nou motorul economiei canadiene si ca atare preturile in 2010 au crescut substantial in prima jumatate. Dupa aceea insa marii specialisti au venit cu reguli mai stricte pentru imprumuturi care au eliminat multi cumparatori saraci, cu taxa armonizata care nu numai ca a marit procentul dar ne-a lovit dublu prin aplicarea a 2 taxe unde inainte era numai una ceea ce a eliminat multi cumparatori mai ales de case noi unde se aplica in principal si cu Banca Canadei fiind singura din grupul tarilor dezvoltate care a ridicat rata preferentiala nu o data ci de 3 ori fara o motivatie serioasa dar pretinzind ca le pasa de faptul ca consumatorii pot lua bani cu imprumut ieftin ceea ce ii baga in datorie pe care nu o sa o poata plati cind dobinzile cresc din nou. Sigur ca cu atitea “stimulente” piata de case a incetinit ritmul in a doua jumatate si odata cu ea si economia care a stagnat.

Asa cum este normal in asemenea situatii si mai ales la inceput de an toata lumea se intreaba ce se va intimpla cu piata de case in 2011. Sunt unii care inca spera sa cada preturile ca la vecini si sa cumpere ieftin. Nu cred ca se va intimpla asa ceva dar daca cititi pe net opinia asociatiei agentilor imobiliari din Canada (CREA) veti fi incurajati de previziunea lor ca in 2011 preturile vor scadea in medie in Canada cu 1.3%. Daca insa cititi previziunea unor firme imobiliare de renume veti vedea ca se asteapta o crestere de 3% in medie la preturi in Canada desi numarul vanzarilor va fi mai redus decit in 2010.

Sigur ca asemenea previziuni pentru Canada si ca medie nu inseamna ca preturile in GTA nu vor creste cu mai mult. De fapt, Asociatia agentilor imobiliari din Toronto se asteapta la o crestere medie de 3-5% bazat pe faptul ca locatia in GTA este cautata si majoritatea imigrantilor vin aici de cele mai multe ori cu bani care sunt investiti. De fapt investititia si exporturile catre o piata americana care pare sa-si revina vor fi esentiale, urmate de cheltuiala consumatorilor care desi temperata va fi inca substantiala considerind dobinzile joase si optimismul canadienilor care desi detin recordul la datorie imprumuta intr-o veselie. Cred ca cei mai multi sunt imigranti ca noi care am venit aici cu putin dar vrem sa traim la un nivel mai bun ca sa stim de ce am renuntat la altele. Care altele au devenit din ce in ce mai amare acasa, nu-i asa?

Oricum revenind la ce va puteti astepta pe piata de case in 2011 cred ca lunile urmatoare sunt bune de cumparat deoarece cei care pun casele la vanzare se uita in general la preturile cu care s–au vandut case similare anul trecut. Pe masura ce incep vanzarile si eventual vanzarile peste pretul cerut preturile cresc mai ales din luna martie. Asa ca cei care cumpara acum si in februarie sunt cei mai inspirati. Problema este insa ca la ora actuala inventarul este redus si pe buna dreptate nu ai de unde alege. De saptamina viitoare insa veti vedea ca apar din ce in ce mai multe case pe piata. Depinde numai de dvs. daca sunteti capabili sa gasiti ceva care sa va salveze bani si sa indeplineasca multe din criterii. Ginditi-va la miile economisite la casa si adaugati miile economisite la mortgage si comparati-le cu unele cerinte care nu sunt decit mofturi. Nu uitati ce am tot scris in fiecare saptamina aici sa “Nu lasati pe maine ce puteti face azi deoarece pe piata de case va costa mii de dolari in plus”. Cite zeci de mii, pai faceti singuri socoteala la 9% crestere de prêt medie anul trecut.

Inainte de orice insa ar trebui sa va luati o pre-aprobare de mortgage. Dobinzile sunt inca foarte, foarte joase dar in mod obisnuit din februarie incep sa creasca. Cu redresarea economica si cu foamea bancilor practic orice pretext va fi folosit ca sa ridice dobinzile. Daca aveti o pre-aprobare insa aceste dobinzi joase sunt garantate pentru 90-120 de zile ceea ce va da timp destul ca sa cumparati. Ginditi-va ca de fapt va asigurati ca nu platiti citeva mii sau zeci de mii in plus la mortgage printr-o simpla cerere de pre-aprobare de mortgage.

Pre-aprobarea de mortgage este o cerinta pentru toti clientii mei deoarece nu pot concepe sa lucrez cu un cumparator care nu stie dintr-o sursa sigura pe citi bani poate conta si ca atare pina la ce suma se poate uita la case. Aiureli de genul ca am calculat singur sau eu cred ca ar fi atit nu fac decit sa demonstreze superficialitate si pierdere de timp. Ginditi-va ca la ora actuala inca puteti obtine pre-aprobare pentru o suma mai mare deoarece amortizarea este inca 35 de ani. L-ati auzit probabil pe ministrul de finante vorbind de reducerea amortizarii ceea ce automat va reduce suma la ca puteti cumpara ca si de marirea avansului ceea ce iarasi va face cumpararea unei case mai dificila. Nu iese fum fara foc si daca mai asteptati mult o sa aveti nevoie de mai mult decit 5% pentru avans si in loc sa puteti cumpara pentru $300,000 veti primi de ajuns numai pentru $250,000 si probabil ca nu veti avea ce cumpara pentru suma respective decit un apartament mic la bloc.

Nu stiu citi au citit articolele mele constant dar as vrea sa repet doua paragrafe importante pe care daca as putea le-as tot repeta pentru fiecare cititor nou.

Cumpararea unei case este cea mai mare investitie a vietii dupa copii desigur si ca atare nu puteti sa va dati pe mina oricui. Am cunoscut foarte multi agenti imobiliari care sunt experimentati si sunt profesionisti dar foarte putini care sa aiba constiinta. Multi nici nu stiu ce inseamna cuvintul acesta si nesansa de a lucra cu o persoana ca aceasta se traduce in pierderi imense pentru client. Norocul este ca marea majoritate a clientilor nu realizeaza niciodata ce au pierdut. Este foarte frumos sa ajutati un prieten sau o ruda cu business dar este important sa va asigurati ca acela sau aceea stiu despre ce este vorba. Daca va consoleaza cu ceva am vazut agenti imobiliari care nu au fost in stare sa-si cumpere propria casa cum trebuie. Comunitatea noastra este mica si incetul cu incetul oamenii invata sa se fereasca de cei care te imping sa platesti mai mult decit face casa sau care te pun sa semnezi hirtii si colecteaza comision de la cei care fac slujba in locul lor, ca sa dau numai doua exemple.

Aminti-va ce am scris de multe ori si anume ca cu cit aveti mai multa informatie cu atit puteti sa luati decizia cea mai buna. Iar cind luati decizia de a cumpara o casa ginditi-va ca este cuibusorul vietii si veti sta probabil acolo pina la batrinete ca marea majoritate a romanilor dar ginditi-va si ca este cea mai mare investitie si de cit de bine alegeti acum veti avea la dispozitie banii cu care sa aveti o batrinete linistita. Cu aceeasi suma de bani investita azi puteti sa aveti citeva sute de mii in plus decit altul care nu a investit unde trebuie sau deloc. Daca cititi articolele din ultimele luni veti vedea unde cresc preturile la case mai mult si veti lua o decizie simpla dar extreme de valoroasa pentru mai tirziu in viata. Ca sa realizati ceva trebuie insa sa porniti de undeva si pentru asta trebuie sa fiti hotariti acum.

In ce zona ai vrea sa cumperi? Est in jur de Danforth

Am inceput acum citeva luni o serie de articole care sa va dea informatie la care au acces numai agentii imobiliari pe sistemul MLS despre zone specific in care s-ar putea sa vreti sa cumparati. Este bine sa recititi numerele trecute ca sa puteti compara si intelege ce posibilitati aveti sa faceti bani mai multi decit altii pornind de la aceeasi suma de bani. Pentru comparatie am preluat statisticile la zi anul acesta si in luna august 1996. Marele Toronto este impartit la vanzarea de case in 4 zone fiecare zona este impartita intr-un numar de districte. Ne ocupam azi de zonele de est apropiate de centru si situate la sud si nord de Danforth, anume E1 si E3.

Imi amintesc cum la venirea in Canada prietenii romani locuind desigur in partea de est ma duceau sa vad zona greceasca care a ramas foarte pitoreasca. Case mici si vechi dar cu valoare mare datorita zonei, mai putine detached si mai multe semi. Zona de est este foarte atractiva in general cu foarte mult spatiu verde, multe parcuri, terenuri de golf ca sa nu mai vorbim de DVP care este cu totul deosebit fata de restul autostrazilor. Si acum imi face placer sa merg la un restaurant in zona sau sa cumpar celebrele placinte grecesti. Apropierea de central orasului si linia de metrou sunt foarte importante pentru locuitorii din zona.

Prima zona care a inregistrat o crestere surprinzator de mare este E1 marginita de DVP si Lake Ontario dar si de Danforth la nord si Coxwell la Est. Din toate zonele descrise pina acum aici sunt cele mai mare cresteri de prêt la toate tipurile de case, spre exemplu 303% la detached, 287% la semi, 331% la freehold townhouses, 260% la condo townhouses si 378% la apartamente. Acum 14 ani puteai cumpara un detached sau un semi pentru $180,000. Numarul de case vandute aproape s-a dublat in ultimii 14 ani si inventarul este foarte redus in prezent fiind dominat de semi-detached si detached cu cit mai multe etaje. Nu am mai vazut prin alte zone dar aici se pare ca garajul este foarte rar drept dovada ca un garaj dublu se vande cu $89,000 si unul triplu cu $179,000. Acestea sunt urmate de o colectie jalnica de cocioabe mai mici probabil decit garajele respective, listate la preturi in jur de $300,000. Abia de la $450,000 in sus mai apare ceva care se poate numi casa. Pretul mediu la casele puse la vanzare este $520,000 si cea mai scumpa casa este la $799,900 in zona Pape/Danforth pe Hazelwood. Lotul fiind mic se construieste pe verticala si se renoveaza in loc sa se construiasca case noi de milioane pe loturi mari cu bungalow mici.

Zona situata la nord de Danforth este E3 si probabil ca nu mai este predominant greceasca ci romaneasca datorita celor care locuiesc la blocuri pe Barrington. Glumesc desigur. Sunt multi romani care sunt numai in transit acolo si cumpara case oriunde in est dupa ce se conving ca nu pot cumpara in apropiere. Sunt si mai multi care ma tot suna in fiecare an sa le caut ceva ieftin in zona ceea ce bineinteles ca nu este posibil. Media de vanzare la detached in zona este in jur de $485,000 iar la semi in jur de $455,000. Preturile nu au crescut la fel de mult ca la vecinii la sud de Danforth dar inca nu este usor de cumparat ceva decent la bani putini cind esti la prima ta casa. Spre exemplu la detached au crescut cu 263%, semi cu 270%, apartamente 231% si townhouses freehold 257% si numai 151% la condo. Acum 14 ani puteai cumpara o casa in zona pentru mai putin de $200,000. Numarul de vanzari in ultimii 14 ani nu este nici el spectaculos si anume cu numai 31% in plus. Oricum preturile incep de la $259,000 dar la fel ca si la vecini multe cocioabe desi sunt cam 33 de case sub $400,000 si 93 de case peste, din care 5 case peste milion. Tot ce este scump este mic dar barbierit. Cele mai multe case sunt pe 2 nivele si mai sunt si bungalow, oricum mai putin pe verticala fata de vecinii la sud.

Chiar la usa blocurilor romanesti pe Main Street poti cumpara un freehold townhouse end unit (ca un semi) renovat pentru $339,000 sau un semi mai prapadit la $319,000 sau mai aranjat la $359,900 toate fiind cu numai 2 dormitoare. Daca aveti peste $430,000 puteti gasi tot pe Main Street semi cu 3, 4, 6 si chiar 7 dormitoare. Tot in apropiere pe Rosevear sau Balfour sau Dawes se poate cumpara un semi cu 3 dormitoare la preturi in jur de $350,000 sau un townhouse mai nou la $389,000. Daca vreti sa locuiti numai in apropiere probabil ca veti putea gasi ceva care sa aiba potential in sensul ca sa puteti renova sa va bucurati de casa si sa-i cresteti valoarea dar va trebui sa urmariti cu atentie tot ce apare si sa aveti un prieten contractor ca pretenul meu de acum 20 de ani (Dodi) care sa va dea cel mai bun sfat. Dupa cite stiu unii care sunt abonati déjà puteti primi direct de pe MLS in fiecare dimineata tot ce apare nou la vanzare in zona. In felul acesta nu mai pierdeti timpul conducind pe strazi si cel mai important veti vedea ce este la vanzare imediat ceea ce va va putea permite sa dati lovitura cind apare casa potrivita. Altfel o sa va treziti ca este déjà vanduta dupa numai citeva zile.

Asa cum scriam in numerele trecute si o repet deoarece este important inainte de a va uita unde cumparati o casa ar trebui sa aveti aceasta informatie si analiza detaliata de piata. In primul rind ca va va ajuta sa nu pierdeti timpul caci veti putea vedea de la inceput ce puteti cumpara pentru banii pe care ii aveti si uneori daca chiar puteti cumpara ceva acolo. Dupa ce ati clarificat acest aspect important si stiti ca puteti cumpara acolo al doilea aspect este daca ce cumparati face sens si ca investitie. De la o zona la alta sau district la district sau poate chiar strazi la citeva minute distanta sau de la tip de casa la alt tip banii pe care ii aveti se pot inmulti foarte diferit.

Acest seminar de Real Estate este oferit prin amabilitatea D-ului Cristian Lepsa, Broker/Owner - HomeMarket Realty Inc. - Tel. 416-760-9090 sau E-mail chrislepsa@trebnet.com. Pentru mai multa informatie privind piata actuala de case vizitati www.ChrisLepsa.com.

In ce zona ai vrea sa cumperi?
Vest in Oakville, Burlington, Milton, Caledon

Am inceput acum citeva luni o serie de articole care sa va dea informatie la care au acces numai agentii imobiliari pe sistemul MLS despre zone specific in care s-ar putea sa vreti sa cumparati. Este bine sa recititi numerele trecute ca sa puteti compara si intelege ce posibilitati aveti sa faceti bani mai multi decit altii pornind de la aceeasi suma de bani. Pentru comparatie am preluat statisticile la zi anul acesta si in luna august 1996. Marele Toronto este impartit la vanzarea de case in 4 zone fiecare zona este impartita intr-un numar de districte. Ne ocupam azi de zonele cele mai de vest si anume Oakville (W21), Burlington (W25), Milton (W22) si Caledon (28).

Imi amintesc cum am trecut prima data prin Oakville, Burlington la intoarcerea de la cascada Niagara acum mai bine de 20 de ani si cum mi s-a spus de multe ori ca Burlington este orasul cu cel mai mare venit pe cap de locuitor in Canada. Nu costa putin sa traiesti in Burlington si am ramas surprins ca spre exemplu apartamentele din centru sunt la preturi de Toronto. Locatia la lac si calitatea zonei se vede ca conteaza. Cu siguranta ca si aici s-a construit foarte mult si drept urmare numarul vanzarilor de case a crescut in 14 ani de 13 ori ceea ce inseamna ceva. O casa detached in Burlington costa in medie $549,039 ceea ce inseamna o crestere de valoare de 271% fata de luna august 1996 cind inca puteai cumpara un detached in medie pentru $190,262. Marea majoriate a caselor sunt detached iar pentru cei care cauta ceva mai ieftin, in jur de $300-350,000 se pot orienta la semi sau townhouses. Pentru milionari sunt 70 de case la vanzare cea mai scumpa fiind pe 3064 Lakeshore Road la pretul de 9,400,000.

Linga Burlington dar mai aproape de Toronto este Oakville la care s-a construit de asemenea mult si preturile la detached au crescut cam la fel (262%) desi pretul mediu este mult mai mare si anume $702,790. Pina acum citiva ani puteai cumpara mai ieftin in Oakville decit in Mississauga spre exemplu dar trebuie sa ai cit de cit o suma de bani pentru ca aici s-au construit in general case mai mari si desi valoarea este mai buna tot trebuie sa poti sa-ti permiti o anumita suma. Si aici predomina detached si sunt cam de 3 ori mai multe case la vanzare decit in Burlington. Cum s-ar spune ai de unde alege si desi media este foarte ridicata la pretentii mai mici poti cumpara un detached si pentru $329,000 desi arata ca o cocioaba. Nu sunt decit 14 case detached sub $400,000 si 72 sub $500,000. Ceea ce este cu adevarat socant este ca din 326 case detached la vanzare acum 230 de case sunt peste milion. Nu cred ca mai este alta zona asa de bogata in case peste milion. Cea mai scumpa este la 2100 Lakeshore Blvd. East la pretul de 22 milioane.

Alta informatie socanta este ca de fapt Oakville este foarte poluat. Scriam in martie anul acesta “Locuitorii din Oakville si Mississauga au protestat vehement si au fost ignorati ceea ce evident ii face foarte nefericiti deoarece poluarea le afecteaza sanatatea déjà. Premierul provinciei decide ca va amplasa cea mai mare sursa de poluare din Canada in Oakville dar va face studii de cum sa reduca poluarea existenta de la fabrica de ciment Holcim, rafinaria lui Petro Canada, Ford Canada, Ralston Purina si inca multe altele. Promisiuni desarte si ipocrizie crasa! Locuitorii din zona se trezesc dimineata chiar si vara cu o patura alba ca de bruma care este de fapt depunerea de ciment si alte substante poluante. Va inchipuiti cum arata plaminii lor.” Din fericire guvernul a dat inapoi aici acum citeva saptamini dar in 2010 trebuia sa se deschida inca una in Halton Hills/Milton si in 2012 inca una in King Township. Linga Aeroport doar ce a inceput sa functioneze a doua statie in iunie 2009 pe linga cea existenta din 2005. Unele nu vor functiona la capacitate maxima la inceput dar cu cresterea consumului se va intimpla si asta. Este foarte interesant ca actualul govern nu are nici cel mai mic respect pentru cei care s-au hotarit sa se mute din oras in zone mai putin poluate.

Statisticile de acum citiva ani aratau ca in mod surprinzator Milton a inregistrat o crestere exponentiala in populatie si comparind numarul de vanzari in ultimii 14 ani am primit confirmarea. Nu cred ca mai exista alta zona la care numarul de vanzari sa creasca in 14 ani de 64 de ori. Cu toate acestea preturile au ramas mai rezonabile decit in zonele apropiate. Daca puteai cumpara un detached in 1996 pentru pretul mediu de $212,736 acum ai nevoie de $479,862. Nu sunt prea multe case la vanzare dar si aici ca in toate zonele satelit marea majoritate sunt detached. Poti cumpara un detached si pentru $349,000 si sunt 18 detached sub $400,000 si 64 sub $500,000. Surprinzator dar si aici sunt 10 case peste milion. Daca cautati o locatie apropiata de oras dar cu case mai mici si rezonabile Milton este o alegere potrivita.

In fine o zona pentru cei care vor o casa mare pe un lot mare si fara sa aiba vecini multi in apropiere este Caledon la care valoarea medie la detached este in jur de $549,000 si la care preturile au crescut in valoare in ultimii 14 ani cu 246%. Daca lucrezi de acasa sau nu ai nevoie sa vii in oras Caledon este o alegere potrivita. Poti alege din 25 de case detached pina in $400,000 sau daca ai bani din 67 de case peste milion. Va inchipuiti ca o casa de milioane aici este de citeva ori mai mare decit in oras. Cea mai scumpa casa la vanzare este 18.5 milioane.

Cred ca ati observat ca in aceste zone satelit sunt de fapt mai multe case peste milion decit in cele mai apropiate de Toronto. Sunt multi profesionisti care desi lucreaza in oras prefer sa traiasca in asemenea zone si cind sunt acasa sa se simta bine, relaxati si fara poluarea si stresul orasului. Nu mai vorbim de cei care au business de acasa sau calatoresc.

In ce zona ai vrea sa cumperi?

Vest in Brampton

Am inceput acum citeva luni o serie de articole care sa va dea informatie la care au acces numai agentii imobiliari pe sistemul MLS despre zone specific in care s-ar putea sa vreti sa cumparati. Este bine sa recititi numerele trecute ca sa puteti compara si intelege ce posibilitati aveti sa faceti bani mai multi decit altii pornind de la aceeasi suma de bani. Pentru comparatie am preluat statisticile la zi anul acesta si in luna august 1996. Marele Toronto este impartit la vanzarea de case in 4 zone fiecare zona este impartita intr-un numar de districte. Ne ocupam azi de Brampton care este impartit in 2 districte, anume W23 si 24. Brampton este situat la nord de Mississauga si Vest de Toronto.

Brampton a fost populat la inceput de foarte multi canadieni si italieni dar ca peste tot sau poate mai mult ca in alte zone populatia din Brampton reflecta politica de imigratie canadiana. Nu este nici un secret ca sunt inca zone vechi cu populatia foarte diversificata si cu multi proprietari originali dar zonele noi sunt dominate de imigranti indieni. Am mai scris ca este de admirat cum o familie de indieni poate sa aduca inca 200 iar romanii nu pot sa stea nici cu parintii. Care o fi secretul? Pentru o perioada scurta am stat linga o casa in care traiau 3 familii si pe masura ce au progresat s-au mutat la propria lor casa in care au adus la rindul lor alte familii inrudite sau au inchiriat. Casa care am vandut-o in Etobicoke a fost cumparata tot de o familie de indieni prieteni cu vecinii si care au cumparat-o numai dupa ce au fost siguri ca pot sa sparga fundatia sa faca intrare separata la subsol. Am vandut si cumparat case in Brampton si un subsol cu apartament de 2 camere complet si intrare separata este esential in zona. Indienilor le place sa traiasca in case noi si mari pe masura familiilor dar din pacate zonele sunt afectate de trafic si de numarul mare de masini parcate in fata.

Am cunoscut multi romani care au cumparat in Brampton fie direct de la constructor fie la re-vanzare. Primii au cumparat ca au vrut casa noua si ieftina dar dupa ce s-a umplut strada de vecini au pus la vanzare iar ceilalti au cumparat pe o strada unde au vazut déjà cine sunt vecinii si nu au avut nici o problema. Lasind la o parte zonele dominate complet de indieni si cresterea mai mica in valoarea de investitie Brampton se prezinta ca o zona cu foarte mult spatiu verde si multe lacuri mici in jurul carora s-au construit cartiere de case noi foarte deosebite. Daca mai adaugi si faptul ca aceste case sunt cu curtea la lac si ravina si au subsol la acelasi nivel cu curtea ca si foarte multe dotari este usor de inteles atractia pentru cumparatori in ultimii ani. Poti cumpara o casa detached superba in Brampton pentru banii cu care cumperi un condo mic in alte zone. Explicatia este ca preturile au crescut mult mai incet in Brampton ceea ce insa inseamna ca te poti bucura de o casa adevarata pina cind o vanzi si iei mult mai putin decit varul care a cumparat in alta zona dar care nu a avut cu ce sa se laude.

Districtul W24 este marginit la sud de Mississauga, la est de Etobicoke, la vest de W23 (heart Lake Road/410) si la nord de Mayfield Road. Aici puteai cumpara in 1996 o casa detached in medie pentru $179,844. Dupa 14 ani preturile medii la detached au crescut cu 244% ceea ce nu este asa de mult ca in alte zone dar nici prea rau comparabil cu alte zone catre Est. Pretul mediu la un detached in W24 este $439,575. Si restul de tipuri de case au crescut si anume 201% (link), 208% (semi), 217% (freehold townhouses), 205% (condo townhouses) si 180% (apartamente). Casele in zona sunt in general detached pe loturi mari si cu mult spatiu verde adica cam ceea ce isi doresc toti romanii.

Numarul de vanzari a crescut in W24 cu 276% ceea ce arata ca se construieste mult dar se si vand multe case. La ora actuala sunt 498 case la vanzare din care 311 sunt detached. Cea mai ieftina detached pe Torbram Road este listata la vanzare pentru 1 dolar cu prezentare de oferte pe 17 Noiembrie. Cu alte cuvinte vanzarea la licitatie fara nici o indicatie de prêt. Din pacate este o licitatie oarba deoarece la case nu stie nimeni cit ofera ceilalti. Sunt 20 de case detached la vanzare sub $300,000 si un numar impresionant de 72 de case sub $400,000 si chiar 11 case peste milion care va inchipuiti ca sunt imense si pe loturi foarte mari. Cea mai scumpa este aproape 4 milioane si este un adevarat palat. Daca nu ai bani de detached poti trai cu adevat pentru mai putin decit o chirie la bloc cumparind un freehold townhouse sub $200,000 sau un semi sub $250,000.

Linga W24 este W23 care se invecineaza la vest cu Halton Hills. Are tot case detached in majoritate dar si semi-detached si apartamente condo. Si aici au crescut preturile desi foarte putin comparabil cu celelalte zone si anume cu 208% (detached), 194% (link), 207% (semi), 213% (link), 201% (free townhouses), 194% (condo townhouses) si 174% la apartamente. Pretul mediu la detached in W23 este chiar mai mic decit in W24 si anume $390,043.

Si aici au crescut vanzarile de case foarte mult (298%). Sunt la vanzare acum 708 case din care cele mai multe sunt detached (436), semi (109) si apartamente (77). Poti cumpara un detached pentru $209,900, un freehold townhouse sau semi numai peste $230,000. Sunt 30 de case detached la preturi sub $300,000 si peste 200 sub $400,000. Pentru cei care vor detached si nu au bani multi W23 este zona in care au de unde alege. Pentru cei care au bani si vor un palat sunt numai 6 case peste milion, cea mai scumpa fiind 3.5 milioane. Cind cumperi o casa ca asta primesti si un lot mare cu o locatie la care nu prea mai iti pasa cine sunt vecinii ca sunt oricum prea departe.

In ce zona ai vrea sa cumperi? Vest in Mississauga (3)

Am inceput acum citeva luni o serie de articole care sa va dea informatie la care au acces numai agentii imobiliari pe sistemul MLS despre zone specific in care s-ar putea sa vreti sa cumparati. Este bine sa recititi numerele trecute ca sa puteti compara si intelege ce posibilitati aveti sa faceti bani mai multi decit altii pornind de la aceeasi suma de bani. Pentru comparatie am preluat statisticile la zi anul acesta si in luna august 1996. Marele Toronto este impartit la vanzarea de case in 4 zone fiecare zona este impartita intr-un numar de districte. Ne ocupam azi de 2 districte in zona central si de nord din Mississauga, anume W15, 19 care ocupa de fapt zona marginita la sud de Dundas, la vest de Credit River, la est de 2^nd line/Cawtra si la nord de Brampton de-a lungul lui 407.

Am amintit in numarul trecut citeva caracteristici ale zonei cum ar fi siguranta vietii, ritmul deosebit de constructii, amplasarea multor companii cu renume, citeva milioane daca nu bilioane surplus, un primar de 89 de ani reales timp de 25 de ani, taxe tinute sub control, strazi largi cu mult spatiu verde, biserica romaneasca Sf. Andrei mereu arhiplina, magazinul romanesc “Carpati” cu produse gatite proaspat zilnic si restaurantul romanesc “Napoca” ca sa mentionam numai citeva.

Mississauga se imparte in 2 zone prin strada principala de la nord la sud numita Hurontario sau Highway 10. Mississauga de est are desigur case mai vechi construite din 1980 iar Missisauga de vest are atit case vechi in W13, W15, W16 cit si multe case noi in W19, W20. Populatia din aceste zone reflecta si ele politica de imigratie canadiana in sensul ca Mississauga de est si sud este dominata de italieni, portughezi, polonezi, ucrainieni, europeni in general iar Mississauga de vest si nord are o varietate fara insa ca o anumita populatie sa fie predominanta ca in Brampton.

Districtul cel mai central este W15 care contine de fapt central orasului cu al doilea mall ca marime in Ontario si in jurul lui o multime de blocuri mai vechi sau mai noi ca si multe altele care se vor construi in viitor. Efectiv central orasului va lua acelasi contur ca toate marile orase cu foarte multe blocuri cu diferenta ca aici inca exista spatiu intre ele ca si spatiu verde si alte constructii. Tipul de proprietati la vanzare reflecta aceasta fiind la vanzare in prezent 278 de apartamente si 33 condo townhouses si numai citeva freehold, anume 20 detached, 6 semi, 1 link. Tot datorita acestor blocuri noi vanzarile au inregistrat o crestere de 227% in 14 ani. Puteai cumpara in 1996 o casa detached in medie pentru $208,212 dar acum pretul mediu este $523,378 ceea ce inseamna o crestere de prêt de 251% in ultimii 14 ani. Si restul de tipuri de case au crescut si anume 224% (semi si townhouses), 228% (apartamente).

Daca vrei sa fii la distant de mers de orice si sa traiesti modern dar mai ieftin decit in central Toronto Mississauga central reprezinta o optiune excelenta mai ales multor avantaje si a distantei mici de orice. Atentie insa ca nu toate blocurile sunt la fel. Unele construite cu multi ani in urma sunt extreme de ieftine si mult mai mari decit cele noi care sunt frumoase dar mici. Spatiul redus este de fapt marea problema cu apartamentele noi dupa care urmeaza costurile de intretinere care sunt cu atit mai mari cu cit este blocul mai vechi. Sunt insa si blocuri, desi putine la care aceste costuri sunt tinute sub control caci pina la urma totul depinde de compania care se ocupa de administrare.

Ati citit probabil articolul din 1 Noiembrie publicat in mai multe ziare privind apartamentele condo. La fel ca si in ultimii 7 ani preturile la condo vor creste constant nu numai pentru ca lumea prefera sa stea in centru dar mai ales pentru ca preturile la celelalte tipuri de case sunt asa de mari incit oamenii nu isi mai pot permite sa cumpere altceva. Pe de alta parte preturile vor creste deoarece investitia in condo este cea mai sigura azi. Daca va ginditi ce puteti face ca la pensie sa aveti un venit sigur investitia in condo este ideala. Chiria este in crestere si acopera toate cheltuielile si ofera treptat profit marit iar in citiva ani valoarea de piata creste si ea. E frumos sa ai pensie si un apartament sau mai multe inchiriate si care sa-ti aduca un venit sigur lunar dar pentru a face cea mai buna alegere trebuie sa planifici asa ceva cu multi ani inainte si sa stii ce faci. Cel mai bine este sa cumperi un condo nou la preturi de pre-constructie la deschiderea numai pentru agenti imobiliari. Ce va trebuie acum este doar depozitul de 15%. Constructia va dura citiva ani in care timp valoarea de piata creste. Ideal este la preluare sa-l inchiriati si sa-l tineti inchiriat pentru citiva ani cel putin. Sigur ca acest gen de investitie nu este pentru toata lumea, mai ales daca dupa citva timp aveti nevoie de banii pusi ca depozit.

La nord de W15 este districtul W19 care este o combinatie de case detached, townhouses si apartamente. Si aici au crescut preturile cu 232% (detached, semi, link), 215% (free townhouses), 209% (condo townhouses) si 194% la apartamente. Multe case noi. Si aici au crescut vanzarile de case cu 234% datorita constructiilor noi. In 1996 puteai cumpara un detached in 1996 pentru $236,948 dar media actuala este de $549,642. Poti cumpara un semi pentru $336,800, un freehold townhouse pentru $354,900 si un detached incepind de la $419,000. Nu sunt decit 11 case sub $500,000 si 10 case peste milion din care cele mai multe sunt la nord de 401 in jur de Mavis. Toata zona are case destul de noi si foarte diferite deoarece au lucrat aici cel putin 10 constructori.

In ce zona ai vrea sa cumperi? Vest in Mississauga (2)

Am inceput acum citeva luni o serie de articole care sa va dea informatie la care au acces numai agentii imobiliari pe sistemul MLS despre zone specific in care s-ar putea sa vreti sa cumparati. Este bine sa recititi numerele trecute ca sa puteti compara si intelege ce posibilitati aveti sa faceti bani mai multi decit altii pornind de la aceeasi suma de bani. Pentru comparatie am preluat statisticile la zi anul acesta si in luna august 1996. Marele Toronto este impartit la vanzarea de case in 4 zone fiecare zona este impartita intr-un numar de districte. Ne ocupam azi de 3 districte la vest de Toronto (Etobicoke), anume W13, 16, 20 care ocupa de fapt zona marginita la sud de lac, la est de Credit River, la vest de Winston Churchill/Ninth line si la nord de Brampton de-a lungul lui 407.

Districtul de sud la lac este W13 unde puteai cumpara in 1996 o casa detached in medie pentru $285,570 ceea ce reprezenta cel mai mare prêt la detached in Mississauga in 1996. Dupa 14 ani preturile medii la detached au crescut la un nivel de necrezut, mult mai mult decit in alte zone prezentate si anume cu 297% ceea ce inseamna ca pretul mediu la un detached in W13 este $848.363. Si restul de tipuri de case au crescut si anume 219% (semi), 246% (freehold townhouses), 209% (condo townhouses) si 182% (apartamente). Casele in zona sunt in general mari pe loturi mari si cu mult spatiu verde adica cam ceea ce isi doresc toti romanii. Apropierea de QEW si de 403 ca si de GO permit locuitorilor sa ajunga oriunde si mai ales in Toronto centru mai usor decit din Vaughan sau Markham. Daca comparati W13 cu W12 vedeti ca de fapt cresterea de prêt a fost mai mare in W12 dar la detached preturile medii in W13 sunt mult peste W12. Zona faimoasa si extrem de cautata este de-a lungul lui Mississauga Road si este numita Lorne Park. La fel ca si zona Port Credit din W12 preturile aici au crescut cu mult mai mult decit cresterea generala in W13. De unde si importanta cumpararii unei case intr-o locatie care sa va aduca maximum de profit.

La ora actuala sunt 253 de case la vanzare din care 190 sunt detached. Cea mai ieftina detached (power of sale) este o cocioaba pe Johnson’s Lane la $349,900 cu un lot frumos de 44’x180’. Nu sunt decit 20 de case detached la vanzare sub $500,000 si un numar impresionant de 99 de case la vanzare peste milion din care 57 sunt sub 2 milioane si restul de 42 peste, cea mai scumpa fiind pe 2290 Saxony road la peste 10 milioane. Cele mai multe din aceste case sunt la sud de QEW si de fapt in zona cea mai cautata numita Lorne Park intre Mississauga Road si Clarkson.

La nord de W13 este districtul W16 care are tot case detached in majoritate dar si condo townhouses. Si aici au crescut preturile desi foarte putin comparabil cu celelalte zone si anume cu 238% (detached), 217% (semi), 213% (link), 207% (free townhouses), 187% (condo townhouses) si 179% la apartamente. Multe case vechi si multe case inchiriate dar cu toate acestea media la detached este in jur de $553,857. Aici vanzarile de case au ramas aproape la fel ca in 1996 ceea ce arata ca zona este plina de proprietari multumiti cu ce au si care nu prea vor sa se mute. Nu prea mult spatiu ramas pentru constructii noi de unde si stagnarea numarului de vanzari. Sunt la vanzare acum doar 147 de case din care cele mai multe sunt detached (70) si condo townhouses(42). Poti cumpara un condo townhouse pentru mai putin de $200,000 dar un freehold townhouse sau semi numai peste $300,000 si un detached pentru cel putin $370,000. Sunt numai 19 case detached la preturi sub jumatate de million si 17 case peste milion, cea mai scumpa fiind la $3,950,000 pe Harkis Road. Daca va intrebati de ce va dau si numele de strazi este ca sa va orientati sa cumparati cea mai ieftina casa in cea mai scumpa zona.

Deasupra lui W16 este W20 care a fost initial o zona veche cu multe case ieftine pe loturi adinci dar s-a transformat in ultimii ani intr-o zona noua cu case moderne la care garajul nu apare in fata ci este incorporat. Locuitorii din zona au cheltuit o palarie de bani pe landscaping si ca atare zonele arata foarte bine. Sigur ca noua infatisare este foarte atractiva dar probabil ca nu este pe placul romanilor care vor un lot mare ca sa faca gradina si sa tunda iarba saptaminal. Constructorii au marit latimea ca sa poata alinia garajul cu casa dar au redus lungimea ceea ce se traduce intr-o curte de spate foarte ingusta. Studiile facute de specialisti au aratat ca prin aceasta orientare constructorii au facut mai multi bani deoarece au putut construi mai multe case pe acelasi teren si aspectul a fost cu mult mai atractiv fata de casele traditionale anilor 1980 cu garajul in fata casei. Cu toate acestea cresterea de preturi nu a fost asa de spectaculoasa in ultimii 14 ani si anume 238% (detached), 239% (link), 231% (semi), 232% (free townhouses), 201% (Condo townhouses) si 215% (apartamente). Poti cumpara un detached pentru $336,500 dar media este de $532,157. Poti cumpara un condo townhouse sub $200,000 sau un freehold townhouse pentru $297,000, sau un semi pentru $299,000. Sunt doar 11 case peste milion cele mai scumpe fiind pe Summersky Court.

In numarul viitor o sa incheiem prezentarea zonei Mississauga cu W15 unde domina apartamentele si W19 unde sunt multe case noi.

Pe litoral in Collingwood 648

Saptamina trecuta scriam de posibilitatile de a avea o casa de vacanta in care sa va relaxati la sfirsit de saptamina sau in concediu si eventual la pensie. Piata de case in afara orasului Toronto este inca amortita si ca atare preturile sunt rezonabile, mai ales cind vrei sau trebuie sa vanzi.

Am primit citeva Emailuri pentru cumpararea de pamint sau cabane. Asta este bine ca romanii au o casa si acum se uita la o proprietate de vacanta ca investitie. Din pacate atunci cind ai bani putini trebuie sa te uiti sa cumperi ceva dar care sa-ti aduca un venit nu sa fie doar o cheltuiala. Este evident ca a cumpara pamint aici nu este ca in Romania iar ca sa cmparati o cabana care nu aduce venit iarasi nu este o idée buna. Am scris de multe ori ca in Collingwood-Blue Mountain se poate trai ca pe litoral si munte impreuna si cum se pare ca exista interes si este momentul potrivit de cumparat asa ceva o sa reiau citeva elemente pe acest subiect.

Se spune ca deveniti canadieni cu adevarat atunci cind semnati sa platiti “mortgage” la prima casa. Probabil ca se poate spune ca deveniti un “Old Money” Canadian (cu stare) atunci cind pe linga resedinta principala va puteti permite sa va cumparati o casa de vacanta. Se cheama ca intrati in acea categorie de Canadieni la a nu stiu cita generatie care vineri seara pleaca spre Nord si se relaxeaza pina duminica seara pe marginea apei sau pe barca la pescuit . Pare sa fie un vis care putem doar sa speram ca se va indeplini pentru copiii nostri la a doua generatie sau poate nici atunci.

Ce este deosebit pentru Collingwood, Blue Mountain este ca este mai aproape de Toronto decit Muskoka si exista cel putin 4 posibilitati de condus ceea ce practic elimina aglomeratia pe sosea atit la ducere cit si la intoarcere. In plus este activa atit vara datorita faptului ca este pe marginea lui Georgian Bay cit si iarna datorita pirtiilor de ski de pe Blue Mountain . Sint 17,500 locuitori permanenti si foarte multi din afara care si-au cumparat un cottage care nu este neaparat o cocioaba pe marginea apei ci un townhouse sau semi sau detached in apropiere de apa, de pirtia de ski sau de terenul de golf. Cel mai vechi complex de vacanta se numeste Cranberry Resort aflat de-a lungul terenului de golf si acolo se poate locui bazat pe un sistem de time-share la preturi foarte joase dar cel mai de clasa este complexul de vacanta de vis-à-vis care se numeste “Lighthouse Point Yacht and Tennis Club” si care dupa cum arata si numele este pe marginea lui Georgian Bay (Yacht) si are 9 terenuri de tenis, 3 bazine de inot descoperite, incalzite, hectare de natura (conservation area), terenuri de volei, basket, mini-golf , Un centru de recreere cu bazin acoperit, sauna, gym, camera de jocuri, camera de petreceri cu o imensa terasa de pe care puteti admira cele 230 de barci aflate in marina. Daca vreti sa va simtiti ca acasa pe litoral nu veti putea gasi un loc mai apropiat in Canada decit acesta. Proiectul de 600 case de vacanta s-a terminat in 2006 (a inceput in 1989) dar ca peste tot exista proprietati la re-vanzare.

Cel putin 5 familii de romani intreprinzatori au cumparat acolo si se simt ca in paradis. Daca vreti sa vedeti fotografii si detalii pentru una din aceste proprietati si ce inseamna Lighthouse Point puteti merge pe Internet la: http://www.ChrisLepsa.com. Selectati Virtual Tour pentru 490 Mariners si o sa aveti o idée de ce inseamna litoral romanesc in Canada. Preturile sunt cum se spune pentru fiecare buzunar si poti cumpara ceva cu 150,000 dar te poti arunca si la 1.8 milioane. Ar fi frumos sa ne stabilim o comunitate romaneasca aici unde se imbina muntele cu marea si undeva la ocean caci nu este nimic mai placut decit sa ai companie de aceeasi cultura si cu aceleasi traditii si uneori amintiri. Romanii de acasa in marea majoritate nu suporta sa treaca un an fara sa mearga la mare si cum nu te poti calatori in Romania la mare in fiecare an poti sa conduci 2 ore si sa ajungi pe litoralul din Canada. Avem prieteni din Mangalia care au ramas uimiti si au zis ca este exact ca la Vama Veche.

Oricum scopul acestui articol nu este sa faca publicitate turistica ci sa va dea o idée de investitie pentru prezent si viitor. Pe scurt, familia de romani a cumparat in 1996 un townhouse cu 2 dormitoare pentru $110,000 ceea ce practic cu un depozit minim de $15,000 inseamna plati anuale de $12,000 ( include mortgage, condo fees, taxe, telefon, TV, incalzire, etc). O companie specializata se ocupa de inchiriere ceea ce inseamna ca de fapt aceste cheltuieli de $12,000 sunt platite de cele doua perioade de inchiriere si anume pentru sezonul de ski (4 luni la approx. $7,500) si sezonul de vara (2 luni la approx. 4,500). Celelalte 6 luni din an sunt libere pentru folosinta personala iar daca nu aveti nevoie sa inchiriati puteti sa folositi mai multe luni atit pentru ski cit si pentru vara.

Primul avantaj este deci ca se plateste singur. Al doilea avantaj este ca il puteti folosi personal sau daca chiar sinteti pusi pe facut bani puteti sa va trimiteti rudele si prietenii contra plata. Alt avantaj este ca va veti face foarte multi prieteni deoarece toata lumea o sa vrea sa petreaca ceva timp “up North at the cottage” (Canadian eh!). Al treilea avantaj este ca in timp ii creste valoarea, spre exemplu de la $110,000 in 1996 a ajuns la $250,000 in 2010 si cu investitia de bani facuta de Intrawest si imbatrinirea populatiei toata zona va continua sa creasca in valoare.

Al patrulea avantaj este ca puteti sa obtineti o linie de credit imensa la rata preferentiala (prime) plus 1% si nu la 4.50% (linie de credit neasigurata) sau mai mult 17.9% (Visa) pe care ii puteti investi in cumpararea altor proprietati sau pur si simplu pentru a intra in afaceri, a deschide propria firma si a lucra pe cont propriu sau ca o sursa de bani fara sa mai aveti nevoie de aprobarea bancii. Asa dupa cum stiti platiti dobinda numai pe suma imprumutata.

Al cincilea avantaj este ca la batrinete veti avea acest loc minunat platit si dupa ce mai cumparati unul similar in Florida sau Myrtle Beach puteti sa stati 6 luni de iarna grea canadiana la caldurica pe plaja de la ocean sau jucind golf si 6 luni de vara in Collingwood jucind golf sau la pescuit pe barca respirind aer curat de munte iar in acest timp primiti approx. $2000 pe luna venit din inchiriere ceea ce va asigura o viata buna si lipsita de surprize, cum ar fi lipsa unei pensii mari sau al altor bani economisiti.

Desi cele mai multe vanzari de case in Florida si Myrtle Beach sunt la canadieni va sfatuiesc sa mai asteptati deoarece preturile nu au ajuns la nivelul cel mai jos. Numarul caselor luate de banca este in crestere fata de anul trecut si practic numai ce este chilipirul chilipirului se vande. Am prieteni care au cumparat in Naples acum citiva ani si prieteni de-ai lor au luat aceeasi casa la sfert de pret punind oferta la un pret jos la citeva case pina cind unul a muscat momeala de plata cash care are mare valoare in America zilele acestea. La fel si in Myrtle Beach unde primesc informatie zilnica si nu imi vine sa cred cum au cazut preturile de poti cumpara un condo cu 3 camere pe plaja si destul de nou sub $200,000 cind inainte era cel putin dublu. Din pacate pentru ei preturile vor continua sa scada si se estimeaza ca piata se va opri din caderea asta libera in 2 ani si va reveni la preturi normale in 10 ani. Daca aveti de gind sa pastratu casa acolo pentru mai mult de 10 ani face sens sa cumparati iar daca nu cumparati in Toronto unde investitia este asigurata.

Dupa cum vedeti totul in viata depinde de cit de bine te adaptezi la conditiile de mediu. Daca porniti cu idea ca nu puteti cumpara o casa aici sau in Nord viitorul va continua sa fie intre peretii unui bloc sau intr-o casa care necesita reparatii si solicita bani si fara mari posibilitati de trai la batrinete. In schimb, daca va folositi imaginatia si spiritual creator cu care Dumnezeu i-a dotat pe marea majoritate a romanilor veti reusi sa realizati mult mai mult decit generatii intregi de Canadieni.

Apropos de vizitarea acestei zone intre 22-25 iulie se desfasoara aici festivalul Elvis Presley si merita de venit si vazut atit festivalul cit si Poiana Brasov pe munte. Pentru detalii mergeti pe internet la: www.collingwoodelvisfestival.com. Puteti petrece un weekend deosebit si sa vedeti cabane sau complexe turistice in zona.

In numarul viitor vom continua cu alte exercitii mintale privind casele (poate va dau vreo idée si cumparati prima casa sau chiar deveniti intreprinzatori capitalisti!).
Daca aveti sugestii sau anumite subiecte pe care le doriti discutate cu prioritate va rog nu ezitati si trimiteti-mi un E-mail. Vreau sa multumesc pe aceasta cale tuturor celor care mi-au solicitat sfatul si care practic inspira aceste articole.
Acest seminar de Real Estate este oferit prin amabilitatea D-ului Cristian Lepsa, Broker/Owner - HomeMarket Realty Inc. - Tel. 416-760-9090 sau E-mail chrislepsa@trebnet.com. Pentru mai multa informatie privind piata actuala de case vizitati www.ChrisLepsa.com.
Nu uitati sa pastrati o copie la dosarul Dvs. de case dar daca ati uitat puteti citi din nou unele din articolele trecute la www.faptudivers.com rubrica “ Real Estate in Canada” sectia Arhiva “ Real Estate cu Chris Lepsa”.

Unde poti evada? (647)

A venit in fine vara in Canada, si inca ce vara. O vara adevarata cu soare mult, calduri si ploaie putina. Ma simt ca acasa si mai ca imi vine sa fac planuri sa merg pe litoral ca in fiecare an. Va mai aduceti aminte? Si atunci si chiar si acum romanii au o traditie sa mearga vara pe litoral. Cu sau fara bani, cu permisie de la doctor de stat la soare sau nu toata familia cu mic cu mare se imbarca in masina sa mearga la mare. Unii la gazda, altii la hotel si unii la 2 mai pescuind guvizi in pielea goala si bind seara vinul de Corabioara. Pentru unii era o obligatie, pentru altii o necesitate de tratament cu namol dar pentru cei mai multi era atractia apei, statul pe plaja de dimineata pina seara, arsul la soare fara solutii sau pericol de cancer de piele, mincatul pe plaja, spectacolul si muzica tineretii.

Cred ca sunt mii de romani care inca pastreaza traditia pelerinajului la mare chiar daca sunt stabiliti in Canada. Unii se duc desigur la sursa mai ales ca isi pot vedea familia ramasa acasa si reincarca bateriile. Unii se duc pina la ocean in Florida sau Myrtle Beach iar altii se duc la casa de vacanta la citeva ore distanta. Ca si acasa daca vine vara si nu poti sa schimbi peisajul si sa vezi intinderea de apa parca nu simti ca te relaxezi cu adevarat.

Saptamina trecuta am avut ceva prieteni din New York si Belgia in vizita si mi-a venit ideea sa mergem cu barca din Midland pentru un tur de 2.5 ore printre citeva din cele 30000 de insule. Am mai facut croaziera aceasta cu multi ani in urma cind copii erau mici si in loc sa admiram peisajul stateam sa ii urmarim sa nu cada in apa. Fara copii si pe rol de ghid pentru musafiri am descoperit un mod de vacanta extrem de interesant. Sigur ca pentru unii atractia apei inseamna ceva iar pentru altii nu inseamna nimic. Nu stiu daca ati vazut aceste insule dar este impresionant sa vezi o casa de vacanta cocotata pe virful unei stanci, in multe cazuri acea stanca imensa fiind de fapt si o insula de unde si numarul acesta de 30000. Cele mai multe aveau un debarcader in fata pentru barca si chiar un garaj pe apa pentru barca. La unele din aceste case de vacanta accesul este vara numai cu barca proprie sau iarna cu scuterul de zapada daca este destul de frig ca sa poti merge in siguranta. Poti desigur sa ai acces pe apa dar si pe sosea daca casa de vacanta este situata pe coasta de est intre apa si autostrada. Oriunde ar fi vederea panoramica a apei in mijlocul naturii este cu siguranta ceva pentru care face sens sa ai o casa de vacanta fie ea cit de mica sau prapadita. Prietenul meu roman din Belgia imi povestea cum a cumparat o casa considerata de vacanta la numai 15 minute de Bruxelles si a dat citeva zeci de mii de euro numai deoarece casa era inchiriata dar nu corespundea cerintelor orasului. Romanul intreprinzator a luat-o si asa si in citiva ani a refacut-o complet cu mainile lui avand acum o valoare de peste jumatate de milion de euro dar mai mult decit orice o casa pe gustul lui intr-un mediu sanatos in apropiere de oras, de fapt intre Bruxelles si Waterloo intr-o localitate extrem de cocheta. Este adevarat ca distantele in Europa sunt mult mai mici, mai ales in Belgia care este o tara mica cu mai multe soiuri de bere si ciocolate decit oricare alta tara si probabil singura tara in care autostrazile sunt complet luminate noaptea. In citeva ore poti ajunge din Belgia in multe alte capitale europene ceea ce evident inseamna ceva la sfirsit de saptamina. Incercati sa ajungeti undeva in apropiere din Toronto!

Fac o paranteza ca sa compar vederea si modul de viata de pe lacul Huron cu locuitul la bloc sau chiar si la casa in oras unde vederea este asa de tipica cu citeva case in fata si alte citeva in spate, o curte mica cu vedere de gard sau de vecini curiosi. Cind vrei sa te plimbi o iei pe strazi in sus si in jos, unele curate altele murdare, te intilnesti cu diversi si in functie de ora si zona te simti si mai stresat decit erai inainte. Viata la orasul meu este trepidanta desigur, lumea este tot timpul in miscare de dimineata pina seara in timpul saptaminii si unii chiar si la sfirsit de saptamina daca mai au o slujba sau au activitati cu copiii sau cumparaturi sau de mers la biserica si asa mai departe. Practic esti in priza tot timpul si astepti sa vina concediul de 2 saptamini sa te duci undeva sau sa lenevesti acasa. Apropos de concedii unde noi avem 2 saptamini prietenul meu din Europa are 2 luni caci acolo companiile mai opresc productia sa-si intretina benzile de fabricatie nu sa ajunga cu infectii ca in celebrele noastre linii de productie care trebuie sa mearga continuu ca sa aduca profit continuu. Se pare ca diferenta intre America si Europa este imensa la acest capitol, mai ales ca in Europa cistiga teren incetinirea activitatilor in loc de accelerarea lor ca aici. Saptamina de lucru este redusa, companiile inchid pentru vacanta de vara, oamenii invata sa-si traiasca din nou viata. Cind ai o viata asa stresanta cu atit mai mult ai nevoie de un loc unde sa poti evada la sfirsit de saptamina si daca poti ciyeva saptamini de vara, mai ales cind vara este ca cea din anul acesta. Multi nu indraznesc insa sa se gindeasca la asa ceva doarece cei mai multi cred ca aceste proprietati de vacanta costa milioane si numai cei bogati isi pot permite sa se relaxeze. Nimic mai gresit.

Asa cum am inceput sa scriu am ramas impresionat de aceste case de vacanta la apa si daca tot ma ocup de case mi-au atras atentia citeva semne de vanzare. Una dintre ele mi-a placut in mod deosebit deoarece avea cam tot ce imi doresc eu. O casa destul de maricica cu basement la nivelul apei, un teren mare cu acces de la sosea pe drum asfaltat prin padure si cu o plaja personala superba ca si un debarcader pentru barci. Vederea de acolo catre apa si canalul de intrare in Penetang este asa de impresionanta ca nu am cuvinte sa o descriu. M-am si vazut in mijlocul naturii pe deck sau pe plaja sau facind un tur cu barca proprie printre aceste 30000 de insule. Stiti poate ca din loc in loc sunt cite o marina cu multe barci si magazin universal ca si hoteluri dar cind ai o barca serrioasa te poti ancora undeva sau chiar la marina si dormi in leganatul barcii. Te poti conecta la apa si electricitate ca sa ai un dus cum tebuie si poti gati ce vrei tu in mijlocul naturii. Casuta respectiva nu este ieftina dar nici scumpa pentru ce ofera mai ales ca nu este numai de vara ci se poate locui permanent.

Pentru cei care nu au bani si nu vor sa locuiasca permanent sunt casute de vacanta de la mai putin de $100000 in sus si un om priceput la imbunatatiti poate sa o faca ca un palat la care sa vina sa se odihneasca. Omul sfinteste locul, nu-i asa? Poti sa ai o casa mica in oras sau chiar sa stai la bloc dar la sfirsit de saptamina sa ai locul tau unde poti evada. Daca aveti curiozitatea sa vedeti ce case sunt la vanzare in zona Penetang, Midland sau Collingwood, Wasaga Beach va recomand sa vizitati site-ul meu la www.ChrisLepsa.com si sa selectati zona care va intereseaza. Alt site pe care puteti sa vedeti tot ce este la vanzare peste tot in Canada este www.realtor.ca.

In numarul viitor o sa vedem cam ce se poate cumpara in aceste zone de vacanta si mai ales ce face sens la buzunar. Poti sa ai o casa de vacanta care se plateste singura din inchirieri sezonale dupa cum poti sa cumperi cu mentalitatea romanului care vrea cit mai mult pamint.

Pentru cine lucreaza un Real Estate cu adevarat? (646)

Nu pentru CIA cu siguranta, dar de multe ori nici pentru Dvs. mai ales cind este Agent Dublu. Sa incepem cu o situatie familiara. Sa zicem ca v-ati hotarit sa cumparati o casa si ca orice alt cumparator incepeti prin a conduce pe strazile din zona dorita in cautarea de semne de vinzare si la sfirsit de saptamina vedeti acele “Open House” care va dau ocazia sa vedeti casa la interior. Bineinteles ca v-ati propus sa va documentati solid atit direct cit si prin intermediul unor agenti de real estate care va aprovizioneaza cu informatie gratuita pentru Dvs. Nimeni nu se intreaba de ce isi petrec acesti lunateci atitea ore in fata computerelor numai ca sa furnizeze unor necunoscuti care suna la telefon sau trimit E-mail aceasta informatie gratuita. Si totusi, la una din aceste case minunea se intimpla si va indragostiti de acea casa pe care trebuie sa o aveti cu orice prêt. Cumpararea unei case este de cele mai multe ori o decizie emotionala chiar daca toti ne pretindem analitici si mai ales rationali. Agentii de real estate studiaza vizitatorii si stiu ca de cite ori partea feminina intra in casa se repede direct la bucatarie. Daca aceasta este mare, luminoasa, noua sau renovata si timpul petrecut acolo este de citeva minute sansele de a obtine un comparator pentru casa sint mari. Barbatii nu au o preferinta anume exceptind poate cit de mare este canapeaua si televizorul la care se uita. In general toti barbatii stiu dar nu toti recunosc cine este factorul de decizie la cumpararea casei. Si cind bucataria este mare….

Si asa, pe neasteptate va hotariti sa uitati de toate planurile initiale, chiar si de agentii care au investit o gramada de timp pina acum si in cautarea unui chilipir incepeti sa-l tatonati pe agentul cu care este pusa la vinzare in privinta pretului. Orice agent cu experienta va va sfatui sa puneti o oferta daca vreti sa aflati cu cit o puteti cumpara. Altii cu mai putina experienta sau etica va vor indica un prêt care va va determina sa semnati o oferta imediat, mai ales ca – spune agentul – alte oferte sint pe drum si riscati pierdeti chilipirul vietii Dvs. Nu puteti sa dati cu piciorul la o asemenea ocazie de a va imbogati, caci de asta am venit toti in Canada, nu-i asa?. Confruntati cu o asemenea alternativa nu mai ezitati si uitati de toate sfaturile pe care le-ati citit in rubrica aceasta din “Faptu”Divers”. Inainte de a semna oferta agentul va cere sa semnati o declaratie ca sinteti de accord ca el sau ea lucreaza ca “Dual Agent” adica reprezinta atit pe Vanzatori cit si pe Cumparatori. Cind ia o casa la vinzare Agentul se angajeaza sa reprezinte numai pe Vanzatori in calitate de”Vendor’s Agent” cu posibilitatea ca sa fie si Agent Dublu daca este nevoie. Acum nu stiu cita incredere aveti Dvs. in astfel de Agenti, dar trebuie sa va spun ca in aceasta situatie Agentul respectiv are obligatia sa va dea informatie completa asupra caselor similare vandute in zona si in principiu nu are voie sa divulge Vanzatorilor informatie confidentiala primita de la Dvs. dupa care nu are voie sa va divulge informatie confidentiala primita de la Vanzatori, ceea ce nu este prea usor mai ales cind esti cel mai interesat sa aranjezi vinzarea-cumpararea pentru ca comisionul este dublu (?!).

Daca nu ati fi fost asa de orbiti de posibilitatea unui chilipir care de fapt nu exista si nu ati fi cazut in capcana acestui “Canadian sales” probabil ca ati fi sunat agentul Dvs. de Real Estate Roman si dupa numeroase intrebari timp de 3 ore ati fi acceptat eventual sa semnati o oferta numai cu conditia ca pretul sa fie foarte jos. Vedeti Dvs., pretentiile de la compatriotii nostri sint intotdeauna mai mari decit de la alte natii. Agentul Dvs. ar fi studiat casele similare vandute in zona, istoria de vinzare a casei, tendintele de crestere a valorii in zona respective, procentul de vandut fata de cerut si ar fi pregatit un plan de negociere care sa va asigure cumpararea casei la un prêt in bugetul Dvs. Acest Agent se numeste “Buyer’s Agent” si cind ati semnat cu el un document numit “Buyer Representation Agreement” puteti conta pe loialitate exclusiva dupa cum Agentul poate conta pe a Dvs, adica ca nu umblati cu mai multi agenti in acelasi timp si numai unul este platit. In calitate de cumparatori nu platiti nimic (ZERO) deoarece vanzatorii sint cei care ii platesc pe amindoi agentii, chiar daca unul din ei lucreaza exclusiv pentru Dvs. In cazul in care nu semnati acest “Buyer Representation Agreement” agentul cu care lucrati este “Sub-Agent for the Seller” si lucreaza in principal in interesul Vanzatorilor.

Din punctul Dvs. de vedere nu are importanta daca comisionul este impartit de “Seller’s Agent” cu “Buyer’s Agent “ dar va puteti imagina ce magnet puternic reprezinta un asemenea comision pentru “Dual Agent” si consecintele pe care le poate avea asupra Dvs. Intrebarea fireasca este: de ce sa iei riscul sa lucrezi cu un “Dual Agent” cind poti avea un “Buyer’s Agent” fara sa te coste nimic? Pentru a evita confuzii si actiuni la Tribunal, Toronto Real Estate Board a publicat o brosura care explica aceste situatii si orice Agent de Real Estate are obligatia sa va explice si dea o copie inainte de a semna orice fel de document. Este evident insa ca daca lucrati cu mai multi agenti nu puteti semna acest “Buyer Representation Agreement” de unde si riscurile legate de aceasta alergare dupa 2 sau mai multi iepuri. Loialitatea este o strada cu doua sensuri si este bine sa va pastrati valorile traditionale romanesti si sa nu va adaptati chiar complet la stilul nord American.

Nu uitati sa pastrati o copie la dosarul Dvs. de case dar daca ati uitat puteti citi din nou unele din articolele trecute la www.faptudivers.com rubrica “Real Estate in Canada” sectia Arhiva “Real Estate cu Chris Lepsa”.

Ce sarbatorim de 1 iulie ? (645)

Anul acesta cred ca sarbatorim de 1 iulie introducerea taxei armonizate sau combinatia de GST si PST. O sarbatoare pe cinste pentru cei care sunt la guvern si au gasit in fine sursa esentiala sa-si acopere datoriile si conturile pentru citeva generatii de acum inainte.

Unii probabil ca au primit si cecurile de compensare cu care premierul provinciei s-a gindit sa ne mituiasca. Bucurati-va de citeva sute caci o sa le dati inapoi de citeva zeci de ori. Cred ca marea majoritate a populatiei nici macar nu au cea mai mica idee de ce sume vorbim si de impactul pe care o sa-l aiba asupra omului de rind si a afacerilor mici care vor incepe sa dispara si mai tare dupa 1 iulie. Pe de alta parte demagogia politica ne tot ameteste cu avantajele pentru afaceri. Afacerile cui ? Imi amintesc ce razboi politic s-a stirnit acum citiva ani cind ministrul finantelor la nivel federal a acuzat provincia ca are taxe prea mari si nu atrage afacerile.

Pentru cei care nu au citit articolul de acum citeva luni despre HST o sa repet citeva elemente esentiale ca sa stiti la ce sa asteptati cind este vorba de case. In ceea ce privesc celelalte cheltuieli nu uitati ca sunt si exceptii dar in general ce era taxat inainte numai GST la 5% are adaugat si POST de 8% iar ce era inainte numai PST de 8% are adaugat 5% GST toate sub denumirea comuna HST.

In primul rind vestile bune pentru cei care nu vor sa cumpere case noi ca si pentru agentii imobiliari este ca pretul caselor re-vandute nu este supus taxei HST si de fapt nu este supus nici taxei de GST sau PST. Asta este cu adevarat o mare realizare pentru cei care au luptat impotriva acestei taxe. Vanzarile de case care nu sunt noi sau mai bine zis care nu sunt cumparate direct de la constructor sunt totusi afectate in sensul ca HST se aplica la cheltuielile legate de vanzarea respectiva. Aceste cheltuieli sunt spre exemplu comisionul agentului imobiliar, inspectia, avocatul, cei care va muta si la care se aplica pina acum GST de 5% si la care se va adauga si PST de 8% pentru o taxa comuna de 13% numita HST. O marire deci de 8% la aceste cheltuieli si daca comisionul este $10,000 taxa va fi deci de $1300 in loc de $500. Sume substantiale si cumulative caci de fapt inainte unele produse erau taxate numai PST iar unele servicii numai GST iar acum cele mai multe sunt taxate la 13%. Cred ca este clar ca praful in ochi aruncat de guvern cu compensarea este inca o minciuna sfruntata. Daca nu ati inteles inca aceasta este tara in care oamenii isi pierd din venitul net si in consecinta din calitatea vietii si nu degeaba canadienii detin recordul la datoria personala. Fiecare guvern la fiecare nivel nu este capabil sa obtina echilibru financiar prin controlul costurilor si atunci apeleaza la taxe. Exemplul cel mai bun este cu primarul orasului Toronto care a introdus taxe pe orice incepind cu land transfer tax si continuind cu permise si licentele de masini si asa mai departe. Alta caracteristica este ca odata introduse aceste taxe sunt putine sanse ca ele sa fie retrase deoarece guvernele la nivel municipal, provincial sau federal sunt compuse din politicieni latratori si nu de tehnocrati capabili sa administreze. Guvernele noastre sunt de fapt ca niste companii falimentare sub protectie de catre guvern si care supravietuiesc prin marirea taxelor ceea ce evident reduce standardul de trai al populatiei. Suna cam socialist nu-i asa dar asta este realitatea pe care populatia a acceptat-o fara proteste deoarece toti sunt prea ocupati sa munceasca si sa supravietuiasca. Acum poate intelegeti de ce populatia nu se mai duce la vot in tara asta.

Ca sa faca lucrurile si mai complicate calculatia de taxa la comisionul imobiliar depinde de perioada pentru listing, de closing si este de fapt un calcul prorated. In principiu pentru orice tranzactii care se desfasoara de acum si pina la 1 iulie este posibil ca partial sa se aplice numai GST. Spre exemplu am vandut o casa recenta cu closing pe 9 iulie si cum mai mult de 90% din servicii sunt inainte de 1 iulie la comision se va aplica numai GST de 5% in loc de HST de 13%.

De la 1 iulie se va aplica HST deci dar numai la vanzarea caselor noi nu si la casele care se vand de catre proprietar. Este interesant de observat ca numai casele preluate direct de la constructor sunt supuse la taxa extra de 8% pe linga GST de 5%. Puteti sa cumparati un apartament sau o casa noua in care nu a stat nimeni inainte dar daca o alta persoana o vande dupa ce a cumparat-o de la constructor taxa HST nu se aplica la pretul de vanzare desi se aplica la comision dar nu poti compara una cu alta. Aceasta este o situatie interesanta pentru cei care au cumparat spre exemplu un condo inainte ca legea sa fie aprobata pe 18 iunie 2009 si nu platesc HST la closing si care daca vor sa vanda imediat cumparatorii urmatori vor lua acest condo fara sa plateasca HST deoarece acum este o re-vanzare la care nu se aplica HST. Aceasta inseamna de fapt ca pretul acestui condo este mai competitiv decit la cele vandute de catre constructor si deci se pot face mai multi bani decit inainte deoarece pretul de piata la noile condo se va duce in sus din cauza de HST.

Retineti ca provincia propune o reducere de taxa HST la casele noi de circa 75% pe portiunea provinciala la primii $400,000 din pretul casei pina la un maximum de $24,000. Aceasta inseamna ca pentru portiunea de peste $400,000 se plateste HST. Daca ati cumparat case noi in primavara retineti ca constructorii va pot fura ca in codru in sensul ca preturile lor actuale includ déjà diferenta pentru HST si daca calculati 13% la o casa de $500,000 vorbim de $65,000. Constructorii va pun sa semnati contracte la pretul majorat dar se grabesc sa termine casa pina la 1 iulie si deci nu platesc nimic iar toti banii ramin in buzunarul lor. La atitea si atitea case noi acum este momentul pentru constructori sa faca extra profituri de milioane. Chiar daca termina casa dupa 1 iulie pretul lor include HST dar si va pun sa semnati hirtii in asa fel incit reducerea de mai sus le revine lor. Timpurile sunt foarte confuze deoarece este perioada de tranzitie si nici pentru guvern lucrurile nu sunt complet clarificate de unde si posibilitatea de interpretari si abuzuri care 100% nu vor fi in avantajul dvs.

Ce se intimpla cu piata de case? (644)

De vreo 8 saptamini subiectul principal este smecheria dar multi se intreaba ce se intimpla cu piata de case ca pare sa o ia razna din nou.

Cititorii cu vechime isi aduc aminte probabil ca am scris citeva articole in acesti 7 ani de cind tot scriu saptaminal despre evolutia vanzarilor si preturilor in decursul anului. Scopul era sa va dea o idee cind este mai bine de cumparat si respectiv vandut casa. Pina in 2007 analizele statistice aratau ca in fiecare an piata de primavara incepe in februarie si preturile cresc constant pina in mai dupa care scad putin in iulie si august cind lumea merge in concediu ca sa creasca substantial in septembrie si putin in octombrie, decembrie fiind de obicei luna cea mai redusa in vanzari. Era deci clar cind este bine sa cumperi sau sa vanzi si de fapt pentru toti amatorii de statistici ca si pentru cei care nu cred statisticile lunare de vanzari si preturi din 2000 si pina in prezent pot fi gasite la www.ChrisLepsa.com in sectiunea intitulata “Market watch since 2000”.

Toata lumea stie ca anul 2007 a fost un an de virf ca vanzari de case iar a doua jumatate a lui 2008 si prima parte din 2009 au fost in criza datorita sperieturii cu ceea ce se intimpla la vecinii nostri americani cu care se desfasoara cea mai mare parte din comert. Americanii au cazut la pat cu gripa si inca sunt bolnavi pe cind canadienii au stranutat citeva luni si si-au revenit complet. Nu vreau sa o iau de la capat cu explicatia faptului ca noi nu am avut o criza de imprumuturi si o umflare de preturi si cheltuieli fara masura bazate pe cresterea aceasta. Vreau doar sa va explic de ce piata de case in Canada nu urmeaza anul acesta evolutia clasica si la ce sa va asteptati daca aveti de cumparat sau vandut. Probabil ca pentru unii informatia aceasta sa fie utila.

Daca va uitati la vanzarile de case de pe website veti observa urmatoarele:

1. Criza de vanzari a devenit evidenta in octombrie 2008 si a durat pina in aprilie 2009 dar de fapt vanzarile au fost mult reduse inca din ianuarie 2008. In cifre absolute in aceasta perioada s-au vandut 32440 case fata de 46355 in aceeasi perioada anul dinainte sau 4634 case pe luna. O scadere de 30% la vanzari dar numai de 7% la preturi.

2. Efectul Obama in ianuarie 2009 ca si dobinzile foarte reduse la tot felul de imprumuturi au dat din nou incredere cumparatorilor canadieni care au revenit pe piata in forta in a doua jumatate a anului 2009. In perioada mai 2009 si pina la sfirsitul lui aprilie 2010 s-au vandut 101810 case ceea ce inseamna o medie de 8484 case pe luna. Comparati ultimul an cu perioada de 6 luni inainte cind se vandeau 4634 case pe luna. O crestere imensa la vanzari de 83%.

3. Un alt element esential in 2009 a fost numarul redus de case la vanzare, foare multi neavand incredere sa puna casa la vanzare. Evident ca o cerere aproape dubla combinata cu oferta redusa a transformat piata intr-o piata a vanzatorului. Aceasta este explicatia ca din vara si pina in de curind orice cocioaba care aparea pe piata intr-o zona mai bunicica si cu ceva renovari atragea oferte multiple si un pret mult peste normal.

4. Lucrurile au inceput sa se schimbe in luna martie anul acesta cind au aparut un numar record de case la vanzare. Vanzatorii au vazut ca tot ce apare se vande peste pretul cerut si s-au gindit sa dea lovitura. Ce pacat insa ca s-au trezit cam tirziu. Daca puneau la vanzare in ianuarie sau chiar februarie dadeau lovitura. Piata a inceput sa se echilibreze.

5. Dobinzile au continuat insa sa sustina piata insa bancile in nerabdarea lor de a profita au ridicat dobinzile la fix iar guvernul a introdus noi reguli de calificare. Urmarea a fost ca un numar mare de cumparatori, mai ales la prima casa au iesit de pe piata deoarece suma pentru care se calificau nu le mai permitea sa cumpere mare lucru. In special din luna mai au inceput sa se vada rezultatele acestor schimbari. In plus tot la presiuna bancilor banca Canadei a ridicat “prime” desi economia este inca in convalescenta si inflatia fiind sub 2% nu justifica aceasta marire. Toata lumea stia chestia asta cind au hotari marirea dar au folosit pretextul rezultaterlor din primul trimestru. Adevarul este ca in ciuda cifrelor umflate sau manipulate economia este inca in perioada de recuperare ceea ce se vede si dupa cifrele de somaj.

Cu o cerere scazuta si oferta mare piata s-a echilibrat si chiar daca dobinzile au scazut din nou se pare ca piata va fi in continuare echilibrata ceea ce este bine pentru cumparatori care nu trebuie sa mai alerge de la o casa la alta cu oferte peste pretul cerut. Atita timp cit aveti o slujba sigura este ideal de cumparat o casa la revanzare dar nu si o casa noua. Casele noi au fost intotdeauna mult mai scumpe dar cu introducerea taxei armonizate de la 1 iulie constructorii au adaugat 8% la GST de 5% ceea ce practic inseamna 13% in plus fata de o casa vanduta de proprietar. Retineti ca sunt unii care au cumparat de la constructor si nu au platit HST si care vand acum dar fara sa trebuiasca sa platiti HST. Ideea este ca inca puteti sa cumparati o casa noua dar la revanzare si economisiti o suma imensa. La o casa de $500000 vorbim de o economie de $65,000. Cind mai adaugati si diferenta de pret de la resale la nou economisiti peste $100,000.Un aspect la care nu se gindeste nimeni pina cind se intimpla este perioada lunga pina la closing pentru o casa noua comparabil cu una la revanzare. Daca va pierdeti slujba in aceasta perioada si nu puteti inchide se cheama ca pierdeti si depozitul care este intotdeauna substantial la casele noi. Nou este nou si miroase bine si este o incintare dar nu in conditiile de risc si de plati majorate cu HST si cheltuieli ale constructorului.

Sigur ca sunt si programe care sa va ajute sa platiti mai putin daca aceasta este prima casa dupa cum sunt cheltuieli pe care constructorul le cere la inchidere fara sa va informeze la cumparare ca si taxe duble daca cumparati in Toronto. De aceea va sfatuiesc sa va pregatiti cum trebuie inainte de a incepe vanatoarea de case si a lua hotariri bazate pe impuls in loc de logica. Daca este ceva de invatat din acest articol este ca in functie de ce cumparati si unde si cind puteti economisi o avere.

Smecheria inversata sau cum iau pielea clientilor agentii imobiliari.

Un cititor m-a sunat sa se plinga ca scriu numai de smecheriile clientilor dar nu si de ale agentilor imobiliari. Drept care o sa scriu de citeva ca sa stiti de ce sa va feriti.

Una foarte raspindita se intimpla la “open house” pentru o casa. Vizitatorii dau semne ca le place casa si intra in vorba cu agentul care face “open house” ca sa afle detalii despre casa dar in naivitatea lor pun si anumite intrebari care de obicei suna alarma in mintea agentului imobiliar. La faza asta cei care intreaba sunt doar incintati si poate nu au decis nimic dar agentul imobiliar incepe sa le spuna ce buna este zona si cum se vand casele de repede. Dupa ce ii incalzeste bine si le mai da pe la nas cu chilipirul agentul imobiliar ii indeamna sa puna o oferta imediat ca sunt deja citiva care vor sa faca asa ceva si sa ia casa inaintea lor. Ca sa fie si mai convingatori le promit un chilipir deoarece nu lucreaza cu alt agent imobiliar si ca atare salveaza din comision. Cumparatorii devin foarte excitati si de frica ca pierd casa si chilipirul semneaza oferta fara sa stie ca de fapt agentul respectiv il reprezinta pe vanzator si are interes sa vanda si sa faca comision mare.

La faza aceasta nu exista reprezentare si de fapt nici informatia necesara de pret pentru ce s-a vandut in zona. In plus conditiile din oferta sunt in favoarea vanzatorului nu a cumparatorului.

Poate stiti ca la multe case se permit vizitele dar ofertele se prezinta intr-o anumita zi. Sunt agenti smcheri care stau la panda la “open house” si daca ai scapat de capcana agentului pentru vanzator te agata asta cu promisiunea ca el aranjeaza sa iei casa inainte de data respectiva si sa nu trebuiasca sa fii in competitie cu altii. Uneori chiar se intimpla asa cind celalt agent nu este corect si cind vede ca nu sunt sanse de mai multe oferte. Cel care pierde este saracul de cumparator care crede la toate minciunile.

Alta smecherie se poate intimpla la licitatiile de casa la care sunt mai multe oferte dar de fapt nu stii cit sunt de adevarate. Unii agenti isi cheama un coleg cu prieteni sau rude ca sa pretinda ca vor sa puna oferta si ca atare ceilalti pulseaza mai mult si mai mult fara sa fie de fapt o cerere reala.

Nu este mai putin adevarat ca pot sa fie mai multe oferte reale dar dupa primul tur celelalte dispar si ca atare cel care ramine ar trebui sa poata negocia pretul cum vrea. Din pacate agentul imobiliar nu vede sau nu vrea sa vada ca nu mai exista competitie si il impinge pe cumparator sa dea mai mult ca sa fie sigur ca termina cu el si ia comisionul. Nici uniul nu vrea sa-si piarda timpul aratind si mai multe case pina cind clientul se indragosteste de alta casa. Caz concret al unui alt agent roman care da din gura pina te zapaceste si platesti.

O alta varianta este atunci cind sunt mai multe oferte si casa este deja pusa la vanzare la un pret ridicol dar agentul imobiliar care lucreaza cu cumparatorii nu le spune acestora ca de fapt casele similare se vand cu mai putin si ii impinge sa dea chiar $50,000 in plus pentru o cocioaba fara garaj in plina intersectie de autostrazi. Caz concret si felictari agentei romance care i-a facut fericiti pe clientii ei romani.

Dupa cite stiti din campania actuala la radio este bine sa ai semnat un contract cu agentul tau imobiliar care pe de o parte te forteaza sa lucrezi numai cu acel agent nu cu toti iar pe de alta parte creaza anumite obligatii profesionale pentru agentul imobiliar care te reprezinta. Cei mai multi refuza sa semneze ca sa poata apela la alti agenti care ii momesc mai bine si de cele mai multe ori ii pacalesc. Sunt insa si agenti imobiliari chiar si in comunitatea noastra care te pun sa semnezi acest contract pentru un an in speranta ca vei cumpara ceva cu el sau cu altul si o sa faca comision. Smecheria este ca va pune sa semnati pe un an cind de fapt daca vreti sa cumparati o casa citeva luni sunt de ajuns.

Vanzatorii care le stiu pe toate iau de obicei plasa cind cheama la interviu mai multi agenti imobiliari si il selecteaza pe cel care cere comision mai mic si promite sa obtina pretul cel mai mare. O combinatie care nu da gres niciodata. Cei mai multi nici nu inteleg care este structura comisionului si cind agentul le spune ca cere numai 1% zic ca l-au apucat pe Dumnezeu de picior. In realitate comisionul total este 3.5% pentru ca se da 2.5% la agentul care aduce cumparatorul iar daca totusi este numai 1% este pentru ca pe MLS agentului care lucreaza cu cumparatorul i se promite $50.00 in loc de 2.5%. O mica diferenta acolo. Caz concret vis a vis de o casa pe care eu am vandut-o si respectivul nu pentru ca smecheria lui a fost buna sa-l pacaleasca pe vanzator sa-i dea casa la vanzare dar ceilalti agenti nu si-au adus clientii la casa. In plus cel care va ia comision normal dar va promite pret mare va tot suna sa reduceti pretul ca in final sa vandeti pentru mai putin decit daca alegeati alt agent. Toata lumea vrea bani mai multi asa ca este foarte greu sa renunti la tentatie.

O alta smecherie se intimpla cind arati o casa la cumparatori si primesti un telefon de la agentul vanzatorului tocmai cind esti in casa ca este deja o oferta si daca clientii vor casa musai sa vina cu oferta imediat.

Sunt multe smecherii in domeniul acesta si cum scrie si pe placa de inmatriculare in Ontario “Yours to Discover” de cite ori nu lucrati cu profesionisti si va lasati momiti de chilipir.

REAL ESTATE NEWS

14 ani experienta, profesionalism si dedicatie. Eu va pot economisi multi bani si va pot scuti de dureri de cap.
Consultatie GRATUITA
la telefon sau prin email.

CRISTIAN
LEPSA

Agentul dvs. imobiliar romano- canadian
Tel: 416-760-9090
Email:
chrislepsa@trebnet.com
www.chrislepsa.com

Arhiva
Real Estate in Canada cu Chris Lepsa (click)